Fino al 18 giugno 2026, bastava una donazione nella storia dell’immobile per complicarne la vendita: banche caute, acquirenti diffidenti, rogiti rallentati dal rischio di contestazioni degli eredi. Con la chiusura del semestre transitorio previsto dall’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, invece, vendere casa in donazione diventa più semplice quando dagli atti non emergono opposizioni. La tutela dei legittimari si limita ad un rimborso in denaro verso il donatario, mentre l’immobile acquista stabilità per compravendite e mutui.
In sintesi:
- dal 18 giugno 2026 è chiuso il semestre transitorio previsto dall’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182;
- la riforma protegge il terzo acquirente a titolo oneroso dalla restituzione dell’immobile donato, salvo gli atti già trascritti nei termini;
- gli eredi legittimari spetta solo una tutela economica al posto della quota di legittima, con credito in denaro verso il donatario;
- gli immobili donati diventano più spendibili come garanzia nei mutui, dopo le verifiche notarili e bancarie sul singolo caso.
Vendere casa in donazione dal 18 giugno 2026
Vendere casa in donazione è più semplice dal 18 giugno 2026 grazie alla nuova formulazione dell’art. 563 del Codice civile, introdotta dall’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182. Neppure la contestazione della donazione da parte degli eredi, salvo il caso della domanda trascritta prima dell’acquisto, lede i diritti del terzo al quale il donatario ha venduto l’immobile.
La nuova disciplina sulla provenienza donativa dell’immobile semplifica dunque la stesura del contratto di compravendita:
- nel regime precedente, l’acquirente poteva temere una futura azione di restituzione da parte degli eredi legittimari;
- con la riforma, la tutela del legittimario si sposta sul piano economico e l’immobile circola con maggiore stabilità.
Casa donata dopo il 18 giugno e regole transitorie
Per la casa donata, il 18 giugno 2026 chiude la finestra di sei mesi prevista dalla disciplina transitoria. Le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 seguono le nuove regole; quelle aperte prima conservano il vecchio regime solo in presenza di domanda di riduzione o atto di opposizione notificati e trascritti entro il 18 giugno 2026.
| Successione | Regola applicabile | Effetto su vendita e mutuo |
|---|---|---|
| aperta dal 18 dicembre 2025 | nuova disciplina degli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c. | il terzo acquirente a titolo oneroso ha una tutela rafforzata |
| aperta prima del 18 dicembre 2025 con domanda o opposizione trascritta entro il 18 giugno 2026 | disciplina previgente nella singola vicenda | notaio e banca valutano il vincolo già risultante dai registri immobiliari |
| aperta prima del 18 dicembre 2025 con atti assenti nei registri entro il 18 giugno 2026 | nuova disciplina applicabile dopo la chiusura del semestre | l’immobile acquisisce maggiore stabilità nei trasferimenti a titolo oneroso |
| donante in vita alla data del 18 dicembre 2025 | nuova disciplina alla futura apertura della successione | la futura vendita del bene nasce con una tutela più solida per l’acquirente |
Il Consiglio Nazionale del Notariato, nello Studio n. 06-2026/C pubblicato il 5 marzo 2026, chiarisce che il criterio temporale ruota attorno alla data di apertura della successione, cioè al decesso del donante. La data della donazione, da sola, orienta le verifiche documentali senza decidere il regime applicabile.
Mutuo su immobile donato con garanzia
Il mutuo su immobile donato diventa più sostenibile per la banca quando la provenienza donativa è accompagnata da una situazione trascrittiva coerente con le nuove regole. L’art. 44 della Legge 182/2025 collega espressamente la riforma alla circolazione dei beni provenienti da donazione e a più ampie possibilità di accesso al credito quando gli stessi beni sono costituiti in garanzia.
Nello specifico, la banca conserva la propria istruttoria su ipoteca, provenienza, trascrizioni e rischio successorio, con un elemento diverso rispetto al passato: l’azione di riduzione della donazione, nel regime riformato, non travolge l’acquisto del terzo a titolo oneroso nei casi protetti dalla legge.
Per il mercato dei mutui, quindi, la casa donata perde gran parte della fragilità che per anni ha rallentato molte pratiche.
Basta rischi per chi compra casa donata
Con l’entrata regime della riforma, il rogito può procedere con maggiore linearità quando la provenienza donativa è ricostruita, le trascrizioni sono ordinate e la tutela dei legittimari riguarda il credito verso il donatario.
Chi compra una casa donata deve comunque controllare la storia giuridica dell’immobile prima del rogito, anche dopo la riforma. La maggiore tutela dell’acquirente opera infatti quando gli atti sono coerenti con il nuovo regime e i registri immobiliari non evidenziano domande o opposizioni capaci di mantenere viva la disciplina precedente.
Le verifiche prima della firma riguardano:
- la data della donazione e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari;
- la data di apertura della successione del donante, quando il decesso è già avvenuto;
- l’eventuale presenza di domande di riduzione trascritte entro il 18 giugno 2026;
- l’eventuale presenza di atti stragiudiziali di opposizione alla donazione notificati e trascritti nei termini;
- la natura del trasferimento successivo, distinguendo tra acquisto a titolo oneroso e acquisto gratuito;
- l’esistenza di ipoteche, garanzie o altri vincoli già iscritti sull’immobile.
Agli eredi legittimari sono un indennizzo in denaro
Gli eredi legittimari mantengono una tutela economica se la donazione ha leso la quota di riserva. La nuova disciplina sostituisce, nei casi protetti, la restituzione del bene al terzo acquirente con il diritto a ricevere dal donatario una compensazione in denaro nei limiti necessari a integrare la quota riservata.
La regola cambia equilibrio tra tutela ereditaria e circolazione immobiliare. L’acquirente a titolo oneroso viene protetto, il legittimario conserva il credito e il donatario diventa il primo soggetto chiamato a compensare la lesione. Se il donatario è insolvente, l’avente causa a titolo gratuito può essere tenuto alla compensazione nei limiti del vantaggio conseguito.
Successioni e donazioni prima e dopo la riforma
La riforma delle case donate riguarda infatti la sola circolazione del bene e la tutela dell’acquirente e non entra nel merito di imposte, franchigie e agevolazioni. Aliquote, base imponibile, autoliquidazione e agevolazioni sulla prima casa sono quindi da valutate sul piano tributario e non su quello della sicurezza civilistica del trasferimento. La donazione dell’immobile produce effetti fiscali al momento dell’atto mentre la riforma civile incide sulla successiva vendita e sulla bancabilità del bene.
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Anna Fabi
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