quali sono e quanto spetta

Le regole per chi decide di ristrutturare casa, beneficiando dei bonus edilizi, cambiano rispetto al passato. La manovra 2026 ha previsto limiti più stringenti per i redditi più alti e introdotto aliquote diverse per le prime e le seconde case. Tutte queste novità sono state spiegate nel dettaglio dall’Agenzia delle Entrate, che ha pubblicato la guida aggiornata alle agevolazioni spettanti. Non esiste più, infatti, un’aliquota unica per tutti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Bonus edilizi per la ristrutturazione confermati nel 2026

Quest’anno resta possibile detrarre dall’IRPEF una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali in Italia, fino a un massimo di 96.000 euro. Secondo le novità introdotte dalla manovra 2026, la detrazione è pari al 50% per gli interventi effettuati sull’abitazione principale (ovvero l’immobile in cui si ha la residenza anagrafica e la dimora abituale), a condizione che il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento. Scende invece al 36% delle spese per gli interventi effettuati su tutti gli altri immobili (seconde case, immobili locati, ecc.) o nei casi in cui il contribuente sia un semplice detentore (come l’inquilino in affitto o il comodatario), anche se l’immobile è la sua abitazione principale.

La detrazione spetta anche per interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile. Il rimborso non avviene in un’unica soluzione, ma viene ripartito in 10 rate annuali di pari importo.

Il diritto a questo specifico bonus sorge nell’anno in cui viene effettuato il pagamento, indipendentemente dal fatto che i lavori siano già iniziati, siano in corso o siano già terminati e si aggiunge all’applicazione dell’aliquota IVA del 10%, prevista per tutti gli altri interventi di recupero edilizio.

La platea dei beneficiari è piuttosto ampia e non si limita ai soli proprietari, ma comprende chiunque sostenga le spese e possieda un titolo idoneo sull’immobile. Possono quindi richiedere la detrazione: gli imprenditori individuali, ma solo per immobili che non siano beni strumentali o merce; proprietari e nudi proprietari, usufruttuari o titolari di diritti di uso, abitazione o superficie; affittuari (locatari) e comodatari, purché il contratto sia regolarmente registrato e vi sia il consenso del proprietario; soci di cooperative a proprietà divisa o indivisa; chi convive con il proprietario o detentore, a patto che sostenga le spese e che i bonifici/fatture siano a lui intestati.

Bonus per condomini

La detrazione per il recupero del patrimonio edilizio si applica anche agli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, ovvero nei condomini. Spetta pure al proprietario unico di un intero edificio composto da più unità distintamente accatastate, poiché il concetto di “parte comune” si riferisce alla funzione dell’area e non necessariamente alla pluralità dei possessori. Come indicato nell’aggiornamento della guida dell’Agenzia delle Entrate, le percentuali di detrazione rimangono pari al 50% per le prime case e al 36% per le seconde case (e per le abitazioni diverse dalla prima). Tuttavia, in questi casi, la detrazione viene ripartita tra i singoli condòmini in base alle quote millesimali di proprietà.

Infatti, per beneficiare del bonus in dichiarazione dei redditi, il singolo condomino deve ricevere dall’amministratore una certificazione che attesti la quota parte imputabile al singolo (calcolata sui millesimi) e l’ammontare complessivo delle spese sostenute dal condominio nell’anno di riferimento. La detrazione per gli interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai proprietari di soli box o cantine.

Cambiano i limiti di spesa per i redditi elevati

I bonus edilizi per la ristrutturazione possono essere richiesti dai contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, fino a un determinato limite. Tale limite va calcolato moltiplicando un importo base (individuato dall’Agenzia delle Entrate, che decresce all’aumentare del reddito complessivo) per un coefficiente (diverso, a seconda della presenza del nucleo familiare di figli fiscalmente a carico).

L’importo base è pari a: 14.000 euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 75.000 euro e fino a 100.000 euro; 8.000 euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 100.000 euro.

Il coefficiente da utilizzare è invece pari a: 0,50, se nel nucleo familiare non sono presenti figli a carico; 0,70, se nel nucleo familiare è presente un figlio a carico; 0,85, se nel nucleo familiare sono presenti due figli a carico; 1,00, se nel nucleo familiare sono presenti più di due figli a carico, o almeno un figlio a carico con disabilità accertata (articolo 3 della legge n. 104/1992).

Interventi ammessi

Per le singole unità immobiliari e le relative pertinenze, la detrazione IRPEF è riconosciuta per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali (facenti parte di edifici esistenti) situati nel territorio dello Stato, di qualsiasi categoria catastale (anche rurali), e sulle loro pertinenze.

Per i lavori effettuati sulle parti comuni, la detrazione spetta per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre che per quelli di ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo. Inoltre, sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l’IVA ridotta al 10%.

Sono esclusi gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale.

Altre spese ammesse all’agevolazione

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche: le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali, comunque richieste dal tipo di intervento; le spese per l’acquisto dei materiali; il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti; le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi; l’imposta sul valore aggiunto (IVA), l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, nonché le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori. A questi si aggiungono gli oneri di urbanizzazione e gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

Spese escluse

Non si possono invece detrarre le spese di trasloco e di custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio. Non è agevolabile, inoltre, il compenso straordinario dell’amministratore di condominio, non trattandosi di un costo caratterizzato da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell’amministratore da imputare alle spese generali di condominio.

Diverso è il caso, invece, in cui l’amministratore del condominio sia nominato responsabile dei lavori. In tale situazione, infatti, il compenso che gli viene riconosciuto per lo svolgimento di tale ruolo rientra tra le spese ammesse alla detrazione, in quanto strettamente correlate all’esecuzione degli interventi agevolabili.

Condizioni di accesso ai bonus

Per usufruire delle detrazioni spettanti – sia nel caso di prima casa che di seconda casa, sia nel caso dei condomini – è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche online), da cui risultino la causale del versamento (dalla quale si evinca che il pagamento è effettuato per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione), il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che può essere anche diverso dall’ordinante il bonifico) e il numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.

Inoltre, per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio, vige l’obbligo di trasmettere all’ENEA le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. La trasmissione delle informazioni non riguarda tutti gli interventi ammessi alla detrazione, ma solo quelli che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili, e deve essere effettuata attraverso il sito web dedicato (bonusfiscali.enea.it) entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo.

Gli interventi per cui è obbligatoria la comunicazione sono quelli riportati nella tabella.

A partire dal 1° gennaio 2025, la normativa ha escluso dal beneficio fiscale la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione o generatori d’aria calda alimentati esclusivamente a combustibili fossili. Per gli impianti fotovoltaici e i relativi sistemi di accumulo, l’obbligo di trasmissione dei dati per il monitoraggio del risparmio energetico è attivo per tutti gli interventi con data fine lavori successiva al 1° gennaio 2019.

Specifiche per le spese pagate tramite finanziamento

Se i lavori sono stati pagati da una società finanziaria che ha concesso un finanziamento al contribuente, quest’ultimo potrà ugualmente richiedere l’agevolazione, in presenza degli altri presupposti, a condizione che la società che concede il finanziamento paghi l’impresa che ha eseguito i lavori con bonifico bancario o postale da cui risultino tutti i dati previsti dalla legge (causale del versamento con indicazione degli estremi della norma agevolativa, codice fiscale del soggetto per conto del quale è eseguito il pagamento, numero di partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato).

Inoltre, il contribuente deve essere in possesso della ricevuta del bonifico effettuato dalla società finanziaria al fornitore della prestazione. Ai fini della detrazione, l’anno di sostenimento della spesa sarà quello di effettuazione del bonifico da parte della finanziaria.

Detrazione interessi sui mutui

Nel 2026, insieme alla detrazione del 50% (o 36%) per le spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili, è possibile usufruire della detrazione degli interessi per mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale, pari al 19% degli interessi pagati. L’agevolazione spetta fino a un massimo di 2.582,25 euro al contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente. In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 euro si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

Per avere l’agevolazione il contribuente deve essere in possesso delle quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, della copia del contratto di mutuo, dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione e della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi stessi.

È possibile richiedere la detrazione se il mutuo è stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi e l’immobile è adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine
dei lavori. Il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Le regole in caso di trasloco, quando si rischia di perdere i bonus

Spesso si pensa che, una volta approvati i lavori e avviata la detrazione (ripartita in 10 quote annuali), i bonus siano acquisiti definitivamente. Tuttavia, non è così. Il trasferimento della proprietà o la variazione del diritto di godimento sull’immobile possono comportare la perdita delle quote residue.

Il principio generale prevede che la detrazione residua segua l’immobile, a meno che le parti non si accordino diversamente in modo esplicito. Tuttavia, in caso di vendita dell’immobile prima che sia trascorso il termine dei 10 anni, le quote di detrazione non ancora utilizzate vengono trasferite automaticamente all’acquirente. Se il venditore desidera continuare a usufruire della detrazione, deve inserire una clausola specifica nel rogito notarile (o in una scrittura privata autenticata precedente) in cui si accorda con l’acquirente per mantenere il diritto alle quote residue.

Il semplice trasferimento della residenza anagrafica in un’altra abitazione, invece, non fa perdere il diritto alla detrazione, a condizione che si mantenga la proprietà o la titolarità del diritto reale sull’immobile ristrutturato. La detrazione continua a spettare a chi ha pagato i lavori, anche se la casa viene lasciata vuota.

Se il proprietario trasloca e decide di affittare l’immobile o di concederlo in comodato d’uso a terzi, conserva il diritto alla detrazione al 50%. La concessione in godimento a inquilini o comodatari non pregiudica il beneficio fiscale in capo al proprietario.

Casi particolari

In caso di separazione coniugale, se l’immobile viene assegnato all’altro coniuge, la situazione varia in base alla titolarità del diritto, ovvero:

• se l’immobile era invece detenuto in base a un contratto di locazione o comodato e questo viene volturato a nome del coniuge assegnatario, la detrazione residua si trasferisce a quest’ultimo, purché provveda al pagamento dei canoni o alla custodia del bene;
• se il coniuge che ha sostenuto le spese trasloca ma rimane proprietario (o comproprietario), mantiene la sua quota di detrazione.

Un altro caso particolare è quello della scomparsa del beneficiario, quando detrazione residua si trasmette esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Tuttavia, se l’erede non abita la casa o la affitta, la quota annuale per quell’anno va perduta.