La Sentenza n. 86/2026 della Corte Costituzionale riapre il dibattito sul rapporto tra condono edilizio e stato legittimo dopo il Decreto Salva Casa – Associazione Segretari Comunali e Provinciali

Tratto da: Lavoripubblici

Difformità, abusi, accertamento di conformità, condono edilizio, TAR, Consiglio di Stato, Cassazione e Corte Costituzionale sono i tasselli di un puzzle che, a distanza di oltre 40 anni dalla Legge n. 47/1985, continua ancora oggi a mostrare contorni incerti.

Ci eravamo lasciati con la Sentenza del Consiglio di Stato n. 2848 del 9 aprile 2026 mediante la quale Palazzo Spada, valorizzando il nuovo art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 e il principio di certezza del diritto, aveva affermato che un immobile condonato deve ritenersi pienamente legittimo e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti per gli immobili originariamente assentiti, superando quelle “zone grigie” urbanistiche che non sarebbero compatibili con l’ordinamento italiano ed eurounitario.

Ci ritroviamo adesso, poco più di un mese dopo, con la Sentenza n. 86 del 21 maggio 2026 mediante la quale la Corte Costituzionale è intervenuta sulla legittimità della Legge Regione Sardegna 17 giugno 2025, n. 18, approvata per recepire nel territorio sardo il Decreto Salva Casa.

E lo ha fatto con una decisione destinata ad avere un impatto molto rilevante sull’intero sistema urbanistico-edilizio perché affronta uno dei temi oggi più delicati dopo le modifiche introdotte dal D.L. n. 69/2024 convertito dalla Legge n. 105/2024, cioè il rapporto tra condono edilizio, stato legittimo e benefici edilizi.

La Corte costituzionale, pur senza affrontare direttamente il tema dello stato legittimo disciplinato dall’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, ha infatti ribadito un principio che chi ha qualche capello bianco conosce molto bene, cioè che la sanatoria straordinaria mantiene natura “extra ordinem” e non comporta automaticamente il diritto a beneficiare di vantaggi edilizi ulteriori o premialità volumetriche.

La vicenda nasce dall’approvazione della Legge Regione Sardegna 17 giugno 2025, n. 18, con la quale il legislatore regionale aveva modificato in maniera significativa la Legge Regione Sardegna n. 23/1985 introducendo nuove disposizioni in materia urbanistico-edilizia nel tentativo di coordinare la disciplina sarda con le novità introdotte dal Decreto Salva Casa.

Tra le norme impugnate dal Governo vi era soprattutto quella relativa agli interventi consentiti sugli immobili oggetto di condono edilizio realizzati in contrasto con la disciplina urbanistica, proprio perché destinata ad incidere direttamente sul rapporto tra sanatoria straordinaria, stato legittimo e trasformazioni edilizie successive.

La disposizione regionale consentiva infatti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia senza demolizione e ricostruzione con differente sagoma, vietando invece incrementi volumetrici o aumenti della superficie coperta, pur facendo salve specifiche disposizioni finalizzate alla rigenerazione urbana e al rinnovamento del patrimonio edilizio.

Secondo il Presidente del Consiglio dei ministri, questa disciplina contrastava con l’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 perché gli immobili oggetto di condono, una volta sanati, dovrebbero considerarsi pienamente legittimi e quindi non potrebbero subire limitazioni ulteriori rispetto agli immobili originariamente assentiti.

In altre parole, il ricorso muoveva dal presupposto che il condono edilizio, concorrendo alla formazione dello stato legittimo dell’immobile, dovesse comportare anche la possibilità di eseguire sugli immobili sanati gli stessi interventi edilizi consentiti sugli immobili legittimamente realizzati.

Il ricorso ha riguardato anche altri aspetti della normativa regionale, tra cui la qualificazione degli aumenti volumetrici entro sagoma come ristrutturazione edilizia, la disciplina delle difformità edilizie, il sistema della sanatoria ordinaria, le deroghe ai requisiti igienico-sanitari e il mutamento di destinazione d’uso.

Secondo il Governo, molte disposizioni regionali contrastavano con norme del d.P.R. n. 380/2001 che la giurisprudenza costituzionale considera norme fondamentali di riforma economico-sociale e che quindi devono trovare applicazione uniforme su tutto il territorio nazionale, anche nei confronti delle Regioni a statuto speciale.

La Regione Sardegna ha invece sostenuto che la propria competenza legislativa primaria in materia di edilizia e urbanistica le consentisse di adattare la disciplina statale alle peculiarità del territorio regionale, soprattutto in una logica di semplificazione amministrativa.

Il passaggio più importante della sentenza riguarda però proprio il rapporto tra condono edilizio, stato legittimo e benefici edilizi ulteriori.

La Corte ricorda innanzitutto che, mediante la disciplina del condono edilizio introdotta dalla Legge n. 47/1985, dalla Legge n. 724/1994 e dal D.L. n. 269/2003 convertito dalla Legge n. 326/2003, il legislatore nazionale ha consentito, “in via straordinaria e con regole ad hoc”, di sanare situazioni di abuso sostanziale difformi dalla disciplina urbanistico-edilizia.

Secondo la Consulta, il condono costituisce infatti una misura “assolutamente extra ordinem e destinata a operare una tantum in vista di un definitivo superamento di situazioni di abuso” e “non elide la situazione di illiceità”, producendo effetti limitati sul piano penale e amministrativo.

È proprio da questa impostazione che la Corte fa discendere il principio più rilevante dell’intera decisione.

La sentenza afferma infatti che, “dalla limitata portata delle sanatorie straordinarie”, consegue che “l’immobile che ne è oggetto non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dagli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, e di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità”.

La Consulta richiama inoltre la propria Sentenza n. 142/2024, ribadendo che il divieto di riconoscere “benefici edilizi per gli immobili abusivi” assurge addirittura a “principio dell’ordinamento giuridico della Repubblica” e costituisce, proprio per questo motivo, un limite anche per la potestà legislativa primaria delle Regioni a statuto speciale.

Si tratta di un passaggio particolarmente importante perché interviene indirettamente anche sul significato del nuovo art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 e, soprattutto, sul dibattito apertosi dopo la Sentenza del Consiglio di Stato n. 2848/2026.

Palazzo Spada aveva infatti valorizzato il nuovo concetto di stato legittimo per affermare che l’immobile oggetto di condono, una volta rilasciato il titolo in sanatoria, dovesse essere considerato urbanisticamente legittimo ai fini dell’esecuzione degli interventi successivi, con conseguente possibilità di accedere anche agli interventi edilizi ordinariamente consentiti agli immobili legittimi dal quadro normativo vigente.

La Corte Costituzionale, pur senza mettere in discussione il tema dello stato legittimo richiamato dall’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, ritiene però “privo di fondamento” l’automatismo secondo cui dalla legittimazione dell’immobile deriverebbe anche il diritto a beneficiare indistintamente di premialità volumetriche, ampliamenti o ulteriori vantaggi edilizi.

Secondo la Consulta, infatti, il carattere straordinario ed eccezionale del condono continua a riflettersi anche sul regime degli interventi…