Il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, con la sentenza n. 663/2026, chiarisce che la domanda di accertamento di conformità non fa venir meno l’ordine di demolizione già adottato e non azzera il termine di 90 giorni per ottemperare. In caso di rigetto dell’istanza, il termine riprende a decorrere per la sola parte residua.
Il giudice chiarisce inoltre la differenza tra condono edilizio e accertamento di conformità: i due istituti producono effetti diversi sull’ordine di demolizione e nel caso dell’accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R. 380/2001 esaminato dalla sentenza, l’ordine di demolizione non viene meno. Diventa soltanto temporaneamente inefficace e ineseguibile durante la definizione della domanda.
Il caso: un prefabbricato abusivo di 158 m²
Un prefabbricato di 158 m² di superficie complessiva e 4,10 metri di altezza era stato realizzato in assenza di titolo edilizio. La struttura era costituita da profilati in ferro ancorati a plinti di fondazione in cemento armato, con una copertura piana in pannelli Isopan.
Il Comune aveva adottato l’ingiunzione di demolizione il 25 marzo 2016, notificandola il 30 marzo successivo.
La vicenda era caratterizzata da due distinti procedimenti di regolarizzazione. Nel dicembre 2004 il proprietario aveva presentato una domanda di condono ai sensi della legge n. 326/2003, respinta nell’ottobre 2015, quindi prima dell’adozione dell’ordine di demolizione.
Successivamente, il 6 giugno 2016, dopo la notifica dell’ingiunzione di demolizione avvenuta il 30 marzo, il proprietario aveva presentato un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001.
Il ricorrente aveva quindi impugnato sia l’ordine di demolizione sia il successivo diniego dell’istanza di sanatoria.
Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 3484/2022, aveva respinto il ricorso. La controversia era stata quindi sottoposta all’esame del C.G.A.R.S.
L’appellante contestava:
- gli effetti dell’istanza di accertamento di conformità sull’ordine di demolizione già notificato;
- la validità dell’ingiunzione rispetto alla precedente domanda di condono;
- il diniego della sanatoria, sostenendo la regolarizzabilità del manufatto;
- l’adeguatezza della motivazione del diniego;
- l’assegnazione di soli 22 giorni residui per demolire, anziché di un nuovo termine di 90 giorni.
Condono e accertamento di conformità non sono la stessa cosa
Uno dei passaggi centrali della sentenza riguarda la distinzione tra condono edilizio e accertamento di conformità, istituti spesso ricondotti nella prassi sotto il generico termine di “sanatoria”, ma caratterizzati da effetti differenti sugli ordini di demolizione già adottati.
Per i condoni disciplinati dalle normative speciali richiamate dal giudice, la domanda può incidere sugli effetti dei precedenti provvedimenti repressivi; in caso di successivo diniego, il Comune deve adottare una nuova ingiunzione, assegnando un nuovo termine per l’ottemperanza.
Diversa è la disciplina dell’accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R. 380/2001: la relativa istanza non determina la caducazione dell’ordine di demolizione, ma soltanto la sua temporanea inefficacia e ineseguibilità. In caso di rigetto, l’ordine riacquista efficacia senza necessità di una nuova ingiunzione.
Alla luce dei principi richiamati, tale istanza ha prodotto esclusivamente un effetto sospensivo temporaneo, limitato al periodo previsto dalla legge per la conclusione del procedimento.
Decorsi 60 giorni dal ricevimento dell’istanza, la richiesta di permesso in sanatoria doveva intendersi respinta per silenzio-rigetto ai sensi dell’art. 36, comma 3, D.P.R. 380/2001. Il successivo diniego espresso assumeva quindi la valenza di conferma del rigetto già formatosi per silenzio.
Sanatoria dopo l’ordine di demolizione: il termine è sospeso, non interrotto
Il passaggio più rilevante della sentenza riguarda il calcolo del termine per demolire.
Il C.G.A.R.S. stabilisce che la presentazione dell’accertamento di conformità sospende il termine di 90 giorni, ma non lo interrompe.
Con la sospensione, il tempo già trascorso prima della presentazione della domanda resta definitivamente consumato. Dopo il rigetto dell’istanza, il termine riprende a decorrere soltanto per la parte non ancora utilizzata.
La sentenza afferma: «Il termine di 90 giorni è soltanto sospeso e non interrotto dall’istanza di accertamento di conformità».
Nel caso concreto, il provvedimento aveva riconosciuto all’interessato un termine residuo di 22 giorni per demolire, anziché un nuovo termine integrale di 90 giorni.
Non è quindi necessario adottare una nuova ingiunzione né assegnare automaticamente ulteriori 90 giorni; in caso di inottemperanza possono prodursi le conseguenze previste dalla disciplina repressiva dell’abuso.
A sostegno della propria conclusione, il C.G.A.R.S. richiama anche l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 7/2026, che ha ribadito la distinzione tra sospensione e interruzione del termine di 90 giorni previsto dall’art. 31, comma 3, D.P.R. 380/2001.
Secondo il principio richiamato, quando viene meno la causa che ha sospeso il termine, questo riprende a decorrere per la parte residua. Resta ferma la verifica concreta dell’esigibilità dell’esecuzione nel tempo ancora disponibile e la possibilità di chiedere all’Amministrazione un ulteriore termine congruo.
Doppia conformità: la prova spetta al richiedente
La sentenza affronta anche i requisiti richiesti dall’art. 36 applicabile alla fattispecie.
Il C.G.A.R.S. ribadisce che il procedimento ha carattere vincolato e che l’onere di dimostrare la doppia conformità grava sul richiedente. Nel caso concreto, il proprietario aveva sostenuto la regolarizzabilità delle opere senza indicare in modo sufficientemente puntuale i parametri urbanistici di riferimento e senza supportare le proprie deduzioni con una perizia tecnica.
Il semplice richiamo alla natura precaria o pertinenziale dell’intervento non è quindi sufficiente: la sanabilità deve essere dimostrata attraverso elementi tecnici e urbanistici concreti.
La pronuncia riguarda l’art. 36 nella disciplina applicabile alla vicenda e non una domanda proposta ai sensi del nuovo art. 36-bis introdotto dal Salva Casa.
Il diniego di sanatoria deve essere motivato?
Il C.G.A.R.S. conferma inoltre il carattere vincolato del procedimento ex art. 36.
Il diniego non richiede una ponderazione discrezionale tra interesse pubblico e privato: la motivazione deve indicare le ragioni per cui l’opera non rispetta le prescrizioni urbanistico-edilizie e le eventuali normative speciali rilevanti.
Nel caso concreto, il giudice ha ritenuto infondata la censura relativa alla mancata confutazione puntuale delle osservazioni presentate dal proprietario.
Alla luce di tali considerazioni, il Consiglio di Giustizia Amministrativa respinge integralmente l’appello, confermando la legittimità dell’operato dell’Amministrazione nei profili esaminati.
Approfondimenti
Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato all’ordinanza di demolizione.
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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/ordine-di-demolizione-sospeso-dalla-sanatoria-i-90-giorni-ripartono-da-zero/
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