Da abuso edilizio a Caserma Carabinieri. Qualiano, il TAR annulla la delibera del Comune

I giudici amministrativi censurano la mancanza di motivazioni concrete sull’interesse pubblico e ribadiscono i limiti alle deroghe urbanistiche.

Abuso edilizio a Qualiano, il TAR annulla la delibera del Comune

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania ha annullato la delibera con cui il Comune di Qualiano aveva deciso di conservare un immobile abusivo acquisito al patrimonio comunale, motivando la scelta con un presunto interesse pubblico legato alla realizzazione di una nuova caserma dei Carabinieri. La sentenza rappresenta un importante richiamo ai limiti entro cui le amministrazioni possono derogare alla regola generale della demolizione delle opere abusive.

La decisione, pubblicata il 29 maggio 2026, riguarda un manufatto realizzato senza titolo edilizio in via Giovanni Falcone, in zona agricola del territorio comunale di Qualiano.

L’immobile era stato oggetto di un’ordinanza di demolizione già nel 2014 e, dopo l’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di abbattimento, era stato acquisito gratuitamente al patrimonio comunale.

Il ricorso del creditore ipotecario

A promuovere il ricorso è stato il creditore ipotecario della società proprietaria dell’immobile, la Marecasa S.r.l. in liquidazione. Il creditore ipotecario aveva iscritto ipoteca sull’immobile nel 2018 ed era intervenuto nella procedura esecutiva immobiliare avviata nei confronti della società.

Secondo quanto emerge dagli atti, il bene era stato aggiudicato all’asta nel maggio 2025 e il ricavato avrebbe consentito il soddisfacimento del credito vantato dal ricorrente. Tuttavia il Comune, dopo aver dichiarato l’acquisizione del bene al proprio patrimonio, aveva contestato la procedura esecutiva sostenendo la prevalenza del proprio diritto sul manufatto.

La svolta della Corte Costituzionale sull’ipoteca

Uno degli aspetti più rilevanti della sentenza riguarda la tutela del creditore ipotecario estraneo all’abuso edilizio.

Il TAR richiama infatti la recente sentenza n. 160 del 2024 della Corte Costituzionale e la successiva pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 25 aprile 2025, secondo cui l’acquisizione dell’immobile abusivo al patrimonio comunale non comporta automaticamente l’estinzione dell’ipoteca iscritta prima della trascrizione dell’accertamento di inottemperanza all’ordine di demolizione.

In sostanza, il creditore conserva il proprio diritto e può proseguire l’azione esecutiva anche nei confronti del Comune, considerato come un terzo acquirente del bene. Tuttavia tale tutela viene meno qualora l’ente locale deliberi legittimamente la conservazione dell’opera per prevalenti interessi pubblici.

Perché il TAR ha bocciato la delibera comunale

I giudici amministrativi hanno ritenuto fondate le censure rivolte contro la delibera del Consiglio comunale di Qualiano che aveva scelto di non demolire l’immobile.

Secondo il TAR, la facoltà prevista dall’articolo 31, comma 5, del Testo Unico dell’Edilizia costituisce un potere eccezionale e può essere esercitata soltanto quando esistano concrete e prevalenti ragioni di interesse pubblico, accuratamente motivate e supportate da una completa istruttoria.

Nel caso specifico, il manufatto consisteva in un edificio allo stato rustico, di circa 240 metri quadrati, realizzato in zona agricola e giudicato non sanabile dallo stesso Comune che aveva respinto la richiesta di condono pochi mesi prima.

La delibera impugnata si limitava ad affermare che l’opera non contrastava con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o idrogeologici e che il bene sarebbe stato destinato alla realizzazione di una caserma dei Carabinieri. Tuttavia, secondo il Collegio, mancava qualsiasi spiegazione concreta sulle ragioni per cui un edificio abusivo in area agricola potesse essere conservato e sul perché fosse necessario realizzare proprio in quella zona una nuova caserma, considerando che nel Comune sarebbe già presente una struttura dell’Arma.

La legalità urbanistica non può essere superata senza motivazioni

Nella motivazione della sentenza, il TAR sottolinea che la demolizione rappresenta la conseguenza ordinaria dell’abuso edilizio e che ogni deroga deve essere giustificata da interessi pubblici realmente prevalenti e adeguatamente dimostrati.

I giudici evidenziano che il Comune non ha effettuato una reale comparazione tra l’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica e l’interesse alla conservazione dell’opera. Una motivazione generica, secondo il Tribunale, non è sufficiente per sacrificare il principio fondamentale del rispetto delle regole urbanistiche.

La decisione finale

Il TAR Campania ha dichiarato inammissibile la parte del ricorso relativa all’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale, ritenendo che tale atto non incidesse direttamente sui diritti del creditore ipotecario. Ha invece accolto le censure contro la delibera del Consiglio comunale n. 21 del 26 giugno 2025, annullandola integralmente. Inoltre il Comune di Qualiano è stato condannato al pagamento delle spese processuali per un importo di 3.000 euro oltre accessori di legge.

Le possibili conseguenze della sentenza

La pronuncia assume particolare rilievo perché conferma un orientamento sempre più rigoroso nei confronti delle amministrazioni locali che intendono conservare immobili abusivi acquisiti al patrimonio pubblico.

Il messaggio del TAR è chiaro: la scelta di evitare la demolizione non può essere utilizzata come strumento ordinario di gestione del patrimonio comunale, ma deve restare un’eccezione supportata da una motivazione puntuale, da un’effettiva utilità pubblica e da una rigorosa verifica della compatibilità urbanistica dell’opera. In assenza di tali presupposti, prevale il principio del ripristino della legalità edilizia.

Non siamo esperti ma ciò implicherebbe, che il Comune per poter mantenere il bene e proporlo ai fini della pubblica utilità, dovrà necessariamente produrre una istruttoria adeguata con solide motivazioni.

Una domanda sorge spontanea, l’amministrazione prima lanciarsi in “avventure inesplorare” ha chiesto al Comando Generale dell’Arma un parere per verificare se effettivamente quella struttura sia adeguata allo scopo?

Approfondimenti

L’articolo si basa sulla sentenza del TAR. Per i nostri lettori che volessere approfondire potranno leggere il documento al seguente LINK