la logistica come parte integrante dei quartieri a uso misto

Contrastare gli immobili sfitti: ecco perché gli investitori immobiliari si stanno ora impegnando a fondo nel concetto di città a uso misto

Per decenni, la rigida separazione spaziale tra vita, lavoro e shopping è stata considerata l’ideale inalienabile della pianificazione urbana moderna. Le conseguenze tangibili di questa filosofia plasmano ancora la nostra vita quotidiana: quartieri degli uffici deserti dopo il lavoro, ingorghi interminabili nelle ore di punta e un’infrastruttura urbana che collassa sotto il peso dei picchi di traffico. Ma sta emergendo un profondo cambio di paradigma. Sotto il principio guida dell'”uso misto”, si sta formando un movimento che sta ripensando radicalmente lo spazio urbano, e per ragioni convincenti. Che si tratti di una risposta funzionale all’attuale crisi degli uffici, di una leva contro l’evidente carenza di alloggi o di un motore per una mobilità ecosostenibile, i quartieri urbani a uso misto si stanno dimostrando molto più di una semplice visione architettonica o di una necessità ecologica. Il ritorno alla città produttiva e a uso misto è diventato una questione economica sistemica cruciale che ha un impatto enorme sul valore degli immobili, sui cicli economici locali e sulla resilienza sociale. Il seguente articolo analizza perché porre fine alla separazione delle funzioni urbane sia l’esperimento di pianificazione urbana più importante del nostro tempo e chi saranno i perdenti in caso di fallimento.

Sviluppi a uso misto: la città come ecosistema

Perché la fine della segregazione nell’uso del suolo rappresenta il più grande esperimento di pianificazione urbana dei nostri tempi e chi ci rimetterebbe in caso di fallimento

Per decenni, la separazione funzionale tra aree residenziali, lavorative e di servizio è stata considerata un traguardo della pianificazione urbana moderna. La Carta di Atene, plasmata dallo spirito del modernismo classico e dall’influenza di Le Corbusier, promosse negli anni ’30 il principio della segregazione degli usi del suolo come igienico, efficiente e progressista. Zone residenziali qui, zone industriali là, quartieri direzionali altrove: nettamente separate, ordinate, apparentemente gestibili. Quella che era stata concepita come una liberazione dai vincoli medievali si è rivelata, nel corso dei decenni, un problema strutturale con enormi costi economici, sociali e ambientali.

Oggi, le prove di questo fallimento sono difficilmente ignorabili. Le città che si sono costantemente affidate a strutture monofunzionali si trovano a dover affrontare quartieri degli uffici deserti dopo l’orario di lavoro, centri commerciali in declino nelle periferie, ingorghi stradali interminabili e un’infrastruttura progettata per i picchi di traffico ma vuota per gran parte della giornata. Le basi economiche di questa separazione si stanno erodendo perché i presupposti economici di base non sono più validi: il lavoro è cambiato, i modelli di consumo si sono modificati e i costi climatici della mobilità che ne deriva sono sempre più difficili da giustificare.

La risposta degli urbanisti e del settore immobiliare a questa diagnosi è la “sviluppo a uso misto”. Ma questo termine comprende molto più di una tendenza architettonica o di una strategia di marketing degli sviluppatori. Le prove scientifiche accumulate negli ultimi anni indicano una profonda trasformazione strutturale: il modo in cui lo spazio urbano è organizzato ha effetti diretti e misurabili sul valore degli immobili, sui modelli di mobilità, sui cicli economici locali, sulle emissioni di CO₂ e sulla resilienza sociale. Lo sviluppo a uso misto non è uno stile, ma una questione economica fondamentale.

Sviluppo a uso misto e valore degli immobili: cosa dicono davvero i dati

Una delle domande fondamentali che preoccupano investitori e urbanisti è: lo sviluppo a uso misto è economicamente sostenibile? La risposta fornita dalla ricerca empirica nel settore immobiliare è complessa, ma la tendenza generale è chiara.

Uno studio condotto e pubblicato nel 2025 dalla IREBS International Real Estate Business School dell’Università di Regensburg, in collaborazione con la società di gestione immobiliare Midstad, ha esaminato 1.100 transazioni immobiliari commerciali a Berlino e Francoforte sul Meno in un arco di tempo compreso tra sei e nove anni. L’aspetto metodologicamente innovativo di questa analisi è stato l’utilizzo di un indice di diversificazione scalare, che quantifica il grado di sviluppo a uso misto all’interno di un edificio, anziché limitarsi a distinguere tra “misto” e “non misto”. I risultati sono rivelatori: a Francoforte sul Meno, caratterizzata da una struttura urbana compatta e monocentrica con un settore uffici predominante, si osserva un sovrapprezzo significativo e statisticamente robusto per gli edifici con un’elevata diversificazione degli usi. La diversificazione mirata all’interno di un immobile viene percepita come un fattore di aumento del valore, presumibilmente a causa della limitata disponibilità di spazio e della domanda di mercato orientata all’efficienza. A Berlino, considerata una città policentrica con una struttura storicamente mista, l’effetto sul prezzo è meno pronunciato, ma anche qui è evidente che una diversificazione moderata è già vista come positiva e in grado di valorizzare l’immobile.

Una ricerca parallela condotta in collaborazione tra Midstad e IREBS, che ha analizzato 1.930 transazioni all’interno dell’anello della S-Bahn di Berlino tra il 2015 e la metà del 2024, conferma questa tendenza: la quota di edifici a uso misto nel mercato delle transazioni è aumentata in questo periodo, in modo particolarmente significativo nei segmenti degli edifici residenziali-commerciali e degli uffici/amministrativi. Un altro dato cruciale emerso dalla ricerca è che gli edifici a uso misto presentano una minore volatilità di valore rispetto agli immobili a uso singolo. In pratica, ciò significa che lo sviluppo a uso misto a livello di edificio funge da una sorta di assicurazione intrinseca contro la ciclicità del mercato.

Questa consapevolezza trova riscontro nel settore immobiliare istituzionale. Gli ultimi anni hanno dimostrato quanto i rischi strutturali possano incidere negativamente su singole tipologie di immobili: il commercio online per i negozi fisici, il telelavoro per gli edifici adibiti a uffici tradizionali e la pandemia per gli hotel. Chi aveva diversificato i propri portafogli in base alla posizione geografica e alla tipologia di immobile si è improvvisamente trovato ad affrontare rischi di concentrazione imprevisti. Lo sviluppo di progetti a uso misto, sia a livello di singolo edificio che di quartiere, offre un approccio strutturalmente diverso: i rischi vengono mitigati non attraverso la dispersione geografica, bensì attraverso l’integrazione funzionale all’interno della stessa proprietà.

Tuttavia, sarebbe fuorviante generalizzare questi risultati e considerare l’uso misto come una strategia universalmente redditizia. Lo studio IREBS dimostra chiaramente che il successo dipende in larga misura dalla tipologia urbana e dalle condizioni del mercato locale. Nei mercati in cui l’uso misto è già la norma, l’effetto del sovrapprezzo è meno pronunciato. La lezione non è quella di imporre l’uso misto ovunque, ma piuttosto di determinare la soglia di intervento oltre la quale l’uso misto crea valore aggiunto, a seconda del contesto.

La logica economica delle brevi distanze: la mobilità come problema di produttività urbana

La mobilità nelle città non è gratuita. Comporta costi diretti per infrastrutture, tempo, energia ed emissioni, nonché costi indiretti dovuti a congestione, rumore e frammentazione sociale. Le città che riescono a ridurre la quota di spostamenti motorizzati ne traggono vantaggio non solo dal punto di vista ecologico, ma anche economico, poiché la produttività urbana è strettamente legata all’accessibilità.

Le basi scientifiche di questa connessione sono ormai eccezionalmente solide. Uno studio pubblicato sulla rivista Nature Human Behaviour ha analizzato i dati di movimento di circa 40 milioni di telefoni cellulari in città di tutto il mondo. Il risultato: fino all’84% delle differenze nei comportamenti di mobilità tra le città può essere spiegato dall’accessibilità spaziale dei servizi quotidiani. In altre parole, la mobilità sostenibile è principalmente un problema di struttura urbana, non di tecnologia. Introdurre autobus elettrici è di scarsa utilità se la struttura urbana costringe le persone a percorrere lunghe distanze per le commissioni di tutti i giorni.

Questo quadro è completato da ricerche sull’accessibilità urbana, che dimostrano come, quanto più le destinazioni quotidiane sono vicine tra loro, tanto meno le persone utilizzano l’auto. Al contrario, aumenta significativamente la percentuale di traffico pedonale e ciclabile. Questo effetto non è scontato, ma piuttosto il risultato di una pianificazione urbana mirata che collega in modo intelligente le diverse funzioni nello spazio. Il concetto di “città dei 15 minuti”, reso popolare dal ricercatore urbano Carlos Moreno e costantemente perseguito da Parigi sotto la sindaca Anne Hidalgo, formalizza questa logica: tutti i servizi essenziali per la vita quotidiana dovrebbero essere raggiungibili a piedi in 15 minuti.

Ciò che a prima vista potrebbe sembrare un’utopia urbanistica è da tempo noto in economia come effetto di agglomerazione. La prossimità spaziale tra attività complementari libera energia economica perché riduce i costi di transazione, promuove lo scambio di informazioni e consente sinergie tra i diversi usi. Un quartiere che integri abitazioni, uffici, servizi, ristorazione e svago non è un mero obiettivo di qualità della vita, ma un concreto vantaggio competitivo per le aziende e le istituzioni che vi si insediano.

La ricerca economica conferma anche le esternalità positive a livello micro: gli immobili ad uso ufficio e commerciale situati entro un raggio di 800 metri da complessi a uso misto hanno valori di mercato superiori rispetto a immobili comparabili al di fuori di tali zone. I complessi a uso misto, quindi, non solo generano valore all’interno dell’edificio o del quartiere stesso, ma si irradiano anche nell’area circostante.

Il mercato degli uffici in evoluzione: il lavoro ibrido come catalizzatore per la logica di vicinato

La pandemia di COVID-19 ha inaspettatamente intensificato il dibattito sui quartieri urbani a uso misto. Il mercato degli uffici, in particolare, sta attraversando un processo di adeguamento strutturale, il cui punto di partenza è stato l’ampio esperimento del telelavoro nel 2020 e nel 2021, e le cui conseguenze continueranno a interessare il settore immobiliare e la pianificazione urbanistica per gli anni a venire.

In uno studio pubblicato nel 2024, l’Istituto ifo ha analizzato l’impatto del lavoro da casa sul mercato immobiliare tedesco degli uffici, prevedendo un calo a lungo termine della domanda di spazi per uffici fino al 12%. Per le sette aree metropolitane tedesche di Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Düsseldorf, ciò corrisponderebbe a un eccesso di offerta di circa 11,5 milioni di metri quadrati di spazi per uffici. In realtà, secondo i dati di Wüest Partner, i tassi di sfitto a Francoforte e Düsseldorf erano già prossimi al 10% nel 2025, evidenziando la pressione ad adattarsi.

Allo stesso tempo, l’attuale analisi del mercato degli uffici di Wüest Partner rivela una coincidenza paradossale: nonostante i cambiamenti strutturali, il numero di impiegati in Germania è aumentato del 3,7% tra il 2021 e il 2024, un incremento superiore a quello dell’occupazione complessiva. Si prevede un aumento di circa 159.000 nuovi impiegati all’anno fino al 2030. Tuttavia, la domanda sta cambiando qualitativamente: sono sempre più richiesti spazi moderni con concetti di utilizzo flessibili, servizi di alta qualità e caratteristiche conformi ai criteri ESG in posizioni centrali e ben collegate. Ciò che non è più ricercato è il classico complesso di uffici monofunzionale alla periferia della città, privo di facile accesso a servizi, ristoranti e trasporti pubblici.

Questo è il fattore cruciale per lo sviluppo di aree a uso misto. Il lavoro ibrido non significa che gli spazi per uffici scompaiano del tutto. Significa che la funzione dell’ufficio cambia: da luogo di presenza obbligatoria a luogo di collaborazione, scambio e costruzione dell’identità aziendale. Tali uffici necessitano di un ambiente urbano che funzioni durante tutto l’arco della giornata: caffè, ristoranti, negozi, offerte culturali, impianti sportivi. Il classico quartiere degli affari, che si svuota dopo le 18:00, è strutturalmente incapace di soddisfare questi requisiti. Le aree a uso misto, invece, sì.

Lo sviluppo di quartieri a uso misto affronta il problema degli spazi sfitti in modo strutturalmente elegante. Gli spazi ad uso ufficio che non sono più redditizi nella loro funzione originaria possono essere convertiti in appartamenti, spazi di coworking, ristoranti o altri servizi nell’ambito di un più ampio concetto di uso misto. Diversi quartieri di Berlino stanno già lavorando a tali progetti e il rapporto DZ HYP Real Estate Market Report 2025 sottolinea esplicitamente come le conversioni in quartieri a uso misto riducano il rischio di spazi sfitti nei settori del commercio al dettaglio e degli uffici.

La dimensione dimenticata: la logistica come parte integrante dei quartieri a uso misto

In quasi tutte le discussioni sugli sviluppi a uso misto, una dimensione cruciale dell’utilizzo viene trascurata: la logistica urbana. Abitare, lavorare, dedicarsi al tempo libero, alla ristorazione: tutte queste funzioni vengono regolarmente considerate nella pianificazione e nella commercializzazione dei quartieri a uso misto. Tuttavia, la questione di come gestire in modo efficiente, con basse emissioni e in armonia con l’area circostante il flusso quotidiano di beni e servizi in un quartiere di questo tipo viene spesso sollevata solo quando sono già sorti dei conflitti: furgoni per le consegne parcheggiati illegalmente, piste ciclabili bloccate, ingressi al piano terra congestionati.

Non si tratta solo di un problema delle piccole città. Il trasporto merci urbano rappresenta circa il 25-30% del chilometraggio totale nei centri urbani tedeschi, ma contribuisce in modo sproporzionato all’inquinamento acustico, all’inquinamento da particolato e alla congestione del traffico. Un rapporto di ricerca dell’Agenzia federale tedesca per l’ambiente sulla logistica urbana evidenzia come le sfide che i comuni si trovano ad affrontare stiano aumentando drasticamente a causa della crescita dell’e-commerce: i volumi di pacchi nelle città tedesche sono cresciuti considerevolmente negli ultimi anni e non si intravede una fine a questa tendenza.

La soluzione è più vicina a un approccio a uso misto di quanto suggeriscano le discussioni separate sulla pianificazione. Chiunque consideri i quartieri urbani nella loro funzione complessiva deve comprendere le aree logistiche come parte integrante della pianificazione distrettuale. Il concetto di logistica urbana – integrata nello sviluppo urbano, non aggiunta in un secondo momento – indica una dimensione d’uso intelligente che è stata sottovalutata nell’attuale dibattito sull’uso misto. Una ricerca dell’Istituto della Regione di Parigi dimostra come le aree logistiche possano essere integrate in sviluppi urbani a uso misto se si utilizzano metodi quantitativi per la determinazione del fabbisogno di spazio fin dalla fase di pianificazione.

Micro-depositi al piano terra, aree di consegna combinate per più utenti del quartiere, armadietti per pacchi in aree pubbliche accessibili al pubblico e hub per cargo bike come ultimo anello della catena di approvvigionamento: non si tratta di scenari futuristici, bensì di concetti collaudati che il Fraunhofer IML ha sistematicamente raccolto nel suo manuale sui micro-depositi. Ciò che manca è la loro integrazione coerente nella pianificazione di quartiere fin dalle prime fasi, non come un ripensamento, ma come componente funzionale del concetto di uso misto.

Il valore strategico di questa integrazione emerge chiaramente se si considera un concetto affine proveniente da un campo completamente diverso: il principio del duplice uso nella pianificazione logistica militare. Ciò che viene praticato in ambito militare da decenni – la pianificazione, la progettazione e l’utilizzo congiunto delle infrastrutture per scopi civili e militari – segue una logica altrettanto valida per la pianificazione urbana: l’uso multiplo consente di risparmiare spazio, ridurre i costi, aumentare l’utilizzo e migliorare la resilienza.

Nello specifico, per la logistica urbana nei quartieri cittadini, ciò significa che: un parcheggio sotterraneo può funzionare come micro-deposito di notte e come parcheggio di giorno. Un edificio di quartiere può ospitare spazi logistici per le consegne locali dell’ultimo miglio al piano terra e spazi residenziali o uffici ai piani superiori. Un punto di ritiro pacchi può essere integrato in un nodo di trasporto pubblico. Il principio è lo stesso delle infrastrutture a duplice uso nel settore militare: chi progetta infrastrutture per molteplici usi fin dall’inizio deve costruirle meno frequentemente, consumare meno spazio e ottenere una maggiore efficienza del sistema.

Le città di Zurigo e Parigi hanno sviluppato precocemente concetti strategici per la logistica urbana. Zurigo, ad esempio, ha pubblicato una strategia esplicita per la logistica urbana e il traffico commerciale che considera le aree logistiche come parte integrante della struttura urbana e ne promuove l’integrazione nei quartieri commerciali e a uso misto. Tali approcci fungono da modello per le pratiche di pianificazione che comprendono appieno lo sviluppo a uso misto, compreso il flusso di merci che garantisce il funzionamento delle città.