I consigli di Laura Adele Feltri: col nuovo Piano Casa lo Stato chiede una mano ai privati

Il nuovo Piano Casa può aiutare il mercato, ma non bastano gli enti pubblici da soli, ci vorrà l’impegno di più partecipanti: oltre a Stato, Regioni e Comuni dovranno intervenire anche enti privati affinché di possa realizzare. Andiamo con ordine cercando di comprendere innanzitutto cosa è e cosa prevede il nuovo Piano Casa 2026; lo chiediamo a Laura Adele Feltri, esperta bergamasca della materia immobiliare.

Di che cosa si tratta?

«Il nuovo Piano Casa è un progetto nazionale che punta ad aumentare l’offerta di abitazioni disponibili in Italia. A differenza del Piano Casa del 2009, che consentiva ampliamenti e interventi sugli immobili privati, questo nuovo piano si concentra soprattutto sul recupero di alloggi esistenti, sull’housing sociale e sulla riqualificazione del patrimonio immobiliare inutilizzato. L’obiettivo dichiarato è arrivare a circa 100 mila abitazioni disponibili in dieci anni, recuperando anche migliaia di alloggi pubblici oggi non utilizzabili».

Chi ha approvato questo piano e perché?

«Il Piano Casa è stato approvato dal Governo per affrontare quella che oggi viene definita una vera emergenza abitativa. In molte città italiane, soprattutto quelle economicamente dinamiche, gli affitti e i prezzi delle abitazioni sono cresciuti molto più velocemente dei redditi delle famiglie. L’obiettivo è quindi aumentare l’offerta di case e rendere più accessibile il mercato abitativo».

Molti si chiedono chi pagherà tutto questo. Dove verranno trovate le risorse?

«Questa è probabilmente la domanda più importante. Le risorse non arriveranno da un’unica fonte. Il modello prevede una collaborazione tra Stato, Regioni, Comuni, fondi europei e investitori privati. In Lombardia, ad esempio, sono già stati annunciati programmi di housing sociale finanziati attraverso fondi europei. Solo uno dei nuovi bandi regionali mette a disposizione circa 96 milioni di euro per recuperare abitazioni oggi inutilizzate e destinarle ad affitti calmierati. In pratica, il settore pubblico mette a disposizione fondi, incentivi e immobili, mentre il settore privato può contribuire con capitali, progettazione e gestione».

Chi costruirà e chi recupererà gli immobili?

«Non sarà soltanto lo Stato. Potranno intervenire: Comuni, Aler e altri enti pubblici, cooperative edilizie, fondazioni, operatori immobiliari, fondi di investimento specializzati in Housing sociale, imprese private. L’idea è creare partnership pubblico-private capaci di recuperare edifici esistenti o trasformare aree dismesse in nuovi quartieri residenziali».

Ci sono anche aspetti critici?

«Certamente. La vera sfida sarà trasformare le intenzioni in risultati concreti. Recuperare un immobile significa affrontare problemi burocratici, tecnici ed economici. Inoltre bisogna capire se le nuove abitazioni verranno realizzate proprio nelle zone dove la domanda è più forte. Se ciò non accadrà, l’impatto sui prezzi potrebbe essere limitato».

Dove potrebbe incidere maggiormente il Piano Casa nella nostra città?

«Bergamo ha un grande potenziale nella rigenerazione urbana. Penso alle aree industriali dismesse, agli immobili inutilizzati e al recupero del patrimonio esistente. Un esempio importante degli ultimi anni è stato il progetto di riqualificazione dell’area che oggi ospita ChorusLife, nato dalla trasformazione di una grande industria dismessa. Il futuro potrebbe vedere interventi simili, magari orientati maggiormente all’edilizia residenziale accessibile e all’housing sociale».

Il Piano Casa farà scendere i prezzi?

«Questa è la domanda che tutti si pongono: il Piano Casa farà diminuire il costo delle abitazioni? Personalmente credo che possa aiutare il mercato, ma non credo che da solo farà diminuire significativamente i prezzi nelle zone più richieste. A Bergamo il problema non è tanto la mancanza assoluta di case. Il problema è la mancanza di case ben posizionate, efficienti dal punto di vista energetico, pronte da abitare ed economicamente accessibili. Se il Piano Casa riuscirà ad aumentare l’offerta proprio in queste categorie, allora potrà avere effetti importanti. Se invece gli interventi saranno limitati o distribuiti in zone dove la domanda è già debole, l’impatto sui prezzi sarà molto più contenuto».

In molti pensano che l’housing sociale sia un’attività esclusivamente pubblica. Perché un’impresa privata dovrebbe investire nel nuovo Piano Casa?

«In realtà un’impresa privata guarda diversi aspetti. Innanzitutto la disponibilità di aree e immobili da recuperare, spesso messi a disposizione da enti pubblici. Poi valuta la presenza di contributi, agevolazioni e strumenti finanziari che riducono il rischio dell’investimento. Inoltre l’housing sociale offre una prospettiva di redditività stabile. Per molte imprese e fondi immobiliari diventa interessante anche la possibilità di rigenerare aree dismesse, valorizzare quartieri e sviluppare progetti sostenibili dal punto di vista economico e sociale. In altre parole, non si tratta di beneficenza, ma di un modello che cerca di conciliare interesse pubblico e interesse privato».

Quali saranno le considerazioni delle imprese costruttrici prima di iniziare nuovi cantieri ?

«L’impresa valuterà alcuni elementi fondamentali: la velocità delle autorizzazioni, la certezza delle regole, il costo di costruzione o ristrutturazione, la domanda abitativa della zona e la sostenibilità economica complessiva dell’operazione. Qui entra in gioco l’affidabilità e la serietà dei piani attuativi del Piano casa, perché lo Stato è ben consapevole che da solo non dispone delle risorse sufficienti per costruire tutte le case necessarie; per questo cerca di attirare capitali privati offrendo condizioni che rendano conveniente investire nell’housing sociale».

In conclusione, cosa pensa di questo Piano Casa che arriva a distanza di anni dal precedente?

«Esistono delle differenze tra quest’ultimo piano Casa e quello del 2009, l’obiettivo principale attualmente è quello di dare alloggi alle classi sociali meno abbienti mettendo in campo uno sforzo sia da parte degli enti pubblici che da quelli privati. Nel precedente si voleva, dopo la crisi del 2008, dare un impulso al settore delle costruzioni e quindi a quello immobiliare, che sono i comparti che fanno da volano per tutta l’economia. Come agente immobiliare vedo positivamente ogni iniziativa che aumenti l’offerta abitativa e favorisca il recupero del patrimonio esistente. Il vero successo del Piano Casa non si misurerà dagli annunci, ma dal numero di famiglie che riusciranno concretamente a trovare una casa adeguata alle proprie esigenze».