Semplificare il trasferimento degli immobili tra pubbliche
amministrazioni, riducendo gli adempimenti burocratici e i costi
delle operazioni, per favorire il recupero e la valorizzazione di
un patrimonio che troppo spesso rimane inutilizzato. È questo
l’obiettivo del disegno di legge AS 1640,
attualmente all’esame del Senato, sul quale ANCI ha espresso una
valutazione positiva, accompagnata però dalla
richiesta di alcune modifiche necessarie a evitare che le nuove
procedure producano ulteriori rallentamenti nell’attività degli
enti locali.
La posizione dell’Associazione è stata illustrata da
Marco Fioravanti, presidente del Consiglio nazionale
dell’ANCI, nel corso dell’audizione presso la Commissione
Affari costituzionali del Senato, durante la quale ha sottolineato
la necessità di ridurre effettivamente i tempi e gli oneri
amministrativi.
Un tema particolarmente stringente per i Comuni, che detengono
circa 837.000 immobili, pari a poco meno del 70%
dell’intero patrimonio immobiliare pubblico nazionale, con una
quota significativa attualmente inutilizzata o inutilizzabile. Per
l’ANCI, rendere più agevoli i trasferimenti, le permute e le
concessioni tra amministrazioni potrebbe favorire il recupero di
questi beni, mettendoli a disposizione di servizi scolastici,
sociali, culturali e abitativi.
Trasferimento degli immobili pubblici: le osservazioni ANCI sulle
semplificazioni previste dal DDL AS 1640
Il disegno di legge AS 1640, recante Disposizioni per la
semplificazione delle procedure di trasferimento di beni immobili
tra pubbliche amministrazioni, propone una disciplina per le
operazioni di trasferimento a titolo oneroso o gratuito,
permuta e concessione di immobili a uso non
prevalentemente abitativo tra pubbliche amministrazioni, società di
gestione del risparmio pubbliche e società pubbliche di
valorizzazione.
Il provvedimento punta a ridurre gli adempimenti amministrativi
e documentali che accompagnano queste operazioni, insieme ai
relativi costi fiscali e notarili, così da facilitare la
circolazione degli immobili all’interno del settore pubblico e
favorirne una destinazione maggiormente rispondente alle esigenze
dei territori.
Tra le disposizioni maggiormente apprezzate dall’ANCI figurano
quelle contenute nell’articolo 3, che prevedono l’esonero
dalle attestazioni di conformità catastale e di regolarità edilizia
e urbanistica, oltre che dalla garanzia per vizi ed
evizione, in modo da alleggerire le attività istruttorie degli
uffici tecnici comunali, spesso costretti a ricostruire situazioni
patrimoniali complesse prima di poter procedere al trasferimento di
un immobile.
Lo stesso articolo interviene sui costi delle operazioni
attraverso l’esenzione dalle imposte di registro, bollo,
ipotecarie e catastali e il dimezzamento degli
onorari notarili, agevolazioni che potrebbero assumere
particolare rilievo per gli enti con disponibilità finanziarie
limitate.
Un altro elemento significativo riguarda il ruolo attribuito
dall’articolo 2 all’Agenzia del Demanio per lo
svolgimento di funzioni di coordinamento e mediazione tecnica tra
le amministrazioni coinvolte, anche a supporto degli enti che non
dispongono di strutture specializzate nella gestione delle
operazioni immobiliari.
Patrimonio immobiliare comunale: 122.000 beni inutilizzati o
inutilizzabili
La necessità di intervenire sulle procedure di trasferimento
emerge anche dai dati sul patrimonio immobiliare degli enti locali
riportati nel documento presentato dall’ANCI.
Secondo le elaborazioni dell’Ufficio Studi dell’Associazione sui
dati MEF relativi al 2022, i Comuni italiani possiedono circa
837.000 immobili, che rappresentano poco meno del 70% del
patrimonio immobiliare pubblico nazionale. Una parte
consistente è costituita da edilizia residenziale pubblica, pari al
51,7%, mentre il restante patrimonio comprende scuole, uffici,
mercati, impianti sportivi, strutture culturali e sociali, oltre ad
aree produttive e commerciali.
Sotto il profilo giuridico, circa 337.600 immobili
comunali, pari al 40,3% del totale, appartengono al
patrimonio disponibile e rappresentano quindi una
componente particolarmente significativa per le politiche di
valorizzazione e rigenerazione urbana.
A fronte di questa consistenza patrimoniale, oltre
122.000 immobili comunali, corrispondenti al 14,6%,
risultano non utilizzati o inutilizzabili per ragioni legate
all’obsolescenza, all’inadeguatezza strutturale o alla mancanza
delle risorse necessarie al loro recupero. Beni che, pur non
contribuendo all’erogazione dei servizi pubblici, continuano a
generare oneri di mantenimento e gestione per le amministrazioni
proprietarie.
A confermare le potenzialità di intervento è la ricognizione
ANCI del 2025 sulle proposte progettuali dei Comuni capoluogo e
delle Città metropolitane, che ha individuato oltre 674
interventi di valorizzazione e rigenerazione degli
immobili pubblici, per un valore complessivo superiore a
6,3 miliardi di euro.
Trasferimenti e permute tra PA: il nodo dei tempi e dei passaggi
amministrativi
La principale criticità evidenziata dall’ANCI riguarda la
sequenza amministrativa delineata dall’articolo 2 del disegno di
legge, che potrebbe risultare più articolata rispetto ad alcune
procedure di trasferimento e concessione già utilizzate dalle
amministrazioni.
Secondo quanto ricostruito dall’Associazione, il procedimento
prevede una deliberazione del Comune ai sensi dell’articolo 58 del
D.L. n. 112/2008, convertito dalla Legge n. 133/2008, la successiva
trasmissione al Ministero dell’Economia e delle Finanze, l’adozione
di un decreto autorizzativo dirigenziale, il conferimento
dell’incarico all’Agenzia del Demanio e infine lo svolgimento della
trattativa privata da parte della competente Direzione
territoriale.
Una successione di adempimenti che, in assenza di scadenze
definite per ciascuna fase, rischia di prolungare i tempi necessari
al perfezionamento delle operazioni, soprattutto quando sono
coinvolte amministrazioni diverse e strutture territoriali con
differenti capacità organizzative.
L’ANCI propone quindi di introdurre termini
perentori per l’adozione del decreto del MEF e per la
conclusione delle trattative, con particolare attenzione alle
permute immobiliari, per le quali segnala tempi
già oggi eccessivamente lunghi, soprattutto nelle operazioni che
coinvolgono i Comuni e l’Agenzia del Demanio.
Edilizia scolastica, sicurezza e PNRR: corsie preferenziali per i
trasferimenti immobiliari
Accanto alla definizione di tempi certi per i procedimenti
ordinari, l’ANCI ritiene necessario introdurre modalità accelerate
per i trasferimenti immobiliari collegati a esigenze pubbliche
particolarmente urgenti.
Il disegno di legge, nella formulazione esaminata
dall’Associazione, non prevede infatti termini differenziati per le
operazioni destinate a interventi che richiedono una rapida
disponibilità degli immobili, come la realizzazione di nuove
strutture scolastiche, la messa in sicurezza degli edifici pubblici
o gli interventi di adeguamento sismico.
La stessa esigenza riguarda le politiche abitative di emergenza,
i servizi di inclusione sociale e i progetti finanziati attraverso
risorse europee o nazionali, per i quali il rispetto delle scadenze
può incidere direttamente sulla possibilità di utilizzare i
finanziamenti assegnati.
L’ANCI propone quindi l’introduzione di una corsia
preferenziale, con termini procedurali dimezzati, per le
operazioni immobiliari funzionali all’edilizia scolastica, alla
sicurezza degli edifici, all’emergenza abitativa e agli interventi
finanziati dal PNRR o da altri programmi europei soggetti a vincoli
temporali di rendicontazione. La disponibilità giuridica degli
immobili non dovrebbe infatti diventare un ostacolo all’attuazione
di interventi già programmati e finanziati, ritardando l’avvio dei
lavori o compromettendo il rispetto delle scadenze previste.
Trasferimento degli immobili nei piccoli Comuni: assistenza tecnica
e costi di gestione
Un ulteriore elemento di attenzione riguarda le difficoltà che
potrebbero incontrare i Comuni di minori
dimensioni nella gestione delle operazioni di
trasferimento, soprattutto in assenza di personale tecnico e
amministrativo dedicato.
Le procedure immobiliari richiedono infatti valutazioni che
coinvolgono differenti ambiti, dalla ricostruzione della situazione
patrimoniale alla verifica delle caratteristiche del bene, fino
agli aspetti economici e gestionali dell’operazione.
Pur apprezzando il ruolo di supporto attribuito all’Agenzia del
Demanio, l’ANCI sottolinea la necessità di affiancare alla nuova
disciplina strumenti operativi standardizzati,
assistenza tecnica organizzata e piattaforme informatiche dedicate,
così da consentire anche alle amministrazioni meno strutturate di
utilizzare le procedure previste dal provvedimento.
Resta inoltre aperta la questione della sostenibilità
economica dei beni acquisiti. Il disegno di legge
interviene sui costi del trasferimento, ma non affronta quelli
successivi, che possono comprendere interventi di adeguamento
normativo, manutenzione straordinaria ed efficientamento
energetico.
La riduzione delle spese necessarie per acquisire un immobile
non risolve quindi, da sola, il problema delle risorse
indispensabili per renderlo utilizzabile e mantenerlo nel tempo, un
aspetto che assume particolare rilievo quando il trasferimento
riguarda edifici dismessi, obsoleti o bisognosi di interventi
significativi.
Immobili a uso misto: le semplificazioni e il coordinamento con il
Piano Casa
Tra le questioni interpretative sollevate dall’ANCI figura anche
la delimitazione dell’ambito di applicazione del disegno di legge
agli immobili a uso non prevalentemente abitativo,
prevista dall’articolo 1, comma 1.
La formulazione potrebbe determinare incertezze per gli edifici
nei quali coesistono unità residenziali, spazi destinati a servizi
pubblici e strutture sociali, come nel caso di immobili che
comprendono alloggi di edilizia residenziale pubblica insieme a
locali utilizzati per attività istituzionali o servizi alla
collettività.
L’ANCI propone pertanto di estendere espressamente le
semplificazioni anche agli immobili a uso misto,
quando la componente abitativa risulti funzionale o complementare
alle attività sociali e ai servizi pubblici ospitati
nell’edificio.
La questione inoltre determina la necessità di un
coordinamento con le disposizioni del Piano Casa,
richiamate nel documento ANCI con riferimento al D.L. n. 66/2026,
convertito dalla Legge n. 116/2026, che ha introdotto
semplificazioni per gli immobili destinati all’edilizia
residenziale sociale e pubblica, per eliminare sovrapposizioni e
incertezze applicative, soprattutto per gli immobili nei quali
convivono destinazioni abitative e servizi di interesse
pubblico.
Patrimonio immobiliare pubblico: piattaforma digitale unica e
fascicolo dell’immobile
Un ruolo centrale nelle richieste dell’ANCI è riservato alla
digitalizzazione delle procedure di gestione e
trasferimento del patrimonio immobiliare pubblico.
L’Associazione propone di integrare l’articolo 4 del disegno di
legge prevedendo, nell’ambito delle linee guida del MEF,
l’istituzione di una Piattaforma Digitale Unica
interoperabile, attraverso la quale standardizzare i
flussi documentali e amministrativi tra Comuni, Ministeri e Agenzia
del Demanio, superando la frammentazione delle informazioni
patrimoniali e le duplicazioni negli obblighi di comunicazione e
censimento.
Tra le funzionalità proposte figura la creazione di un
Fascicolo Digitale dell’Immobile Pubblico,
destinato a raccogliere in modo strutturato le informazioni
tecniche, catastali, urbanistiche, manutentive ed energetiche
relative a ciascun bene.
Il sistema dovrebbe inoltre garantire l’interoperabilità
con le banche dati pubbliche già esistenti, tra cui quelle
del MEF, dell’Agenzia delle Entrate-Catasto, della BDAP, di ReGiS e
dell’Agenzia del Demanio, evitando che le amministrazioni debbano
trasmettere ripetutamente gli stessi dati attraverso canali
differenti.
La piattaforma sarebbe anche un supporto per programmare gli
investimenti, individuare gli immobili disponibili e definire
interventi di valorizzazione e rigenerazione urbana.
Valorizzazione degli immobili pubblici: le prospettive per i Comuni
dopo il PNRR
L’ANCI promuove l’impostazione del disegno di legge AS 1640
sulla semplificazione dei trasferimenti immobiliari tra pubbliche
amministrazioni, apprezzando soprattutto la riduzione degli
adempimenti e dei costi delle operazioni. Restano però alcune
criticità legate ai tempi delle procedure, alla gestione degli
immobili e alle difficoltà operative dei Comuni più piccoli, sulle
quali l’Associazione chiede al Parlamento di intervenire.
Nei prossimi anni, soprattutto con l’esaurirsi della stagione
straordinaria degli investimenti del PNRR, la capacità dei Comuni
di valorizzare il patrimonio esistente dipenderà sempre più dalla
possibilità di individuare risorse, mettere insieme competenze e
programmare interventi sostenibili nel tempo. In
questa prospettiva, anche le operazioni di trasferimento e permuta
potrebbero assumere un ruolo diverso, favorendo una distribuzione
degli immobili tra amministrazioni maggiormente legata alle
necessità dei territori.
Molto dipenderà dalle modifiche che il Parlamento deciderà di
apportare al provvedimento e, successivamente, dagli strumenti che
saranno messi a disposizione degli enti per applicarlo. Resta
soprattutto da capire se questa riforma riuscirà a incidere su una
difficoltà che i Comuni conoscono bene: disporre di
immobili che potrebbero essere recuperati, senza avere sempre le
condizioni per farlo.
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