I consigli di Laura Adele Feltri: non basta costruire case, serve anche una comunità intorno

Negli ultimi giorni, diversi giornali hanno riportato la difficoltà di infermieri, insegnanti e giovani lavoratori nel trovare una casa in affitto a Bergamo. Quanto è preoccupante questa situazione? Ne abbiamo parlato con l’esperta immobiliare Laura Adele Feltri.

Il caro affitti è un problema per Bergamo?

«Quando categorie di lavoratori fondamentali per il funzionamento di una città iniziano a rinunciare a trasferirsi per l’elevato costo degli affitti, significa che il problema non riguarda più soltanto il settore immobiliare, ma coinvolge l’intera economia locale. La casa è il primo servizio di cui una persona ha bisogno».

Come è cambiato il mercato immobiliare bergamasco negli ultimi anni?

«Dopo il rallentamento registrato durante la pandemia, dal 2021 il comparto residenziale ha vissuto una forte ripresa. I tassi di interesse, inizialmente molto bassi, hanno favorito l’acquisto della prima casa, mentre la crescente attrattività della città ha sostenuto sia le compravendite, sia le locazioni. Successivamente, nonostante l’aumento dei tassi dei mutui e un contesto economico più complesso, la domanda è rimasta elevata. Secondo Nomisma, il mercato immobiliare italiano ha consolidato la crescita tra il 2025 e il 2026, con una domanda ancora sostenuta, tempi di vendita più brevi e una riduzione dello sconto tra prezzo richiesto e prezzo effettivamente concluso nelle trattative».

Eppure si parla soprattutto di caro affitti.

«Negli ultimi anni Bergamo ha attirato nuove famiglie, lavoratori, studenti universitari, professionisti e investitori. Parallelamente, però, il numero di immobili disponibili in affitto non è cresciuto con la stessa velocità. Molte abitazioni necessitano di interventi di riqualificazione, altre vengono destinate ad affitti brevi o restano sfitte in attesa di valorizzazione. Tutto questo ha ridotto l’offerta delle locazioni tradizionali. I dati più recenti mostrano che, rispetto al periodo precedente alla pandemia, i canoni di locazione a Bergamo sono aumentati di circa il 52%».

Bergamo sta diventando come Milano?

«Milano resta un mercato profondamente diverso. Tuttavia, è vero che esistono dinamiche simili. Non dobbiamo aspettare che la situazione diventi strutturale prima di intervenire».

E il mercato delle compravendite?

«Cresce, anche se con ritmi più equilibrati. Le rilevazioni mostrano che il valore medio delle abitazioni a Bergamo è aumentato negli ultimi anni e, ancora nel 2026, i prezzi risultano superiori rispetto all’anno precedente. Per chi opera nel settore immobiliare questo è certamente un segnale positivo. Tuttavia la crescita dei valori deve essere accompagnata da equilibrio tra domanda e offerta».

Chi paga maggiormente questa situazione?

«Sicuramente i più giovani, ma il problema riguarda anche insegnanti, infermieri, giovani coppie e professionisti che iniziano la propria carriera. Quando una parte rilevante dello stipendio viene assorbita dall’affitto, il rischio è che una città perda competitività. È un effetto a catena che va ben oltre il settore immobiliare».

Quali potrebbero essere le soluzioni?

«Personalmente, credo occorra aumentare l’offerta abitativa. Rigenerazione urbana, recupero degli immobili inutilizzati, incentivi alle ristrutturazioni, housing sociale, valorizzazione del canone concordato e collaborazione tra pubblico e privato possono contribuire».

Che riflessione si sente di proporre?

«Il vero successo non si misura soltanto nel valore di un metro quadrato. Una città cresce davvero quando riesce a garantire un’abitazione anche a chi ogni giorno la rende viva. La casa non è soltanto un investimento o un bene patrimoniale. È il luogo da cui nasce una comunità».

In molti osservano che Bergamo è anche una città piena di nuovi cantieri. Se si costruisce così tanto, perché gli affitti continuano a crescere?

«È una domanda interessante, perché è vero che sembrerebbe esserci una contraddizione. Bisogna però distinguere tra il costruire e l’immettere sul mercato abitazioni che rispondano realmente ai bisogni della popolazione».

Che tipo di case stiamo costruendo e per chi?

«La rigenerazione urbana rappresenta un’opportunità straordinaria. Tuttavia l’edilizia non dovrebbe limitarsi a costruire edifici, ma contribuire a costruire comunità. Se i nuovi quartieri saranno pensati soltanto per chi ha una grande capacità economica, rischieremo di avere città sempre più belle, ma sempre meno inclusive. La vera sfida dei prossimi anni sarà coniugare qualità architettonica, sostenibilità ambientale e accessibilità economica. È questa la direzione verso cui, a mio avviso, dovrebbe evolvere il mercato immobiliare».

Perché il tema è diventato così centrale nel dibattito cittadino?

«Perché il disagio abitativo non riguarda più casi isolati. Oggi coinvolge categorie fondamentali per il funzionamento della città. Per questo motivo, negli ultimi mesi, organizzazioni sindacali, rappresentanti del mondo della scuola e della sanità e diversi soggetti del territorio hanno chiesto alle istituzioni locali di intervenire con politiche abitative dedicate».

Quali sono le soluzioni proposte?

«Tra le proposte vi sono la realizzazione di alloggi destinati al canone calmierato per i lavoratori dei servizi essenziali, il recupero del patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato, nuovi progetti di housing sociale e una maggiore collaborazione tra enti pubblici e operatori privati».

Abbiamo prodotto, negli ultimi anni, un numero sufficiente di abitazioni per accompagnare questa crescita?

«È qui che entra in gioco la pianificazione urbanistica. Eviterei di contrapporre proprietari e inquilini, mi concentrerei sulla necessità di trovare un equilibrio tra crescita, sviluppo urbano e accessibilità alla casa. Perché non basta costruire nuove abitazioni, occorre creare un’offerta diversificata, capace di rispondere sia al mercato libero, sia alle esigenze di quella fascia di popolazione che non ha diritto all’edilizia popolare (che è un altro problema, comunque), ma fatica a sostenere gli affitti di mercato. È proprio su questo equilibrio tra sviluppo urbano, investimenti privati e accessibilità della casa che si giocherà una delle sfide più importanti per Bergamo nei prossimi anni».