Punti critici nel processo di implementazione del progetto
Un progetto immobiliare, anche con terreno disponibile, capacità finanziaria e piano di investimento, potrebbe non poter procedere se le procedure legali non vengono completate. Dall’approvazione della politica di investimento e dall’identificazione dell’investitore al completamento delle procedure relative al terreno, alla pianificazione, alla costruzione e alle condizioni commerciali, ogni fase ha i suoi requisiti specifici. Gli ostacoli sorgono quando le normative non sono coordinate, i documenti devono passare attraverso più enti o l’esito di una procedura diventa una condizione per l’avvio della successiva.
Secondo i dati del Ministero delle Finanze citati dal presidente dell’Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, il 22 settembre, entro la metà di settembre 2026, in tutto il Paese si contavano 4.685 progetti fermi o in sospeso da tempo in vari settori. Di questi, 3.407 progetti risultavano completati in fase di classificazione e elaborazione; 1.278 progetti necessitavano ancora di una risoluzione. Solo ad Hanoi, 114 progetti su un totale di 147 progetti di edilizia sociale e alloggi per le forze armate, che avevano ricevuto l’approvazione degli investimenti, richiedevano sforzi mirati per accelerarne l’avvio entro il 2026.
Tali carenze vengono affrontate durante la revisione della Legge sull’edilizia abitativa e della Legge sulle attività immobiliari. La Risoluzione governativa n. 175/NQ-CP del 3 luglio 2026 ha approvato le politiche di modifica delle due leggi, concentrandosi sulla rimozione degli ostacoli pratici, sulla riforma delle procedure amministrative e sulla promozione del decentramento. Successivamente, la Risoluzione n. 278/NQ-CP del 18 settembre ha richiesto il completamento esaustivo delle bozze di Legge fondiaria, Legge sull’edilizia abitativa e Legge sulle attività immobiliari, affrontando le disposizioni sovrapposte e contraddittorie.
Secondo il viceministro delle Costruzioni Nguyen Van Sinh, il Ministero ha esaminato le normative vigenti e valutato le carenze pratiche per proporre modifiche coerenti con il modello di governo locale a due livelli.
In particolare, nella Lettera Ufficiale n. 93/2026/CV-HoREA del 6 agosto, HoREA ha proposto di valutare l’abolizione della procedura che impone ai costruttori di edifici residenziali commerciali di registrare i contratti di compravendita degli appartamenti presso il Ministero dell’Industria e del Commercio utilizzando un modulo standard. Ciò dimostra che l’esigenza di rivedere le procedure non si pone solo durante la fase di preparazione dell’investimento, ma si estende fino alla commercializzazione dell’immobile.
La risoluzione n. 278/NQ-CP richiede inoltre di garantire la coerenza tra la legge sulle attività immobiliari e la legge sugli investimenti per quanto riguarda l’autorità di approvare le politiche di investimento, quando si delega ai comitati popolari provinciali il potere di decidere sui trasferimenti di progetti.
Questi requisiti dimostrano che anche una sola incongruenza tra le normative può compromettere l’andamento dell’intero progetto. Ogni ritardo può posticipare l’inizio dei lavori di costruzione, la raccolta fondi o l’immissione del prodotto sul mercato, causando un accumulo di costi finanziari mentre il terreno rimane sottoutilizzato.
Eliminare gli ostacoli burocratici per sbloccare le catene di approvvigionamento.
L’esigenza, durante la revisione delle due leggi, era quella di abbreviare i tempi di elaborazione delle domande, garantendo al contempo la sicurezza giuridica. Invece di limitarsi a ridurre il numero di procedure, era necessario affrontare il problema dei casi in cui una singola questione richiedeva molteplici verifiche e definire chiaramente l’autorità e le responsabilità di ciascun ente.
Insieme al decentramento e alla delega di autorità, l’interconnessione dei dati relativi a pianificazione, territorio, investimenti e costruzioni aiuterà le imprese a ridurre la necessità di ripresentare documenti già ricevuti dagli enti preposti. Tuttavia, il decentramento deve essere accompagnato da un processo unificato, scadenze chiare e meccanismi di coordinamento per evitare il rimescolamento delle problematiche da un livello all’altro.
Un esempio è la procedura per la notifica dell’ammissibilità di futuri progetti abitativi in vendita o con formula di locazione con riscatto. Secondo la Decisione n. 1649/QD-BXD del 18 settembre 2026 del Ministero delle Costruzioni, l’investitore deve presentare una documentazione completa al Dipartimento delle Costruzioni; i tempi di elaborazione non superano i 15 giorni dalla data di ricezione della documentazione completa e valida. Qualora il progetto non risulti ammissibile, l’ente gestore deve fornire una risposta scritta, indicandone chiaramente le motivazioni. Tale normativa dimostra la necessità di standardizzare documenti, scadenze e responsabilità procedurali, tutelando al contempo i diritti degli acquirenti.
Il progetto CEOHomes Hana Garden del CEO Group ad Hanoi testimonia l’importanza di superare ostacoli di lunga data. Dopo 18 anni di difficoltà legali, il progetto ha completato tutte le procedure e ha dato inizio alla costruzione il 17 aprile 2026. Esteso su 20,3 ettari, il progetto prevede la realizzazione di 511 unità abitative a bassa densità, 2 edifici residenziali commerciali e 4 edifici di edilizia sociale. Una volta risolti i problemi più complessi, le risorse fondiarie e i capitali di investimento potranno essere effettivamente destinati alle attività di costruzione.
Ridurre i tempi burocratici aiuta inoltre le imprese a pianificare in modo proattivo investimenti, costruzioni e vendite, limitando i costi sostenuti durante il periodo di attesa. I progetti realizzati nei tempi previsti contribuiscono anche ad aumentare l’offerta e a offrire una maggiore scelta agli acquirenti. Tuttavia, la semplificazione delle procedure non si traduce necessariamente in un calo immediato dei prezzi delle case, poiché i prezzi di vendita dipendono da oneri fondiari, costi di capitale, costruzione, infrastrutture e tipologia di prodotto.
Ridurre le procedure legali non significa allentare le condizioni relative alla qualità costruttiva o ai diritti degli acquirenti. Ciò di cui il mercato ha bisogno è un processo unificato con responsabilità chiare, scadenze precise e una riduzione delle sovrapposizioni tra le fasi. Eliminando i colli di bottiglia, le risorse fondiarie e i capitali di investimento possono essere rapidamente trasformati in prodotti abitativi, anziché rimanere inutilizzati nella burocrazia.
Fonte: https://hanoimoi.vn/rut-ngan-hanh-trinh-phap-ly-cua-du-an-bat-dong-san-1758629.html
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