Un abuso edilizio realizzato in area sottoposta a
vincolo paesaggistico può essere sanato con il
terzo condono se il vincolo non comporta inedificabilità
assoluta?
Il lungo tempo trascorso dalla presentazione della domanda può
determinare la formazione del silenzio assenso o
consolidare un affidamento sulla regolarizzazione dell’immobile? E,
soprattutto, la Soprintendenza che esprime parere negativo sulla
sanatoria può utilizzare quello stesso provvedimento per ordinare
anche la demolizione delle opere?
Sebbene si tratti di questioni diverse, sono strettamente
collegate perché, nella gestione delle vecchie pratiche di condono,
finiscono spesso per sovrapporre tre profili: i limiti
sostanziali della sanatoria straordinaria, gli effetti
dell’inerzia amministrativa e la distribuzione dei poteri
repressivi tra le amministrazioni coinvolte.
Tutti aspetti sui quali è intervenuto il TAR Sicilia,
Catania, sez. I, con la
sentenza del 28 agosto 2026, n. 2399, relativa a una
domanda di terzo condono presentata per un
ampliamento residenziale, accogliendo parzialmente il ricorso. Il
diniego di condono è rimasto fermo, mentre è stato annullato il
provvedimento della Soprintendenza nella sola parte in cui
disponeva la rimessione in pristino dello stato
dei luoghi.
Una decisione che consente di comprendere come l’insanabilità
dell’abuso non attribuisca automaticamente alla Soprintendenza,
all’interno del procedimento di condono, anche il potere di
ordinare la demolizione.
Terzo condono edilizio in area vincolata: quando l’ampliamento non
è sanabile
La controversia trae origine da una domanda di condono
presentata ai sensi dell’art. 32 del D.L. n.
269/2003, convertito dalla Legge n. 326/2003, relativa
all’ampliamento di un fabbricato preesistente.
L’intervento era consistito nella costruzione di un piccolo
corpo destinato a civile abitazione, composto da due vani oltre
servizi, con una superficie utile oggetto di sanatoria pari a
40,59 mq. Il Comune aveva successivamente
rigettato l’istanza sulla base del parere negativo espresso dalla
Soprintendenza, che aveva ritenuto l’intervento incompatibile con
il regime di tutela paesaggistica e aveva contestualmente disposto
la rimessione in pristino.
La parte interessata aveva quindi contestato l’intera sequenza
procedimentale, sostenendo, tra le altre cose, che il vincolo non
fosse ostativo al condono, che l’abuso fosse precedente al Piano
paesaggistico, che sul procedimento si fosse comunque formato il
silenzio assenso e che, dopo tanti anni dalla presentazione della
domanda, l’Amministrazione non potesse limitarsi a un diniego privo
di una motivazione rafforzata.
A queste censure se ne aggiungeva un’altra, relativa al potere
della Soprintendenza di ordinare direttamente la
demolizione nell’ambito del procedimento di condono.
Vincolo paesaggistico: quali opere possono accedere alla sanatoria
del terzo condono
Per ricostruire la disciplina applicabile, il TAR è partito
dall’art. 24 della L.R. Sicilia n. 15/2004, che ha
consentito nell’ordinamento regionale la presentazione delle
istanze di concessione edilizia in sanatoria secondo la disciplina
del terzo condono prevista dal D.L. n. 269/2003, convertito in
legge n. 326/2003.
Il riferimento è il comma 27, lettera d), dell’art.
32, che individua le opere comunque escluse dalla
sanatoria quando siano realizzate su immobili soggetti a
determinati vincoli, tra cui quelli ambientali e paesaggistici,
qualora tali vincoli siano stati imposti prima dell’esecuzione
delle opere e ricorrano le ulteriori condizioni previste dalla
norma.
Sul punto, il TAR ha richiamato un orientamento ormai
consolidato secondo cui, nelle aree vincolate, la sanatoria
straordinaria può essere ammessa soltanto quando ricorrano
congiuntamente una serie di presupposti: l’opera deve essere
anteriore all’imposizione del vincolo, deve risultare conforme alla
disciplina urbanistica, deve appartenere alle tipologie di
minore rilevanza indicate ai numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato
1 al D.L. n. 269/2003 e deve ottenere il parere favorevole
dell’autorità preposta alla tutela.
La necessaria compresenza di questi requisiti è la condizione
che ridimensiona una delle tesi più frequenti nelle pratiche di
terzo condono, vale a dire quella secondo cui la natura relativa
del vincolo sarebbe sufficiente, da sola, a consentire la
sanatoria.
Vincolo relativo: perché non basta a rendere l’abuso
condonabile
Secondo la ricorrente, la disciplina del terzo condono non
poteva essere interpretata nel senso di escludere indistintamente
ogni sanatoria in area vincolata, soprattutto laddove il vincolo
non comportasse un divieto assoluto di edificazione.
Il TAR non ha condiviso questa impostazione e ha richiamato la
sentenza della Corte costituzionale n. 252/2022,
con cui è stata dichiarata l’illegittimità costituzionale della
normativa regionale siciliana che aveva tentato di mantenere aperta
la possibilità di condonare le opere realizzate nelle aree soggette
a vincoli non assoluti.
Secondo la ricostruzione accolta dal Collegio, infatti, l’art.
24 della L.R. Sicilia n. 15/2004 rinvia all’art. 32 del D.L. n.
269/2003 nella sua interezza, e dunque non soltanto per quanto
riguarda termini e modalità di presentazione delle domande, ma
anche con riferimento ai limiti sostanziali di
condonabilità.
Ne consegue che il carattere relativo del vincolo non rende, di
per sé, l’abuso sanabile, ma bisogna invece verificare la
tipologia dell’intervento e la sussistenza di
tutti gli altri requisiti richiesti dalla legge.
La questione non poteva quindi essere ridotta alla domanda se,
in astratto, sull’area fosse o meno consentita una qualche forma di
edificazione; per la sanatoria prevista dal terzo condono assume un
peso decisivo anche la natura dell’abuso che si
tenta di regolarizzare.
L’ampliamento residenziale non rientra tra le opere di minore
rilevanza
Dalla stessa domanda di condono risultava che l’intervento aveva
prodotto un ampliamento del fabbricato preesistente mediante la
realizzazione di un nuovo corpo destinato ad abitazione e la
documentazione lo qualificava come illecito appartenente alla
tipologia 1 dell’Allegato 1 al D.L. n. 269/2003,
relativa alle opere realizzate in assenza o in difformità dal
titolo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle
prescrizioni degli strumenti urbanistici.
Considerato che, nelle aree vincolate, la disciplina del terzo
condono consente di prendere in esame soltanto gli illeciti di
minore rilevanza riconducibili alle tipologie 4, 5 e
6, vale a dire interventi di restauro, risanamento
conservativo e manutenzione straordinaria, un ampliamento
residenziale ricadente nella tipologia 1 resta fuori da questo
perimetro, indipendentemente dal carattere relativo del
vincolo.
Silenzio assenso: cosa succede se la domanda di condono resta senza
risposta
In relazione alla formazione del silenzio assenso, il TAR è
partito dall’art. 32 della Legge n. 47/1985,
richiamato dalla disciplina del terzo condono, ricordando che il
mancato rilascio del parere dell’autorità preposta alla tutela
entro 180 giorni non determina la formazione di un assenso tacito.
La norma prevede infatti la possibilità per l’interessato di
reagire contro il silenzio-rifiuto, non la
formazione automatica di un parere favorevole.
Né poteva essere richiamato l’art. 17-bis della Legge n.
241/1990, perché il meccanismo del silenzio tra
amministrazioni presuppone un rapporto di tipo orizzontale, mentre
nella fattispecie il procedimento nasceva dall’istanza del privato,
conservando una struttura verticale.
Sul punto, il giudice ha precisato anche che, sebbene
l’art. 17, comma 6, della L.R. Sicilia n. 4/2003
abbia introdotto un meccanismo acceleratorio per il rilascio dei
pareri degli enti di tutela, questa disciplina non può però essere
estesa al terzo condono, che è intervenuto successivamente ed è
regolato da una disciplina speciale.
Di conseguenza, sulla domanda esaminata non si era formato alcun
silenzio assenso, né il lungo periodo trascorso
dalla presentazione dell’istanza avrebbe potuto modificare l’esito
della pratica.
Il decorso degli anni non può consolidare un affidamento
giuridicamente tutelabile sulla regolarizzazione
dell’abuso, perché il tempo non può trasformare in sanabile un
intervento che non possiede i requisiti richiesti dalla disciplina
del condono.
Ordine di demolizione: quali poteri ha la Soprintendenza
Diverso il tenore della decisione in relazione all’ordine di
demolizione e rimessione in pristino delle opere abusive emesso
dalla Soprintendenza insieme al parere negativo sulla
sanatoria.
Per il TAR, i due poteri non possono essere sovrapposti:
nell’ambito del procedimento di condono straordinario, l’autorità
preposta alla tutela paesaggistica interviene con un atto di natura
endoprocedimentale, funzionale alla decisione
finale sulla domanda di sanatoria. Proprio per questa ragione, il
parere reso dalla Soprintendenza non può essere utilizzato anche
per esercitare i poteri ripristinatori e
repressivi previsti dall’art. 167, commi 1-3, del D.Lgs.
n. 42/2004.
Il tribunale ha richiamato sul punto un proprio precedente,
confermato dal CGARS, secondo cui nei procedimenti di sanatoria
straordinaria disciplinati dai diversi condoni l’ente preposto alla
tutela del vincolo non dispone, all’interno di quello specifico
procedimento, dei poteri repressivi
paesaggistici.
Il parere negativo è quindi rimasto valido nella parte in cui
impedisce il condono, ma è stato ritenuto illegittimo nella parte
in cui contiene l’ordine di rimessione in
pristino.
Condono in area vincolata: le verifiche decisive sulla
sanabilità
Il ricorso è stato quindi accolto solo in parte: il
diniego di condono è rimasto fermo, mentre è stato
annullato l’ordine di rimessione in pristino adottato dalla
Soprintendenza all’interno di un procedimento nel quale quel potere
non le spettava.
La pronuncia offre quindi una lettura utile soprattutto a
separare passaggi a volte trattati come se appartenessero a un
unico procedimento.
Per le pratiche ancora pendenti, la sentenza impone quindi di
tenere distinti almeno tre profili. La condonabilità
dell’opera va verificata sulla base della natura
dell’intervento, dell’epoca del vincolo, della conformità
urbanistica e degli ulteriori requisiti previsti dall’art. 32 del
D.L. n. 269/2003; il semplice decorso del tempo non determina né
silenzio assenso né un diritto alla sanatoria; allo stesso modo,
l’insanabilità dell’abuso non consente a qualunque amministrazione
coinvolta nel procedimento di adottare la misura
demolitoria, che resta subordinata alla competenza
dell’organo e al corretto esercizio del relativo potere.
FAQ sul terzo
condono in area vincolata
Il silenzio della Soprintendenza determina il silenzio assenso
sul condono?
No. Nel procedimento esaminato dal TAR, il decorso del termine
non ha determinato la formazione di un assenso tacito, anche perché
la disciplina speciale del condono richiama il meccanismo del
silenzio-rifiuto e non quello del silenzio assenso.
Dopo molti anni dalla domanda di condono si forma un
affidamento alla sanatoria?
No. Il tempo trascorso non può rendere sanabile un intervento
che non possiede i requisiti richiesti dalla legge e non consolida,
da solo, un diritto alla regolarizzazione dell’abuso.
La Soprintendenza può ordinare la demolizione insieme al
diniego di condono?
Non nell’ambito dello stesso procedimento di sanatoria
straordinaria esaminato dalla sentenza. Il TAR ha ritenuto
illegittima la parte del provvedimento con cui la Soprintendenza
aveva disposto la rimessione in pristino, perché quel potere non
rientrava nella funzione esercitata in quella sede.
Il terzo condono è sempre escluso in presenza di vincolo
paesaggistico?
No. La presenza del vincolo non basta, da sola, a escludere ogni
possibilità di sanatoria, ma nelle aree vincolate devono ricorrere
congiuntamente i requisiti previsti dall’art. 32 del D.L. n.
269/2003, tra cui la natura minore dell’intervento, la conformità
urbanistica, l’anteriorità dell’opera rispetto al vincolo e il
parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela.
Un ampliamento residenziale può essere condonato se il vincolo
è relativo?
Non per questo solo motivo. Se l’intervento ricade nella
tipologia 1 dell’Allegato 1 al D.L. n. 269/2003, come nel caso
esaminato dal TAR, resta fuori dal perimetro degli illeciti minori
ammessi nelle aree vincolate.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
