#Finsubito news dalla rete – Acquisizione gratuita, ordine di demolizione non notificato

Nel caso degli abusi edilizi più gravi, l’art. 31 del d.P.R. n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia) prevede la demolizione senza
alcuna possibilità di sanzione alternativa (c.d. fiscalizzazione). La
stessa disposizione scandisce esattamente le tempistiche e se entro
90 giorni l’abuso non viene demolito e i luoghi ripristinati,
scattano altre due conseguenze: l’acquisizione gratuita al
patrimonio del Comune e la sanzione amministrativa pecuniaria di
importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro.

Tutto parte dall’ingiunzione a demolire, dalla quale la legge fa
decorrere i 90 giorni. Ma cosa succede se l’ordine di demolizione
non è mai stato notificato e se il proprietario lo scopre solo con
l’atto di acquisizione? Si perde il bene anche senza aver avuto 90
giorni per demolire?

Sull’acquisizione gratuita la giurisprudenza amministrativa è
intervenuta più volte negli ultimi anni, e a questi interrogativi
risponde ora il Consiglio di Stato con la sentenza
n. 7200 del 29 settembre 2026, che fissa un punto chiave del
procedimento sanzionatorio, perché l’acquisizione gratuita
al patrimonio comunale regge soltanto se è provato che
l’ingiunzione sia stata notificata o comunque conosciuta dal
destinatario. Per il proprietario significa che l’opera e il
terreno su cui sorge non passano al Comune per il solo fatto che
dall’ordinanza sono trascorsi molti anni, né perché dell’atto di
acquisizione è venuto a conoscenza, né perché quell’ordine è
rimasto senza impugnazione, se non si sa che lo abbia mai
ricevuto.

Il Comune, insomma, non può recuperare a valle ciò che è mancato
a monte, facendo coincidere la scoperta dell’ordine con il momento
in cui il proprietario si vede portare via il bene, perché a quel
punto i 90 giorni sarebbero esistiti soltanto sulla carta. Non è la
legge a dirlo in modo espresso, ma sono i giudici, sulla scia
dell’Adunanza Plenaria, a ricordare che un termine per demolire in
proprio ha senso soltanto se chi deve demolire sa di averlo.

Acquisizione gratuita di un manufatto abusivo: la vicenda

Al centro della controversia c’è una struttura in legno di circa
40 metri quadrati, alta in media poco più di tre metri, composta da
sei pali portanti, travi, travetti e tavole, e poggiata su un
solaio in cemento. Per quel manufatto il Comune aveva emesso
un’ordinanza di demolizione nell’ottobre 2005 e, oltre dieci anni
dopo, nel febbraio 2016, ne aveva disposto l’acquisizione gratuita
insieme all’area di sedime, ritenendo che l’ordine fosse rimasto
ineseguito.

L’interessato ha impugnato l’acquisizione davanti al TAR Lazio,
sostenendo che il provvedimento era stato adottato mentre pendeva
una domanda di condono e che gli atti presupposti, a cominciare
dall’ingiunzione a demolire, non gli erano mai stati
notificati.

I giudici di primo grado hanno respinto il ricorso. Nella loro
lettura l’acquisizione era la semplice presa d’atto
dell’inottemperanza a un’ordinanza rimasta inoppugnata, quindi un
atto dovuto e privo di margini di scelta, mentre le contestazioni
sull’ordine di demolizione, compresa la mancata notifica, avrebbero
dovuto essere sollevate a suo tempo impugnando quell’atto. Il TAR
ha inoltre ritenuto non provata la pendenza del condono e superflua
l’indicazione motivata dell’area, già comunale secondo lo stesso
provvedimento.

Davanti al Consiglio di Stato il ricorrente ha riproposto le
stesse censure, rivolgendole questa volta contro il cuore del
ragionamento del TAR, perché a suo dire non gli si poteva
rimproverare di non aver impugnato atti che non gli erano mai stati
notificati, né si poteva ritenere non provata una domanda di
condono che invece risultava agli atti.

Art. 31 del Testo Unico Edilizia: cosa prevede per ingiunzione e
acquisizione

Il cuore normativo della vicenda è l’art. 31 del d.P.R. n.
380/2001, che disciplina gli interventi eseguiti in assenza di
permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni
essenziali. Accertato l’abuso, il comma 2 impone al dirigente o al
responsabile dell’ufficio comunale di ingiungere al proprietario e
al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando
già nel provvedimento l’area che sarà acquisita.

Il comma 3 delimita l’oggetto dell’acquisizione, che comprende
il bene, l’area di sedime e quella necessaria a realizzare opere
analoghe, entro il limite di dieci volte la superficie utile
abusiva. Il comma 4 fa poi dell’accertamento dell’inottemperanza,
previa notifica all’interessato, il titolo per l’immissione nel
possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari.

Anche se la pronuncia non lo richiama, perché la vicenda è
anteriore, il comma 3 contiene oggi una novità introdotta in sede
di conversione del Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa)
dalla Legge n. 105/2024, ovvero la possibilità per il Comune di
prorogare con atto motivato il termine di 90 giorni fino a 240, in
presenza di serie e comprovate esigenze di salute dei residenti, di
assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico.
Sul piano sistematico è un ulteriore segnale che il termine per
ottemperare è pensato per essere fruito da chi deve demolire.

Termine di 90 giorni per demolire: da quando decorre secondo i
giudici

Il punto fermo da cui partono i giudici è la struttura del
procedimento sanzionatorio dell’art. 31, che si apre con
l’ingiunzione a demolire e, solo una volta verificato che il
destinatario non l’ha eseguita nei 90 giorni, approda
all’acquisizione dell’opera e della relativa area di sedime. In
questa scansione, ricorda Palazzo Spada richiamando l’Adunanza
Plenaria (sentenza n. 16/2023), il termine va assicurato al
destinatario, perché è lo spazio che la legge gli concede per
rimuovere l’abuso in proprio ed evitare l’effetto acquisitivo.

Ne deriva la regola che decide il caso: se non si dimostra che
l’ingiunzione è stata a suo tempo notificata o comunque conosciuta
dall’interessato, non si può ritenere scaduto il termine per
ottemperare e, di conseguenza, non si può ritenere prodotto
l’effetto acquisitivo previsto dal comma 3.

L’errore del TAR, per il Consiglio di Stato, sta nell’aver
sovrapposto due conoscenze diverse, quella dell’ordine di
demolizione e quella del provvedimento di acquisizione, come se il
destinatario potesse venire a sapere dell’ingiunzione nello stesso
momento in cui ne subisce le conseguenze. Considerare sufficiente
questa conoscenza contestuale significa ammettere un’acquisizione
in cui i 90 giorni non sono mai decorsi utilmente per
l’interessato, ed è il passaggio che i giudici d’appello
escludono.

Il motivo sulla mancata prova della notifica o della conoscenza
dell’ingiunzione è quindi fondato e da solo decisivo. La pendenza
della domanda di condono resta fuori dal ragionamento, per cui la
sorte di quella questione non è stata in realtà decisa, perché la
pronuncia si è arrestata prima, sul terreno della prova.

Prova della notifica dell’ordine di demolizione: perché decide il
fascicolo

Sul piano tecnico la pronuncia sposta l’attenzione dal manufatto
al fascicolo. Della struttura in legno la sentenza non discute
consistenza né qualificazione edilizia, e l’acquisizione cade per
una ragione estranea all’opera, ovvero la mancata prova che
l’ingiunzione sia stata notificata al destinatario, o che questi ne
abbia avuto comunque conoscenza, prima e non insieme all’atto di
acquisizione.

In una prospettiva di sistema, la decisione si incastra con
altre pronunce recenti di Palazzo Spada. Con la sentenza n.
2930/2026 i giudici hanno ritenuto irrilevante, ai fini della
successiva domanda di sanatoria, la notifica dell’atto di
acquisizione quando il termine decorrente dall’ingiunzione era già
scaduto, come spiegato nell’approfondimento su
inottemperanza all’ordine di demolizione e acquisizione; con la
sentenza n.
4892/2026 hanno confermato che l’acquisizione maturata allo
scadere del termine
segue l’immobile abusivo anche nelle mani di chi lo compra, in
un caso in cui l’ordine non era stato impugnato. Tutte muovono
dallo stesso presupposto, perché è dall’ingiunzione, e non
dall’atto che ne prende atto, che dipende l’intera sequenza. La
sentenza n. 7200 ne trae la conseguenza speculare, perché se tutto
parte dall’ingiunzione, della sua conoscenza deve potersi dare la
prova.

Acquisizione gratuita dopo l’inottemperanza: cosa cambia per Comuni
e proprietari

In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, in
riforma della sentenza del TAR, ha annullato l’ordinanza di
acquisizione.

La postura che se ne ricava è anzitutto di metodo. Per l’ufficio
tecnico comunale, prima di adottare l’atto di acquisizione occorre
accertare che nel fascicolo ci sia la prova della notifica o
comunque della conoscenza dell’ingiunzione, tanto più quando tra
l’ordine e l’acquisizione sono passati molti anni. Per il
professionista che assiste il proprietario, il primo controllo
davanti a un’acquisizione è ricostruire se e quando l’ingiunzione
sia stata notificata o conosciuta, perché da quella data dipende il
calcolo dei 90 giorni; e per chi compra, lo stesso controllo entra
nella verifica del fascicolo prima del rogito, tema al quale è
dedicato il volume «Regolarità
edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari».

La pronuncia si colloca nel solco tracciato dall’Adunanza
Plenaria, che legge l’art. 31 come una sequenza in cui la
possibilità di demolire in proprio precede l’effetto acquisitivo, e
dialoga con il caso degli
abusi dell’inquilino e dell’acquisizione a carico del
proprietario, deciso dal Consiglio di Stato (sentenza
n. 6956/2026), dove l’ordinanza notificata sia al proprietario
sia all’inquilino è il momento da cui si misura la condotta del
primo. Il tempo non rende legittimo un abuso, e la
demolizione non si prescrive nemmeno dopo vent’anni, ma neppure
trasforma in acquisizione un ordine di cui nessuno sa dire se sia
mai arrivato al destinatario. I 90 giorni sono una porta che il
Comune deve aver aperto prima di poterla chiudere.

Acquisizione gratuita al patrimonio comunale: le domande più
frequenti

Da quando decorrono i 90 giorni per demolire un abuso
edilizio?

Dall’ingiunzione a demolire, come prevede l’art. 31, comma 3,
del d.P.R. n. 380/2001. Secondo il Consiglio di Stato (sentenza n.
7200/2026) il termine non può ritenersi scaduto se non è provato
che l’ingiunzione sia stata notificata o comunque conosciuta dal
destinatario.

La notifica dell’atto di acquisizione può sostituire quella
dell’ordine di demolizione?

No. Per il Consiglio di Stato (sentenza n. 7200/2026) la
conoscenza dell’ingiunzione non può ricavarsi da quella del
successivo provvedimento di acquisizione, perché se l’ordine si
scopre solo con l’acquisizione i 90 giorni per demolire in proprio
non sono mai stati assicurati.

Il Comune può prorogare il termine per demolire?

Dopo il Decreto Salva Casa l’art. 31, comma 3, consente una
proroga motivata fino a 240 giorni per serie e comprovate esigenze
di salute dei residenti, assoluto bisogno o gravi situazioni di
disagio socio-economico. La sentenza n. 7200/2026 non si occupa di
questa ipotesi.