la nuova frontiera del real estate europeo- Fortune Italia

Trecentocinquanta chilometri di costa mare, e solo il 13% è stato costruito. Il resto è lì, ancora intatto, con i suoi numeri da capogiro: 1,3 miliardi di euro di transazioni immobiliari annue, prezzi medi al metro quadro tra 2.400 e 3.200 euro nelle zone affacciate e fronte sul mare – meno della metà di Grecia, Croazia o Spagna per posizioni e location equivalenti di primario livello – e una domanda che solo l’anno scorso è salita del 16%.

L’Albania è oggi il Paese europeo dove il divario tra costo di ingresso e potenziale di rivalutazione è sempre più importante e interessante. La maggior parte degli investitori italiani, anche grazie al grande lavoro del governo e dell’unione tra Italia-Albania, sempre di più oggi lo stanno collocando sulla mappa delle primarie e reali opportunità immobiliari da scoprire e prendere seriamente in considerazione. Non mancano i dati concreti e il contatto diretto con chi ci lavora da molteplici anni, è sempre più allineato al presente, distante dai pregiudizi del passato.

Dodici mila compravendite in un solo anno. I numeri dell’ultimo periodo, soprattutto post-Covid dal 2021 a seguire, raccontano un’accelerazione molto elevata con un’economia in costante crescita e dimensioni: prezzo medio per immobile tra capitale e zone mare da 95.000 euro, con una crescita del 25-30% nell’ultimo triennio (Italian Network). A Durazzo – seconda piazza del Paese e cantiere a cielo aperto – il 30% degli acquirenti arriva dall’estero, molto dall’Est-Europa ma anche da Svizzera, UK e USA. Nei primi mesi del 2024 gli investimenti stranieri hanno superato 1,1 miliardi di euro, il turismo ha messo a segno un +42%.

“L’Albania è nel suo momento di grande positivo cambiamento”, afferma Matteo Mogentale, a capo della divisione Luxury di 31Enjoy Invest. La sua organizzazione affonda le radici in una storia familiare partita nel 1962 nel settore delle costruzioni e immobiliare nel Triveneto. Oggi conta una rete molto strutturata e organizzata verticale di collaboratori e partner tra Italia e Albania, capaci di gestire qualsiasi tipo di operazione, dalle più semplici come l’acquisto del singolo investitore/privato di un nuovo appartamento e/o ville alle più dinamiche e importanti delle società di investimenti di medie-grandi dimensioni per l’acquisto a pacchetto di decine e centinaia di unità, con uffici a Tirana e prossimi in apertura a Valona, con la previsione di aprirne in altre città zona mare come sicuramente a Saranda.

Mogentale, con la sua organizzazione, ha messo piede in Albania per la prima volta oltre 11 anni fa. I primi anni dedicati esclusivamente allo scouting dei migliori developer nazionali e internazionali, alla conoscenza profonda di tutto il territorio, allo studio di molti selezionati progetti dei nuovi residence & resort fronte mare lungo la costa e nella Capitale Tirana oltre alla due diligence coinvolgendo primari studi legali internazionali — hanno dato una prospettiva che sintetizza con un paragone storico chirurgico.

“Ormai l’Albania sta diventando un brand, come è stato 50 anni fa per la Costa Smeralda» rilancia. Il confronto non è improvvisato: anche fonti di settore accostano la traiettoria albanese a quella di altre forti realtà di successo come Barcellona, Marbella, Mykonos, Ibiza, Formentera negli anni Novanta, quando i prezzi erano una frazione di quelli attuali e le infrastrutture ancora da costruire (ZenaZone)”.

A muovere l’importante economia del real estate, sono anche gruppi di importanti dimensioni Mondiali. Il gruppo Emaar/Eagle Hills – lo stesso del Belgrade Waterfront in Serbia e del Riga Waterfront in Lettonia – ha avviato a Durazzo lo straordinario progetto Durres Yachts&Marina: investimento stimato attorno ai 4 miliardi di euro. Catene come Hilton, Marriott, Meliá, Radisson, Accor, stanno investendo sul territorio con vision a medio-lungo termine.

Un segnale forte: i grandi gruppi internazionali scommettono su un orizzonte di 10-20 anni, non su un ciclo speculativo da mordi e fuggi, oltre investire su mercati stabili.

E il rischio bolla? Il dato strutturale è concreto: solo 13% di costa edificata, un PIL cresciuto del 4,2% tra 2023 e 2024, inflazione oltre il 2,1%, turismo anno su anno in crescita a doppia cifra, quadruplicato dal 2018 ad oggi. Il piano del Governo Vision 2025-2032 punta ad attrarre tra 55 e 60 milioni di turisti l’anno – nel 2025 ne sono arrivati 14,1 milioni – e prevede almeno 17.000-18.000 nuove unità abitative in tutto il territorio dell’Albania.

“Questo non può essere una bolla speculativa perché siamo nella fase iniziale”, afferma con certezza Mogentale visto i numeri ufficiali. «In qualsiasi mercato emergente che cresca, strutturato e solido, i prezzi nell’arco di sei/sette anni raddoppiano. È una media mondiale, e abbiamo realtà vicino a casa – Italia, Croazia, Spagna, Grecia – che ci insegnano che questo è successo ovunque”.

Poi c’è la geolocalizzazione conta moltissimo per un ottimo investimento, rivalutazione e rendimento, perché un’ora e mezzo da tutta Europa, la lingua che si parla italiano ovunque, la sicurezza paese, il buon cibo, il clima con una stagionalità molto lunga di quasi 8 mesi.

L’instabilità in Medio Oriente inoltre, le guerre dell’ultimo periodo e il forte interesse nell’ingresso nella UE previsto per il 2029 – ha prodotto quello che Mogentale definisce una riorganizzazione dei flussi turistici, della diversificazione dei patrimoni e di investimento.

“Stiamo vedendo l’effetto boomerang di turisti e investitori che stanno invadendo l’Albania, con previsione di numeri da record per i prossimi tre-cinque anni”, precisa. Ma ogni affermazione, certezza e previsione, si basano sui numeri concreti e reali, tenendo costantemente monitorato ogni dettaglio, evoluzione e interesse, anche molto dagli investimenti e flussi esteri che nel triennio 2024-2026 stanno dando risultati eccellenti.

Il modello replica quello in Europa: preliminare di compravendita e rogito definitivo sempre e solo dal Notaio con traduttore giurato con licenza registrata, pagamenti rateali legati agli stati di avanzamento lavori e saldo alla consegna effettiva. I costruttori sono solidi, strutturati e molto organizzati – tra cui alcuni con oltre 30 anni di attività e decine di grandi opere e cantieri completati – hanno contratti in essere con le principali catene alberghiere internazionali.

31Enjoy Invest opera come un gestore immobiliare in tutto il processo a 360°. Gestisce l’intera filiera dell’investimento: selezione degli immobili, contratti di acquisto, supervisione dei cantieri, arredamento chiavi in mano Made in Italy, messa a reddito tramite locazioni turistiche, rivendite sul mercato internazionale tramite anche l’utilizzo delle migliori piattaforme digitali, social e web come la partnership con il portale www.realalbaniaestate.com disponibile in ben 10 lingue, questo per dimostrare il grande interesse di acquirenti italiani ed esteri. Siamo un’organizzazione verticale precisa l’imprenditore, con quartier generale a Milano e Tirana, ma presenti in tutta Italia tramite i collaboratori, che ha implementato, evoluto e amplificato su larga scala il modus operandi dall’esperienza formata sul campo nelle attività immobiliari essendo alla terza generazione, presente nei mercati esteri dagli anni ’90.

Le previsioni di crescita, rivalutazione e redditività nel mercato in Albania sono molto forti, concrete e reali, dipendono da fattori molto più grandi del singolo acquisto, come le grandi opere in corso come infrastrutture, nuovo aeroporto di Valona, tre marine yacht, campo da golf, circuito di formula uno, voli e collegamenti intercontinentali. Oltre l’adesione all’UE prevista per il 2029, sicuramente potrebbe innescare un altro ciclo di ulteriore rivalutazione analoga a quella vista e vissuta in tutto l’Est Europa dopo il loro ingresso. Il sempre più interesse da parte di compagnie aeree primarie come Ryanair e Wizzair, le piattaforme digitali e i sistemi di comunicazione hanno già abbattuto le barriere di accesso, rendendo plausibile che il ciclo in Albania si sviluppi in tempi più veloci e rapidi rispetto ai precedenti storici di altri Stati. Per un Paese dove il costo della vita è un terzo della media europea e dove i BIG del Real Estate internazionale investono miliardi con piani a lungo termine, lo spazio per acquistare oggi a prezzi contenuti – secondo gli operatori – durerà per ancora 3-4 anni, anche se il consiglio per accedere a prezzi competitivi è acquistare tra 2026 e 2027.