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Il condono edilizio relativo a immobili sottoposti a vincolo paesaggistico richiede, nei casi previsti dalla legge, un parere espressamente favorevole della Soprintendenza: il decorso di 180 giorni dalla richiesta non determina il silenzio-assenso e non consente di perfezionare la sanatoria. Neppure un ritardo di vent’anni estingue il potere dell’autorità di pronunciarsi. Il Comune deve quindi acquisire il parere favorevole e verificare la compatibilità dell’opera con le prescrizioni paesaggistiche applicabili.
Può la Soprintendenza tenere sospeso un condono edilizio per 20 anni? Parrebbe di sì, a giudicare da quanto affermato dal Tar Napoli nella sentenza 5544/2026 dello scorso 7 ottobre.
I giudici escludono infatti il silenzio-assenso sui vincoli paesaggistici: anche se il parere arriva dopo 20 anni, il decorso dei 180 giorni consente di contestare l’inerzia, ma non sostituisce il giudizio favorevole dell’autorità.
Insomma: in zona vincolata, senza parere favorevole della Soprintendenza, il condono non può perfezionarsi.
Il caso: condono edilizio rimasto in sospeso per decenni
La pronuncia è molto utile perché chiarisce il ruolo determinante del parere della Soprintendenza nei procedimenti di condono edilizio relativi a immobili sottoposti a vincolo paesaggistico.
La controversia riguarda un fabbricato nel Comune di Faicchio (Benevento), interessato da una domanda di condono ai sensi della legge 724/1994 (secondo condono). Dopo molti anni (addirittura 20), la Soprintendenza aveva espresso parere negativo, impedendo la regolarizzazione dell’intervento.
Il proprietario contestava il diniego, sostenendo che il lungo tempo trascorso avesse determinato la formazione del silenzio-assenso e il consolidamento della sanatoria.
Il termine di 180 giorni non equivale sempre ad assenso
Il punto centrale riguarda l’interpretazione dell’art. 32 della legge 47/1985, nella formulazione applicabile alla domanda di condono.
La disposizione prevedeva, come regola generale, che il parere dell’autorità preposta al vincolo, se non espresso entro 180 giorni dalla richiesta, si intendesse favorevole.
Tuttavia, per gli immobili sottoposti a specifici vincoli di tutela storico-artistica e paesaggistica, il terzo comma introduceva una disciplina speciale: il rilascio della sanatoria rimaneva subordinato all’acquisizione di un parere espressamente favorevole.
In tali casi, il decorso dei 180 giorni, calcolati dal ricevimento della richiesta di parere, consentiva al privato di contestare giudizialmente l’inerzia dell’amministrazione, ma non produceva un assenso tacito.
Il ritardo non estingue il potere della Soprintendenza
Secondo il TAR, il trascorrere di molti anni non determina automaticamente la perdita del potere di pronunciarsi.
Il parere tardivo non rappresenta infatti l’annullamento di una sanatoria già perfezionata, ma la conclusione di una fase istruttoria ancora aperta.
Non trova quindi applicazione l’art. 21-nonies della legge 241/1990 sull’annullamento d’ufficio, poiché manca un precedente titolo in sanatoria da rimuovere.
Nel caso esaminato, inoltre, il ricorrente non aveva dimostrato la data in cui il Comune aveva richiesto il parere alla Soprintendenza, elemento necessario per verificare il decorso del termine.
Il vincolo paesaggistico prevale sulle valutazioni comunali
L’immobile ricadeva nell’ambito del Piano territoriale paesistico del Massiccio del Matese, in una zona sottoposta a Conservazione Integrale, nella fascia di 300 metri da un convento tutelato.
La disciplina del Piano vietava gli incrementi volumetrici, rendendo incompatibile l’intervento oggetto di condono.
Il TAR precisa che le valutazioni favorevoli degli uffici comunali non vincolano la Soprintendenza, titolare di una competenza autonoma nella tutela del paesaggio.
La compatibilità deve inoltre essere valutata secondo le disposizioni vigenti al momento del rilascio del parere, anche quando siano successive alla realizzazione dell’abuso o alla presentazione della domanda.
Le conseguenze per il procedimento di sanatoria
La sentenza conferma che, nei casi disciplinati dalla speciale previsione dell’art. 32, il Comune non può considerare perfezionato il condono per il solo decorso del tempo.
Occorre acquisire il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo e verificare la compatibilità dell’opera con le prescrizioni paesaggistiche applicabili.
In definitiva:
il ritardo della Soprintendenza può essere contestato come inerzia amministrativa, ma non può trasformare in assentibile un intervento incompatibile con la tutela paesaggistica, né sostituire il parere favorevole necessario al condono.
FAQ TECNICHE: Condono in zona vincolata e parere tardivo della Soprintendenza | Ingenio
1. Il condono edilizio in zona vincolata si perfeziona se la Soprintendenza non risponde entro 180 giorni?
No, nei casi soggetti alla disciplina speciale dell’art. 32 della legge 47/1985, la sanatoria richiede un parere espressamente favorevole. Il silenzio della Soprintendenza non equivale ad assenso e non consente al Comune di considerare automaticamente accolto il condono.
2. La Soprintendenza può esprimere un parere negativo anche dopo vent’anni dalla domanda di condono?
Sì. Il ritardo non determina automaticamente la perdita del potere di pronunciarsi, se il procedimento non si è ancora concluso con il perfezionamento della sanatoria. Il parere tardivo completa l’istruttoria e non costituisce necessariamente un annullamento d’ufficio di un titolo già acquisito.
3. Che cosa può fare il proprietario se la Soprintendenza non rispetta il termine di 180 giorni?
Il proprietario può contestare l’inerzia dell’amministrazione attraverso gli strumenti previsti per ottenere una pronuncia. Non può però considerare acquisito il parere favorevole per effetto del silenzio, né pretendere il rilascio del condono senza il necessario assenso espresso.
4. Il Comune può rilasciare il condono se i propri uffici hanno valutato positivamente l’intervento?
No, quando è necessario il parere della Soprintendenza, la valutazione comunale favorevole non può sostituirlo. L’autorità paesaggistica esercita una competenza autonoma e può esprimere un giudizio negativo se l’opera contrasta con i vincoli o con le prescrizioni di tutela applicabili.
5. Quali regole paesaggistiche devono essere considerate per valutare il condono?
La compatibilità dell’intervento deve essere verificata sulla base delle disposizioni paesaggistiche applicabili al momento in cui viene espresso il parere. Se il piano di tutela vieta, ad esempio, gli incrementi volumetrici, il contrasto con tale prescrizione può impedire la sanatoria anche per opere realizzate molti anni prima.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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