- La donazione di un immobile richiede per legge l’atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni: non esistono scorciatoie dirette per aggirare questo obbligo.
- Due strumenti indiretti permettono comunque di trasferire la proprietà senza un atto di donazione formale: la donazione indiretta e l’usucapione.
- L’imposta di donazione varia dal 4% all’8% in base al grado di parentela, con franchigie che arrivano fino a 1 milione di euro per coniuge e figli.
Molti genitori vorrebbero intestare casa al figlio risparmiando sui costi notarili, ma la legge italiana pone regole precise su questo tipo di trasferimento. Il Codice civile impone, infatti, requisiti di forma rigidi per la donazione di beni immobili, proprio per tutelare sia il donante che il beneficiario. Esistono comunque percorsi alternativi, legittimi, che in alcuni casi permettono di ridurre il coinvolgimento del notaio o i costi complessivi dell’operazione. Vediamo quali sono e come funzionano.
Donazione casa: come funziona
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Donazione di un immobile: cosa prevede la legge
L’articolo 769 del Codice civile definisce la donazione come l’atto con cui una persona, per spirito di liberalità, arricchisce un’altra disponendo a suo favore di un diritto o assumendo verso di essa un’obbligazione, senza ricevere nulla in cambio.
Quando l’oggetto della donazione è un immobile, la legge richiede sempre l’atto pubblico ricevuto da un notaio, alla presenza di due testimoni. Il notaio verifica la provenienza del bene, le visure catastali e ipotecarie, la conformità urbanistica e catastale, e provvede poi alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
L’articolo 782 del Codice civile prevede inoltre che la donazione debba essere accettata dal beneficiario, nello stesso atto o con atto pubblico successivo. Senza questi passaggi, l’atto è nullo. L’unica eccezione riguarda le donazioni di modico valore (articolo 783 c.c.), che non richiedono la forma solenne: un immobile, per il suo valore economico, non rientra però quasi mai in questa categoria.
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Quali sono le alternative alla donazione diretta
Chi vuole trasferire la proprietà di una casa al figlio senza stipulare un atto di donazione formale può valutare due strade, entrambe legittime ma con presupposti diversi:
- la donazione indiretta, percorribile solo se l’immobile non è già stato acquistato dal genitore;
- l’usucapione, applicabile quando il beneficiario possiede già il bene da molti anni.
Sono strumenti distinti, che rispondono a situazioni di partenza differenti. Non sono intercambiabili e vanno valutati caso per caso, con l’assistenza di un professionista.
1. La donazione indiretta dell’immobile
Nella donazione indiretta il genitore, al momento dell’acquisto della casa, chiede che l’intestazione avvenga direttamente a favore del figlio, pagando lui il prezzo al venditore. Il notaio interviene per l’atto di compravendita, non per un separato atto di donazione: l’effetto liberale si realizza comunque, ma attraverso uno schema negoziale diverso.
Questo meccanismo non elimina l’obbligo di pagare l’imposta di donazione, se il valore trasferito supera la franchigia prevista per il rapporto di parentela. Fa eccezione il caso in cui la finalità donativa venga esplicitamente dichiarata nell’atto di compravendita: in questa ipotesi si applicano le aliquote e le franchigie previste per le donazioni dirette, secondo l’orientamento consolidato dell’Agenzia delle Entrate.
La donazione indiretta non è utilizzabile se l’immobile è già di proprietà del genitore: in quel caso l’unica via resta l’atto di donazione con il notaio.
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2. L’usucapione
L’usucapione ordinaria, disciplinata dall’articolo 1158 del Codice civile, consente di acquisire la proprietà di un immobile attraverso il possesso continuato, pacifico e ininterrotto per almeno venti anni. Non si tratta di uno strumento di pianificazione, ma di un accertamento di una situazione di fatto già maturata nel tempo.
Il riconoscimento dell’usucapione può avvenire in due modi:
- tramite un giudizio davanti al Tribunale, che accerta con sentenza il possesso ultraventennale e ne dispone la trascrizione nei registri immobiliari;
- tramite un procedimento di mediazione, con un accordo tra le parti sottoscritto davanti a un organismo di mediazione e con le firme autenticate da un notaio, per la successiva trascrizione.
La mediazione comporta costi generalmente più contenuti rispetto a un atto di donazione, ma resta comunque necessaria una fase di autenticazione formale delle firme. Non è quindi un percorso totalmente privo di intervento notarile, ma riduce le spese rispetto alla donazione tradizionale.
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Quanto costa donare una casa?
Chi stipula un atto di donazione immobiliare deve mettere in conto diverse voci di costo, oltre all’onorario del notaio. Le principali imposte, secondo il Testo Unico sulle successioni e donazioni (D.Lgs. 346/1990), sono le seguenti:
- imposta di registro, in misura fissa di 200 euro;
- imposta di bollo, pari a 230 euro;
- imposta ipotecaria, fissa a 200 euro se si tratta di prima casa e il beneficiario non possiede altri immobili, altrimenti proporzionale al 2% del valore catastale;
- imposta catastale, fissa a 200 euro con le agevolazioni prima casa, altrimenti pari all’1% del valore catastale;
- imposta di donazione, calcolata in base al grado di parentela tra donante e beneficiario.
L’imposta di donazione spetta di regola al beneficiario, salvo diverso accordo tra le parti.
Quali sono le aliquote e le franchigie in vigore?
Le aliquote dell’imposta di donazione, confermate dall’Agenzia delle Entrate, sono le seguenti:
- 4%, sul valore eccedente 1 milione di euro per ciascun beneficiario, per il coniuge e i parenti in linea retta (figli, genitori, nonni, nipoti);
- 6%, sul valore eccedente 100.000 euro per ciascun beneficiario, per fratelli e sorelle;
- 6%, senza alcuna franchigia, per gli altri parenti fino al quarto grado e gli affini in linea collaterale fino al terzo grado;
- 8%, senza franchigia, per tutti gli altri soggetti.
Per i beneficiari con disabilità grave, riconosciuta ai sensi della legge 104/1992, la franchigia sale a 1,5 milioni di euro, indipendentemente dal grado di parentela.
Esempio
Un padre che dona un immobile del valore di 700.000 euro al figlio unico, per esempio, non paga imposta di donazione: la cifra rientra interamente nella franchigia di 1 milione di euro. Restano comunque dovute le imposte fisse di registro, bollo, ipotecaria e catastale.
Dl 1° gennaio 2025, il decreto legislativo 139/2024 ha abolito il cosiddetto coacervo successorio: le donazioni fatte in vita non si sommano più al valore dell’eredità futura ai fini del calcolo dell’imposta di successione. Il coacervo donativo, invece, resta in vigore tra donazioni successive fatte dallo stesso donante allo stesso beneficiario, ai soli fini dell’erosione della franchigia donativa.
La scelta tra donazione diretta, donazione indiretta e usucapione dipende da fattori concreti: la situazione patrimoniale del donante, la presenza di altri eredi legittimari e i tempi a disposizione. Un errore di valutazione può generare contenziosi familiari, soprattutto in materia di quota di legittima. Prima di procedere, confrontati con un avvocato o un notaio di fiducia, che possano analizzare la tua situazione specifica e indicarti la strada più sicura dal punto di vista legale e fiscale.
Donazione senza notaio – Domande frequenti
No, la donazione diretta di un immobile richiede sempre l’atto pubblico notarile. Restano percorribili la donazione indiretta e l’usucapione, con presupposti diversi.
È l’ipotesi in cui il genitore paga l’acquisto della casa facendola intestare direttamente al figlio: il notaio interviene solo per l’atto di compravendita.
Dipende dal valore dell’immobile e dalla franchigia disponibile: fino a 1 milione di euro, per figli e coniuge, non si paga imposta di donazione, ma restano dovute le imposte fisse.
Con l’usucapione ordinaria servono almeno venti anni di possesso continuato, pacifico e ininterrotto, ai sensi dell’articolo 1158 del Codice civile.
Riferimenti normativi
- articolo 769 del Codice civile – definizione di donazione;
- articolo 782 del Codice civile – forma della donazione;
- articolo 783 del Codice civile – donazione di modico valore;
- articolo 1158 del Codice civile – usucapione ordinaria;
- decreto legislativo 346/1990 – Testo Unico sulle successioni e donazioni;
- decreto legislativo 139/2024 – riforma dell’imposta di successione e donazione;
- legge 104/1992 – tutele per le persone con disabilità.
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Maria Vittoria Simoni
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