- Il Codice civile non regolamenta in modo autonomo la figura del presidente di assemblea condominiale, la cui esistenza è ricavata dagli orientamenti della Corte di Cassazione.
- Il presidente dirige la discussione, verifica i quorum e può limitare la durata degli interventi dei condomini.
- Una sua responsabilità può emergere quando omette di controllare la regolarità delle convocazioni, secondo l’orientamento più recente della Suprema Corte.
Chi partecipa a un’assemblea di condominio si scontra spesso con la figura del presidente, senza sapere bene quali poteri abbia o cosa rischi in caso di errore. La legge, in realtà, non ne parla quasi mai in modo diretto. Le risposte arrivano soprattutto dalle sentenze della Cassazione, che nel tempo hanno costruito uno statuto non scritto di questa carica. In questo articolo vediamo cosa può fare il presidente di assemblea condominiale durante la riunione, che valore ha il verbale che firma e quando può essere chiamato a rispondere dei propri errori.
Chi è il presidente dell’assemblea condominiale
Nel Codice civile non esiste una norma che disciplini in modo organico la figura del presidente di assemblea. Il vecchio riferimento normativo era l’articolo 67, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che gli attribuiva solo il compito di procedere al sorteggio del rappresentante tra più comproprietari di uno stesso piano quando questi non riuscivano ad accordarsi.
La legge 220/2012 – la riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013 – ha eliminato quel richiamo. La figura del presidente, però, non è scomparsa: continua a comparire nei regolamenti condominiali e nei verbali, e resta oggetto di numerose pronunce della giurisprudenza.
In assenza di norme specifiche, i giudici applicano talvolta per analogia le regole previste per le assemblee societarie, come ha ricordato la Cassazione con la sentenza sez. II, 6 aprile 2018, n. 8515.
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Quali sono i poteri del presidente durante la riunione
La funzione del presidente consiste nel garantire l’ordinato svolgimento della riunione. Questo compito comprende:
- aprire la discussione e verificare la regolare costituzione dell’assemblea;
- dare la parola ai condomini su ciascun punto dell’ordine del giorno;
- indire la votazione e dichiararne il risultato.
La Cassazione ha riconosciuto al presidente anche il potere di contingentare il tempo di parola di ciascun condomino, pur in assenza di una previsione espressa nel regolamento condominiale. Con la sentenza sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132, la Corte ha chiarito che questo potere è legittimo purché venga comunque garantita a ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti in discussione. Nel caso esaminato, il limite era fissato in dieci minuti per intervento.
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Che valore ha il verbale di assemblea?
Il verbale sottoscritto dal presidente ha natura di scrittura privata, non di atto pubblico: il presidente, infatti, non riveste la funzione di pubblico ufficiale. Ne consegue che il contenuto del verbale non gode di fede pubblica e può essere contestato con qualsiasi mezzo di prova, senza necessità di proporre querela di falso, come ha affermato la Cassazione con la sentenza sez. II, 15 marzo 1973, n. 747.
Il verbale può anche contenere accordi specifici tra il condominio e un singolo condomino: in questo caso acquista valore di prova della manifestazione di volontà contrattuale, a condizione che sia sottoscritto da tutti i contraenti coinvolti, secondo quanto chiarito dalla Cassazione civile sez. II, 19 marzo 1996, n. 2297.
Nomina non obbligatoria e mancata sottoscrizione
La nomina del presidente non è prevista a pena di nullità da nessuna norma. Per la validità delle delibere è sufficiente il rispetto delle maggioranze di legge previste dall’articolo 1136 del Codice civile, come confermato dalla Cassazione con la sentenza sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709.
Anche l’omessa sottoscrizione del verbale da parte del presidente non comporta l’annullabilità della delibera. La Cassazione, con l’ordinanza sez. VI, 16 novembre 2017, n. 27163, ha precisato che la firma serve solo a certificare la provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori, senza costituire un requisito di validità della decisione assembleare. Il principio vale anche quando il regolamento condominiale impone espressamente la nomina di un presidente.
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La responsabilità del presidente per la convocazione irregolare
L’articolo 1136, sesto comma, del Codice civile stabilisce che l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Questo precetto riguarda in primo luogo l’assemblea nel suo complesso e, per essa, chi la dirige.
Con la sentenza sez. II, 18 novembre 2019, n. 29878, la Cassazione ha affrontato il caso di un condominio che aveva chiesto il risarcimento delle spese legali al proprio amministratore, dopo che una delibera era stata annullata per l’irregolare convocazione di un condomino.
La Corte ha escluso la responsabilità automatica dell’amministratore, affermando che spetta all’assemblea, e per essa al presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne atto nel verbale, sulla base dell’elenco degli aventi diritto eventualmente predisposto dall’amministratore.
Sentenze di merito successive hanno applicato lo stesso principio: il Tribunale di Modena, con la sentenza n. 732 del 5 maggio 2021, ha escluso la responsabilità dell’amministratore proprio richiamando l’onere di controllo che grava sull’assemblea e sul suo presidente.
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Quando il presidente risponde civilmente?
Dalla giurisprudenza esaminata emerge un compito di verifica in capo al presidente, ma non esistono decisioni che stabiliscano in modo univoco i confini della sua responsabilità personale. Alcuni elementi possono comunque orientare la valutazione.
In particolare:
- se il presidente fa verbalizzare una delibera priva del quorum di legge, nonostante le proteste dei presenti, la sua condotta può integrare un uso scorretto del ruolo assunto;
- se agisce senza coinvolgere l’assemblea nella decisione su un dubbio di regolarità, senza chiedere il supporto dell’amministratore o dei condomini più esperti, la sua posizione risulta più esposta;
- se, al contrario, manifesta i propri dubbi all’assemblea e agisce in base a quanto deciso collegialmente, la sua responsabilità personale appare più difficile da configurare.
L’incarico di presidente è generalmente gratuito e non obbligatorio: chi viene nominato può sempre rifiutare. Chi lo accetta, però, assume un compito di garanzia nei confronti di tutti i condomini, presenti e assenti, e risponde delle conseguenze di un esercizio negligente o consapevolmente scorretto delle proprie funzioni.
Data la complessità di questi profili di responsabilità, e l’assenza di una disciplina normativa specifica, la valutazione del singolo caso richiede sempre un confronto con un professionista. Se hai dubbi sulla validità di una delibera o sulla responsabilità del presidente di assemblea, ti consigliamo di rivolgerti a un avvocato esperto in diritto condominiale, che possa esaminare il verbale e le circostanze concrete del tuo caso.
Presidente assemblea di condominio – Domande frequenti
No. La sua nomina non è prevista a pena di nullità da nessuna norma; l’assemblea è valida se rispetta le maggioranze di legge.
La delibera resta valida. La firma serve solo a provare la provenienza delle dichiarazioni, non è un requisito di validità.
No, ha natura di scrittura privata: il contenuto può essere contestato con qualsiasi mezzo di prova.
Riferimenti normativi
- articolo 1136 del Codice civile;
- articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile (testo previgente);
- legge 11 dicembre 2012, n. 220 – riforma del condominio;
- Cassazione civile, sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709;
- Cassazione civile, sez. II, 15 marzo 1973, n. 747;
- Cassazione civile, sez. II, 19 marzo 1996, n. 2297;
- Cassazione civile, sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132;
- Cassazione civile, sez. II, 6 aprile 2018, n. 8515;
- Cassazione civile, sez. VI, 16 novembre 2017, n. 27163;
- Cassazione civile, sez. II, 18 novembre 2019, n. 29878.
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