Il vicino che impugna una sanatoria edilizia deve agire tempestivamente, attivandosi anche con l’accesso agli atti quando l’opera è visibile da tempo. Non basta, inoltre, essere proprietario confinante per avere diritto ad agire, occorre dimostrare un pregiudizio concreto e il nesso tra l’opera sanata e il danno lamentato.
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L’articolo tratta una sentenza del TAR Liguria dove una concessione in sanatoria del 1999 relativa a una veranda è contestata dal ricorrente anche in relazione agli effetti sul vicino corso d’acqua. Il TAR Liguria chiarisce un punto molto interessante, ossia, chi vuole impugnare una sanatoria edilizia deve attivarsi tempestivamente e, soprattutto, deve dimostrare quale concreto pregiudizio deriva dall’opera contestata.
Nel caso esaminato, il vicino sosteneva che la costruzione ostacolasse il deflusso delle acque provocando allagamenti, ma non è riuscito a dimostrare il collegamento tra il manufatto sanato e i danni lamentati. Il ricorso è stato quindi dichiarato in parte tardivo e in parte inammissibile.
Si può contestare una sanatoria dopo molti anni?
I rapporti tra confinanti non sono sempre privi di scontri, ma diventano ancora più di difficile gestione quando entrano in gioco costruzioni abusive e sanatorie edilizie. Il tutto poi diventa più delicato soprattutto quando le opere interessano aree particolarmente delicate come corsi d’acqua, fasce di rispetto o zone soggette a vincoli.
Ma quanto tempo ha un vicino per contestare un vecchio titolo edilizio? E soprattutto basta essere proprietari dell’immobile confinante per ottenere l’annullamento di una sanatoria?
I dubbi non sono pochi e su di essi interviene il TAR Liguria con la sentenza n. 1060/2026, chiamato a decidere sull’impugnabilità di una sanatoria rilasciata addirittura nel 1999.
Sanatoria edilizia: quando parte il termine per impugnarla?
Il TAR precisa che “Secondo l’orientamento consolidato nel caso di titolo edilizio assentito in sanatoria, il termine per l’impugnazione decorre dalla data in cui si ha conoscenza che per una specifica opera abusiva già esistente è stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria, a differenza dal regime d’impugnazione del titolo edilizio “ordinario” in cui il termine di decadenza inizia dal completamento dei lavori.
Pertanto, il termine per l’impugnazione, per il terzo controinteressato, di un titolo edilizio in sanatoria decorre dalla data in cui il medesimo abbia conoscenza che, per una determinata opera abusiva già esistente, è stato rilasciato il provvedimento di sanatoria, fermo restando l’onere per detto terzo interessato di attivarsi prontamente, a mezzo di istanza di accesso, laddove possa ragionevolmente ritenere che sia stata presentata un’istanza volta al rilascio del titolo in sanatoria (…). Nel caso in esame la concessione edilizia in sanatoria n. ***/1999 è stata rilasciata in data **.**.1999 e ha quale oggetto “la creazione di una veranda posta al margine della strada statale” e “recupero dello spazio di distacco compreso tra la costruzione in oggetto e l’edificio adiacente”. (…) Considerando che la realizzazione delle opere è antecedente al 1986 (anno di presentazione della domanda di sanatoria) e che le opere sono sempre state visibili, il ricorrente aveva l’onere di attivarsi prontamente, a mezzo di istanza di accesso, per verificare se le opere fossero state assentite.”
Il giudice differenzia due situazioni:
- nel caso di un titolo edilizio ordinario la contestazione può avvenire dal completamento dell’opera;
- nel caso di una sanatoria di un’opera abusiva, già esistente, il termine non parte dalla fine dei lavori, ma dal momento in cui il vicino viene a sapere del rilascio della sanatoria dell’opera stessa.
Se l’opera è visibile da tempo e vi sono elementi per ritenere ragionevolmente che sia stata chiesta o rilasciata una sanatoria, il vicino deve attivarsi con sollecitudine, anche mediante accesso agli atti.
Nel caso concreto, la veranda e il recupero dello spazio tra gli edifici erano stati realizzati prima del 1986 ed erano sempre stati visibili. Secondo il TAR, quindi, il ricorrente avrebbe dovuto informarsi molto prima e NON avrebbe dovuto restare inattivo così a lungo, poiché nel caso concreto le opere erano antecedenti al 1986 e sempre state visibili.
Inoltre “Il ricorrente agisce in quanto proprietario limitrofo, ma sul piano dell’interesse non ha provato l’utilità che può derivare alla sua proprietà dall’annullamento della sanatoria e quindi dalla demolizione delle opere e dall’effetto ripristinatorio, non avendo dimostrato la riconducibilità dei “fenomeni allagatori” alle opere sanate. Il *** *** si è infatti limitato ad affermare che gli allagamenti sarebbero provocati dalle opere sanate, ma in assenza della prova della riconducibilità dei pregiudizi alle opere sanate, l’interesse al ricorso manca di concretezza e attualità. Pertanto il ricorso risulta anche inammissibile per carenza di interesse.”
Quindi bisogna dimostrare di ottenere un beneficio reale e concreto dall’eliminazione di un’opera oggetto di sanatoria. Nel caso esaminato con la sentenza, il ricorrente sosteneva che la veranda e le opere sul corso d’acqua causassero gli allagamenti nella sua proprietà. Però non ha fornito elementi idonei a dimostrare il collegamento, il nesso causale, tra le opere sanate e gli allagamenti lamentati.
Quindi un proprietario confinante deve attivarsi tempestivamente per conoscere i titoli edilizi e deve inoltre dimostrare l’interesse a agire, ossia quale concreto pregiudizio derivi per lui dall’intervento contestato.
Scarica la sentenza in allegato
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FAQ TECNICHE: Sanatoria edilizia, termini e impugnazione del vicino | Ingenio
1. Che cos’è l’impugnazione di una sanatoria edilizia?
L’impugnazione è l’azione con cui un soggetto legittimato chiede al giudice amministrativo l’annullamento del provvedimento di sanatoria, contestandone la legittimità. Il ricorso può riguardare, per esempio, una veranda o un ampliamento precedentemente realizzato senza il necessario titolo edilizio. La possibilità di ricorrere dipende dal rispetto dei termini e dalla sussistenza delle condizioni dell’azione.
2. Entro quanti giorni si può impugnare una sanatoria edilizia?
Il termine ordinario è di 60 giorni, ai sensi dell’art. 29 del D.Lgs. 104/2010, che disciplina l’azione di annullamento.
Per il vicino che contesta una sanatoria relativa a opere già esistenti, il termine decorre secondo le regole sulla conoscenza del provvedimento, non automaticamente dalla conclusione dei lavori. La decorrenza deve essere valutata in relazione alle circostanze concrete.
3. Quando può essere contestata una sanatoria rilasciata molti anni prima?
Il solo trascorrere degli anni dal rilascio non determina automaticamente la tardività del ricorso. Occorre verificare quando il vicino abbia conosciuto il provvedimento e se fosse tenuto ad attivarsi prima. Nella vicenda esaminata dal TAR Liguria, le opere erano precedenti al 1986 e la sanatoria risaliva al 1999. Il giudice ha valorizzato la persistente visibilità delle opere e l’inerzia del ricorrente.
4. Quali norme regolano l’impugnazione e l’accesso agli atti edilizi?
L’art. 29 del D.Lgs. 104/2010 stabilisce il termine ordinario di 60 giorni per l’azione di annullamento. Gli artt. 22 e 25 della Legge 241/1990 disciplinano, rispettivamente, i principi e le modalità dell’accesso ai documenti amministrativi.
Per le controversie edilizie è inoltre rilevante l’art. 41 del Codice del processo amministrativo, relativo alla notificazione del ricorso e alla decorrenza dei termini.
5. Quali verifiche deve svolgere il tecnico prima della contestazione?
È opportuno ricostruire la situazione edilizia attraverso il provvedimento di sanatoria, gli elaborati grafici, le planimetrie e la documentazione disponibile presso il Comune. L’accesso agli atti consente di confrontare le opere realizzate con quelle effettivamente assentite. Questa ricostruzione permette di individuare l’oggetto dell’eventuale contestazione e di verificare gli elementi relativi alla conoscenza del titolo.
6. Quali controlli sono necessari se il vicino denuncia allagamenti?
Occorre verificare le condizioni del corso d’acqua, le quote altimetriche, il deflusso delle acque e l’eventuale interferenza delle opere edilizie. La documentazione può comprendere rilievi, elaborati tecnici e accertamenti idraulici pertinenti. Nel caso esaminato dal TAR, il ricorrente non ha dimostrato la riconducibilità degli allagamenti alle opere sanate. L’eventuale necessità di specifiche verifiche idrologiche o idrauliche richiede un accertamento autonomo.
7. Quali errori deve evitare il proprietario confinante quando impugna una sanatoria?
Il primo errore consiste nel ritenere che la conoscenza delle opere e quella del provvedimento siano sempre equivalenti. Il secondo è rimanere inattivi quando esistono elementi che richiederebbero un tempestivo accesso agli atti. Il terzo è presumere che la sola vicinanza dell’immobile basti a ottenere l’annullamento. Occorre invece dimostrare un interesse concreto e attuale, collegato all’utilità derivante dall’accoglimento del ricorso.
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