Il Consiglio di Stato distingue tra altezza delle porte e requisiti del sottotetto: i 2,40 metri della legge regionale Lombardia sono una soglia minima e non impediscono la realizzazione di locali più alti. La diversa altezza delle porte interne non assume quindi un rilievo edilizio tale da giustificare l’annullamento della SCIA per il recupero del sottotetto.
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Il Consiglio di Stato, in una recente sentenza, chiarisce due aspetti del recupero abitativo dei sottotetti in Lombardia: la diversa altezza delle porte interne rispetto agli elaborati progettuali non giustifica automaticamente l’annullamento della SCIA se non incide sui requisiti edilizi dell’intervento; inoltre, i 2,40 metri previsti dalla legge regionale n. 12/2005 rappresentano un’altezza media ponderale minima, non una quota massima. La verifica deve quindi concentrarsi sulla concreta rilevanza edilizia delle difformità.
Recupero del sottotetto: la controversia
Oggi ci focalizziamo sul recupero dei sottotetti, con una sentenza davvero ‘illuminante’ per le indicazioni che ci fornisce soprattutto in merito a tolleranze costruttive e altezze minime.
La controversia alla base della pronuncia n.5210/2026 del Consiglio di Stato, infatti, riguarda il recupero abitativo del sottotetto di un edificio di Milano per il quale erano state riscontrate differenze tra le altezze delle porte rappresentate nel permesso di costruire del 2015 e quelle dichiarate nella successiva SCIA. Il Consiglio di Stato esamina anche la contestazione relativa all’altezza minima di 2,40 metri prevista dalla legislazione lombarda per il recupero abitativo.
La pronuncia distingue il requisito minimo di altezza media ponderale dalla possibilità di realizzare locali più alti e affronta il tentativo di ricondurre alle tolleranze costruttive difformità che incidono sulla configurazione del sottotetto e sulla possibilità di recuperarlo a fini abitativi.
Tornando al caso di specie, la società proprietaria aveva presentato una SCIA per realizzare undici unità residenziali, prevedendo, tra l’altro, l’abbassamento della soletta del pavimento di 28 centimetri, così da raggiungere un’altezza del piano pari a 2,60 metri. Il Comune aveva annullato gli effetti della SCIA dopo aver riscontrato diverse irregolarità.
La differenza nell’altezza delle porte
Una delle contestazioni riguardava la difformità tra l’altezza delle porte interne rappresentata negli elaborati del permesso di costruire del 2015, pari a 2,10 metri, e quella effettivamente riscontrata, pari a 1,87 metri. Il TAR aveva attribuito a tale divergenza un rilievo sostanziale, escludendo anche che potesse essere ricondotta alle tolleranze costruttive dell’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001.
Il Consiglio di Stato giunge però a una conclusione diversa. Il provvedimento comunale aveva contestato esclusivamente l’altezza delle porte interne e non l’altezza complessiva del sottotetto, né aveva sostenuto che i lavori di abbassamento della soletta non fossero stati realizzati.
La documentazione fotografica confermava, inoltre, sia l’esecuzione dei lavori sulla soletta sia la preesistente altezza delle porte inferiore ai due metri. Secondo i giudici, la diversa altezza delle porte interne non assumeva, nel caso concreto, un rilievo edilizio tale da giustificare l’annullamento della SCIA.
Tolleranze costruttive e rilevanza della difformità
La pronuncia mostra quindi come il richiamo alle tolleranze costruttive presupponga anzitutto che la difformità abbia una concreta rilevanza edilizia. Non è sufficiente individuare una divergenza tra rappresentazione progettuale e stato dei luoghi per farne automaticamente un abuso capace di incidere sul recupero abitativo.
Nel caso esaminato, una volta escluso il rilievo edilizio della diversa altezza delle porte, viene meno anche il presupposto per attribuire a tale scostamento effetti impeditivi sulla SCIA.
I 2,40 metri sono un requisito minimo
Palazzo Spada fornisce, poi, un interessante interpretazione dell’art. 63, comma 6, della legge regionale Lombardia n. 12/2005, indicazione che può valere ‘in generale’ per le disposizioni relative al recupero dei sottotetti. Il Comune aveva infatti contestato che il progetto prevedesse un’altezza di 2,60 metri, anziché quella di 2,40 metri prevista dalla disciplina regionale.
Per il Consiglio di Stato la contestazione è infondata: la legge stabilisce che il recupero sia consentito purché venga assicurata, per ogni unità immobiliare, un’altezza media ponderale di almeno 2,40 metri. Si tratta dunque di una soglia minima di abitabilità e non di un valore fisso o massimo. Nulla impedisce di realizzare locali con quote superiori, che possono anzi garantire migliori condizioni di abitabilità.
Recupero del sottotetto: semaforo verde!
Appello in definitiva accolto, con annullamento dei provvedimenti comunali. La decisione evidenzia la necessità di distinguere tra semplici discrasie progettuali e difformità edilizie sostanziali, verificando concretamente se queste ultime incidano sui requisiti richiesti per il recupero abitativo del sottotetto.
FAQ TECNICHE: Recupero del sottotetto e diversa altezza delle porte | Ingenio
La diversa altezza delle porte interne può rendere illegittima la SCIA per il recupero del sottotetto?
Non automaticamente. Secondo il Consiglio di Stato, occorre verificare se la difformità abbia una concreta rilevanza edilizia e incida sui requisiti del recupero. Nel caso esaminato, la diversa altezza delle porte non era sufficiente a giustificare l’annullamento della SCIA.
I 2,40 metri previsti dalla normativa lombarda sono un’altezza massima per i sottotetti?
No. L’altezza media ponderale di 2,40 metri prevista dalla legge regionale Lombardia n. 12/2005 costituisce una soglia minima da rispettare per il recupero abitativo. È quindi possibile progettare locali con un’altezza superiore, senza che ciò costituisca di per sé una violazione.
Come va valutata una difformità tra progetto e stato reale del sottotetto?
Non ogni differenza tra elaborati e situazione esistente configura un abuso edilizio rilevante. Occorre verificare concretamente la natura dello scostamento e i suoi effetti sull’intervento, distinguendo le semplici discrasie dalle difformità che modificano effettivamente caratteristiche e requisiti dell’immobile.
Le tolleranze costruttive si applicano automaticamente alle differenze riscontrate nel sottotetto?
No. Prima ancora di stabilire se uno scostamento rientri nelle tolleranze dell’art. 34-bis del DPR 380/2001, bisogna accertare che abbia una concreta rilevanza edilizia. Se la difformità non incide sui requisiti dell’intervento, non può essere automaticamente considerata ostativa al recupero.
Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato sul recupero del sottotetto oggetto della sentenza n. 5210/2026?
Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e annullato i provvedimenti comunali. La decisione sottolinea che l’amministrazione deve valutare in concreto le difformità riscontrate, verificando se siano realmente idonee a incidere sulla legittimità della SCIA e sul recupero abitativo.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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