Nel 2025 il canone più alto del capoluogo è quasi sei volte più oneroso del più basso, Castel del Rio; nel 2018 era poco più di tre volte. Ma è difficile prevedere la disponibilità di chi lavora in città a trasferirsi a San Benedetto Val di Sambro dove gli affitti sono un terzo e il Comune è anche collegato con il treno. In molti paesi dell’Appennino i canoni bassi non solo non costituiscono un fattore di attrazione di nuovi abitanti: non sono neanche un freno al loro spopolamento
di Raffaele Lungarella, giornalista
In un recente articolo (qui) sono stati commentati i risultati delle elaborazioni, svolte sulle statistiche dell’Osservatorio del mercato immobiliare, su alcuni aspetti del mercato legale della locazione nella città metropolitana di Bologna. Quell’analisi conferma l’esistenza di un evidente disagio abitativo, soprattutto nel capoluogo.
Diversi indicatori convergono ad accentuare le difficoltà che le famiglie e le singole persone incontrano nel soddisfare la loro necessità di una casa alla portata delle loro finanze. Un segnale è l’aumento del numero di contratti registrati per la locazione non di intere abitazioni, ma solo di porzioni di esse; segno che per un certo numero di persone, i canoni delle abitazioni si avvicinano troppo ai loro redditi, per cui possono affittare solo una camera anziché un appartamento. Si registra anche una perdita di interesse per i proprietari dei contratti di locazione a canoni concordati, che sono più bassi di quelli di mercato. In aggiunta, succede che i canoni liberi crescono più in fretta di quelli concordati e anche la differenza tra di essi, al netto dell’incidenza del diverso regime fiscale, si è accentuata; la conseguenza dell’aumento di questa differenza spinge i proprietari a offrire le loro abitazioni più sul mercato del canone libero che su quello del canone concordato.
Aggiustare questa situazione non è agevole. Poiché a rendere oneroso per gli inquilini l’abitare concorrono una pluralità di cause e l’azione di più soggetti, non esiste una bacchetta magica che con un tocco possa produrremo risultati immediati. Nelle città che attraggono rilevanti e persistenti flussi turistici, le autorità locali si attendono che la regolamentazione sugli affitti brevi in attesa di approvazione del Parlamento e della Commissione europea possa aiutarli a gestire meglio il fenomeno. L’attesa è che dando un giro di vite a questa tipologia di affitto, rendendola economicamente meno conveniente per i proprietari, possa crescere la disponibilità di alloggi per la locazione di media e lunga durata. Non bisognerebbe attendersi effetti di causa-effetto rilevanti da un solo rimedio, in particolare sul versante dei canoni.
Il canone è, ovviamente, il parametro che, rapportato al reddito, stabilisce il livello di sostenibilità per una famiglia della locazione di un’abitazione. Esso dipende da tanti fattori. Anche dalla localizzazione delle abitazioni.
Come già messo in luce in quell’articolo, l’affitto di una stanza o di altre porzioni di un’abitazione è un fenomeno tipicamente bolognese, cioè del capoluogo e dei Comuni della sua cintura: è la soluzione che possono permettersi gli studenti fuori sede e alcune categorie di lavoratori con redditi bassi o anche con contratti di lavoro temporanei. La geografia delle camere in affitto è molto variegata. Il fenomeno è poco diffuso nei piccoli paesi dell’Appennino, mentre ha una relativa presenza in alcuni Comuni della pianura, nei quali si può verosimilmente ipotizzare che ad affittare solo una parte dell’abitazione siano persone che lavorano nelle attività locali. Prevalentemente i Comuni in cui c’è una certa presenza di questa forma di locazione sono sedi di ospedali pubblici (è il caso di Castel San Pietro, San Giovanni in Persiceto, Valsamoggia), o di importanti attività economiche, come succede a Sant’Agata Bolognese, sede dell’impresa automobilistica Lamborghini che occupa qualche migliaio di lavoratori, o a Sala Bolognese, dove è insediato un consistente numero di aziende. È verosimile che questa soluzione sia adottata da persone che prevedono una permanenza temporanea in un posto o che non siano in grado di pagare il canone di un intero appartamento, anche nei Comuni dove i canoni sono più bassi.
A parità di reddito la sostenibilità delle spese per la casa dipende dai canoni, per chi può solo affittarla, e dai prezzi, per chi cerca di comprarla. I valori a metro quadro permettono di fare una mappa dei canoni non influenzata dalla dimensione degli alloggi. Il valore a metro quadro potrebbe costituire una sorta di indice di potenziale attrazione residenziale di una determinata località: più esso è basso più elevata è la possibilità che in un dato paese il reddito familiare per pagare l’affitto si abbassi. In presenza di altre condizioni, le differenze, non trascurabili, territoriali nell’ammontare dei canoni potrebbero anche stimolare una migrazione abitativa da località ad alto canone verso quelle con affitti più bassi.
Nei contratti di locazione a canone di mercato, presenti in tutti i paesi, la forbice territoriale è molto aperta. Nel 2025 il canone più alto (per gli inquilini di Bologna) è quasi sei volte più oneroso del più basso (pagato a Castel del Rio); nel 2018 questo rapporto era un poco più di tre volte. Nel grafico 1 i singoli Comuni, con l’eccezione di Bologna e Imola, sono stati raggruppati in base alla loro altitudine e all’esistenza del collegamento del collegamento ferroviario con Bologna. Le curve che sintetizzano le differenze territoriali hanno i profili intuitivamente attesi. I canoni nei paesi di montagna sono i più bassi; nella loro media sono inferiori a quelli praticati nei paesi di pianura. Dividendo questi ultimi in due gruppi, si riscontra che in quelli classificati ad alta tensione abitativa (cioè quelli confinanti con Bologna, salvo Sasso Marconi) i proprietari delle abitazioni possono applicare canoni per essi più convenienti di quelli praticati nei restanti paesi di pianura. La possibilità di muoversi in treno fa lievitare i canoni in tutti i raggruppamenti di Comuni, sebbene in ogni gruppo le differenze tra Comuni raggiungibili e quelli non raggiungibili con il treno siano contenute.
Ma è difficile prevedere, per esempio, quale potrebbe essere la disponibilità di una famiglia, il cui lavoro è concentrato nel capoluogo, a trasferirsi a San Benedetto Val di Sambro dove gli affitti sono un terzo di quelli di Bologna e il Comune è anche collegato con il treno. In molti paesi dell’Appennino i canoni bassi non solo non costituiscono un fattore di attrazione di nuovi abitanti, ma non sono neanche un freno al loro più o meno lento spopolamento.
È più probabile che le differenze territoriali dei canoni possano produrre effetti sulle migrazioni abitative tra Comuni vicinori, aventi tratti comparabili, all’interno di ambiti più ristretti con più ristretti.
Può essere il caso di Bologna e dei Comuni che le fanno da corona. Questi Comuni sono tutti in pianura, classificati ad alta tensione abitativa, e dove, quindi, possono essere stipulati oltre ai contratti a canone libero anche contratti a canone concordato (per i quali i proprietari godono di una tassazione più favorevole). Nei grafici 2 e 3 sono riportati i canoni di mercato e concordati di Bologna e dei Comuni suoi confinanti (con l’eccezione di Sasso Marconi). Nel 2025 per affittare un’abitazione di 100 metri quadri a canone di mercato a Bologna occorrevano 1.300 euro al mese; a Calderara di Reno, a Pianoro a Castel Maggiore e ad Anzola sarebbe stato possibile risparmiare circa 500 euro al mese, con un risparmio che si accosta al 40%; questa differenza percentuale tra il canone più alto è i più bassi era dello stesso ordine di grandezza del 2018. Con i canoni di mercato riportati nei contratti registrati nel 2025, il risparmio non sarebbe stato trascurabile anche trasferendo la propria abitazione da Bologna in uno degli altri Comuni della cintura: solo a Casalecchio si sarebbe attestato leggermente sotto i 200 euro al mese, mentre negli altri Comuni avrebbe oscillato tra 239 a 425 euro.
Anche i canoni concordati dei Comuni della cintura sono inferiori a quelli di Bologna. Lo scarto è naturalmente minore rispetto a quello riscontrato per i canoni di mercato, ma può avere una certa rilevanza nell’economia delle famiglie con redditi non alti. A Bologna il canone concordato per una casa di 100 metri quadri nel 2025 sarebbe stato di poco meno di 900 euro al mese; a Castenaso e Pianoro ne sarebbero bastati 670, con un risparmio del 25%. A Casalecchio e a Zola Predosa il risparmio sarebbe stato all’incirca di 110-120 euro.
Un quesito suscitato da queste elaborazioni riguarda se, e in che misura, la ricerca di abitazioni nei Comuni limitrofi, favorita dalle differenze dei canoni, possa allentare la pressione su Bologna. Premesso che è complicato isolare l’effetto di un singolo fattore, seppure importante come il canone, sulla decisione di una famiglia di spostare la residenza da luogo a un altro, la risposta al quesito è indeterminata. Per le ragioni illustrate nel più volte citato articolo (cui si rimanda), la serie storica dei canoni di mercato (i cui contratti possono durare otto anni) è ancora troppo corta per azzardare qualche congettura. Gli esiti relativi ai canoni concordati, (i cui contratti durano cinque anni) sono incerti. Le valutazioni sono possibili per tre anni (anche per spiegarne il perché si rinvia al primo articolo): 2023, 2024 e 2025. Nell’ultimo anno il numero contratti registrati, rispetto a sei anni prima, diminuisce a Bologna e, nel complesso, aumenta nei Comuni limitrofi, facendo ipotizzare un effetto di attrazione dei Comuni con redditi più bassi; ma negli altri due anni il numero di contratti registrati si riduce sia nel capoluogo che negli altri Comuni.
Photo credits: Rai News
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