Il TAR Liguria conferma la sanatoria edilizia di una veranda realizzata mediante la chiusura di un balcone. Le contestazioni del vicino su proprietà e distanze devono essere dimostrate e il Comune deve verificare la legittimazione del richiedente, senza dover risolvere controversie civilistiche tra privati.
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L’articolo tratta una sentenza del TAR Liguria dalla quale emerge una sanatoria edilizia di una veranda, realizzata mediante la chiusura di un balcone preesistente. Un vicino aveva contestato il permesso di costruire in sanatoria, sostenendo che la documentazione fosse incompleta e l’opera invadesse la sua proprietà. Il TAR ha ritenuto che non fossero state dimostrate irregolarità nella rappresentazione dello stato dei luoghi né violazioni dei diritti di proprietà o delle distanze. I giudici hanno chiarito che il Comune deve verificare la legittimazione all’intervento, senza dover risolvere controversie civilistiche tra privati per cui non risulta competente. Il ricorso è stato respinto e la sanatoria confermata, restando salva la possibilità per il vicino di tutelare i propri diritti davanti al giudice competente.
Il caso della veranda condonata
Una veranda condonata può diventare nuovamente illegittima solo perché il vicino sostiene che una parte della struttura invade la sua proprietà? ovvero si presume che la stessa non rispetti le distanze legali?
La questione non è così automatica…
Il caso riguarda una veranda realizzata mediante la trasformazione di un balcone preesistente in un immobile, ma il proprietario dell’appartamento confinante ha impugnato il permesso di costruire in sanatoria sostenendo che fosse stato rilasciato sulla base di una rappresentazione incompleta e non corretta dello stato dei luoghi. In particolare, contestava la documentazione relativa alla veranda e alla proprietà confinante, affermando che la struttura invadesse il proprio terrazzo per almeno 10 centimetri.
Per questi motivi chiedeva l’annullamento della sanatoria.
Planimetrie e stato dei luoghi: non ci sono contraddizioni
Il giudice precisa che “Nella domanda di sanatoria veniva chiesto di assentire la trasformazione di un balcone preesistente in veranda, allegando il progetto e le planimetrie, in cui è rappresentato l’immobile del ricorrente. L’opera da sanare viene descritta come struttura in ferro, chiusa da con finestre con parapetto in muratura preesistente e chiusa in alto sul cornicione del terrazzino del primo piano: dalla documentazione non emergono contraddizioni o non corrispondenze tra la raffigurazione grafica e lo stato di fatto. Parte ricorrente si è limitato ad affermare che sarebbe “invasa” la sua proprietà, senza alcuna produzione documentale che provi la violazione del diritto di proprietà o di disposizioni in materia di distanze. Va rammentato che secondo l’orientamento consolidato, l’Amministrazione è tenuta ad apprezzare la legittimazione della parte privata all’intervento, ma non le è consentito addentrarsi in questioni civilistiche caratterizzate da un certo margine di opinabilità e/o ingerirsi nei rapporti privatistici; tant’è che, per tale motivo, ogni provvedimento edilizio viene rilasciato con la clausola di salvezza dei diritti dei terzi, i quali restano liberi di far valere le proprie ragioni nella sede giurisdizionale competente (…).”
La domanda di sanatoria era chiara infatti descriveva l’intervento come la trasformazione di un balcone già preesistente in una veranda, realizzata con una struttura in ferro, finestre e un parapetto in muratura. Dalla documentazione esaminata dal TAR non emergono contraddizioni o difformità tra la rappresentazione grafica dell’intervento e lo stato effettivo dei luoghi.
Il vicino sosteneva però che la veranda invadesse una parte della sua proprietà e/o violasse le norme sulle distanze. Tuttavia, non aveva presentato documenti capaci di dimostrare queste violazioni, motivo per cui il TAR considera infondate le contestazioni.
Infine, il giudice chiarisce un principio importante ossia il Comune deve verificare la legittimazione del richiedente all’intervento edilizio, senza addentrarsi in controversie civilistiche caratterizzate da margini di incertezza o ingerire nei rapporti tra privati.
Un vicino se sostiene che l’opera invade la propria proprietà deve fornire elementi concreti capaci di dimostrare la violazione.
Allo stesso tempo, il Comune deve verificare la legittimazione del richiedente, ma non è tenuto a risolvere controversie civilistiche caratterizzate da elementi incerti o discussi.
Scarica la sentenza in allegato
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FAQ TECNICHE: SANATORIA EDILIZIA VERANDA E RICORSO DEL VICINO | Ingenio
1. Che cos’è la sanatoria edilizia di una veranda?
La sanatoria edilizia è un procedimento che consente, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, di regolarizzare opere realizzate senza il necessario titolo edilizio o in difformità da esso. Nel caso esaminato dal TAR Liguria, l’intervento consisteva nella trasformazione di un balcone preesistente in veranda. Occorre distinguere la sanatoria ordinaria dal condono edilizio straordinario, poiché si tratta di istituti differenti.
2. Il vicino può chiedere l’annullamento della sanatoria di una veranda?
Il proprietario confinante può impugnare il provvedimento edilizio quando sussistono le condizioni per il ricorso e vengono dedotti vizi di legittimità. Nel caso esaminato, il vicino contestava la rappresentazione grafica dell’intervento e un presunto sconfinamento di almeno 10 cm. Il TAR ha respinto il ricorso perché non erano emerse le irregolarità denunciate e non erano state fornite prove delle violazioni contestate.
3. Quali norme regolano la sanatoria edilizia e i diritti dei terzi?
I principali riferimenti sono il D.P.R. 380/2001, in particolare gli artt. 11, 36 e 36-bis, secondo il regime applicabile all’intervento. L’art. 11 disciplina la legittimazione al rilascio del permesso di costruire e stabilisce che il titolo non limita i diritti dei terzi. Per le distanze possono rilevare l’art. 873 c.c. e le disposizioni urbanistiche locali. L’effettiva applicabilità deve essere verificata rispetto al caso concreto.
4. Qual è il vantaggio operativo della distinzione tra sanatoria edilizia e tutela civilistica?
La distinzione consente di individuare correttamente competenze e strumenti di tutela. Il Comune verifica i presupposti amministrativi dell’intervento e la legittimazione del richiedente, ma non deve risolvere controversie civilistiche opinabili. Il rilascio del titolo non attribuisce diritti sulla proprietà altrui e non impedisce al vicino di rivolgersi al giudice competente per tutelare i propri diritti.
5. Quali documenti deve predisporre il tecnico per una veranda da sanare?
La documentazione deve rappresentare correttamente lo stato dei luoghi e le caratteristiche dell’opera, attraverso elaborati grafici e descrittivi adeguati. Nel caso esaminato erano presenti planimetrie e indicazioni sulla struttura in ferro, sulle finestre e sul parapetto preesistente. Quando rilevano i confini, è opportuno verificare anche la documentazione relativa alla proprietà e gli eventuali rilievi metrici.
6. Quali verifiche tecniche sono utili sulle verande esistenti?
Per la conservazione e la sicurezza dell’opera possono risultare pertinenti verifiche sui collegamenti della struttura, sulle condizioni dei serramenti, sulla tenuta all’acqua e sullo stato dei giunti. Si tratta di controlli tecnici distinti dalla questione giuridica decisa dal TAR, che riguardava la legittimità del provvedimento edilizio. La frequenza e le modalità delle verifiche dipendono dalle caratteristiche dell’intervento.
7. Quali errori evitare quando si contesta la sanatoria di una veranda confinante?
Occorre evitare di fondare il ricorso esclusivamente su affermazioni non supportate da elementi documentali. Nel caso esaminato, il presunto sconfinamento di almeno 10 cm non è stato dimostrato. È inoltre necessario distinguere i possibili vizi del titolo edilizio dalle controversie sui confini e sui diritti reali. La mancanza di prove nel giudizio amministrativo non equivale a un accertamento definitivo dell’inesistenza di qualsiasi pretesa civilistica.
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