Il presidente dell’Assemblea nazionale, Tran Thanh Man, interviene alla riunione del gruppo. (Foto: DUY LINH)
Rimozione degli ostacoli nel trasferimento dei progetti.
Nel pomeriggio del 22 ottobre, l’Assemblea nazionale ha proseguito le discussioni di gruppo sul progetto di legge (modificato) sul settore immobiliare.
Intervenendo alla riunione del gruppo, il Presidente dell’Assemblea Nazionale Tran Thanh Man ha affermato che il trasferimento dei progetti immobiliari rappresenta uno dei principali ostacoli da risolvere. Negli ultimi tempi, migliaia di progetti si sono bloccati a causa dell’incapacità finanziaria degli investitori di effettuare i pagamenti. La normativa che impone il completamento di tutti gli obblighi finanziari relativi al terreno prima del trasferimento ha creato un circolo vizioso per molti progetti: gli investitori non dispongono dei fondi necessari e desiderano trasferire la proprietà, ma hanno bisogno del denaro per adempiere ai propri obblighi finanziari. Di conseguenza, i terreni rimangono inutilizzati, il capitale di credito è vincolato e i diritti degli acquirenti di immobili vengono compromessi per lungo tempo.
Pertanto, questa modifica alla legge dovrebbe mirare a risolvere l’elevato numero di progetti bloccati, contribuendo a una crescita economica a doppia cifra. Di conseguenza, dovrebbe consentire al cessionario di ereditare gli obblighi finanziari non ancora adempiuti relativi al terreno, a condizione che disponga di una chiara capacità finanziaria, si impegni ad adempiere agli obblighi entro un termine specifico e fornisca una garanzia bancaria o una cauzione.
Per quanto riguarda la proposta di legge che decentra l’autorità di trasferimento dei progetti ai Comitati Popolari provinciali, il Presidente dell’Assemblea Nazionale ha valutato questa come la direzione giusta, ma ha sottolineato la necessità di criteri chiari in merito alla capacità del cessionario e alle responsabilità di supervisione per prevenire abusi. Allo stesso tempo, dovrebbe essere aggiunto un meccanismo per gestire rapidamente i progetti che l’investitore abbandona o non desidera proseguire, al fine di tutelare i diritti di coloro che hanno già acquistato le abitazioni.
Rafforzare la tutela degli acquirenti di immobili residenziali, in particolare per le proprietà in costruzione.
Il Presidente dell’Assemblea Nazionale ha sottolineato la necessità di rafforzare la tutela degli acquirenti di immobili residenziali, in particolare per le abitazioni in costruzione, e ha evidenziato l’obbligo di depositare il 5% del valore contrattuale in un conto di garanzia aperto presso una banca.
In realtà, molti costruttori utilizzano schemi di deposito o accordi tramite società di comodo per raccogliere capitali prima che il progetto sia legalmente idoneo. Quando il progetto subisce ritardi o fallisce, gli acquirenti incontrano difficoltà nel recuperare il proprio denaro; inoltre, le normative relative alle garanzie e alla gestione del restante 5% del valore non sono sufficientemente rigide e sono facilmente aggirabili.
Ritenendo necessario il meccanismo per garantire il restante 5% del valore tramite il congelamento dei beni previsto nella bozza di legge, il Presidente dell’Assemblea Nazionale ha proposto di specificare chiaramente i tempi del trasferimento dei fondi, le condizioni per il loro sblocco, le responsabilità delle banche nella gestione dei fondi e il piano per la gestione di eventuali violazioni da parte dell’investitore.
I deputati dell’Assemblea nazionale discutono il progetto di legge sul settore immobiliare (modificato) nel loro gruppo di lavoro. (Foto: DUY LINH)
Inoltre, è necessario impedire categoricamente ogni forma di raccolta di acconti e di stipula di accordi di prenotazione prima che i progetti immobiliari siano idonei alla vendita. Occorre inoltre chiarire la procedura volontaria di ottenimento dei certificati di proprietà da parte degli acquirenti, al fine di evitare il trasferimento dei rischi sugli acquirenti stessi.
La riduzione della regolamentazione aziendale è legata al controllo della qualità.
Secondo il Presidente dell’Assemblea Nazionale, la riduzione delle condizioni per le imprese e delle procedure amministrative è la strada giusta, ma deve essere accompagnata da un controllo di qualità.
Il Presidente dell’Assemblea Nazionale ha evidenziato diverse carenze nel settore immobiliare, come ad esempio la redazione di contratti da parte dei costruttori con numerose clausole sfavorevoli per gli acquirenti, la sovrapposizione di normative con leggi a tutela dei consumatori, e la registrazione incompleta o intempestiva dei contratti standard e la mancata divulgazione pubblica delle informazioni sui progetti.
Ha espresso il suo accordo con la proposta di applicare i contratti previsti dalla Legge sulle Attività Immobiliari e di renderli pubblici sul sistema informativo prima del loro utilizzo. È inoltre necessario ampliare le tipologie di contratti trasferibili, ma i rischi devono essere attentamente valutati e devono essere predisposti meccanismi di controllo per evitare “vendite premature” o trasferimenti fittizi. È inoltre necessario definire chiaramente le tempistiche e il contenuto delle informazioni relative ai progetti che devono essere rese pubbliche, nonché la responsabilità delle imprese di aggiornare tali informazioni.
Il Presidente dell’Assemblea Nazionale ha sottolineato che la Legge sulle Attività Immobiliari deve garantire la coerenza con la Legge Fondiaria e la Legge sull’Edilizia Abitativa. Per quanto riguarda l’inclusione di immobili a fini commerciali su terreni utilizzati come pagamento per progetti di edilizia residenziale e commerciale, è necessario un riferimento costante alla legge sui partenariati pubblico-privato (PPP) per evitare sovrapposizioni normative.
La proposta prevede di consentire il trasferimento del progetto una volta garantiti gli obblighi finanziari.
Durante le discussioni di gruppo, i delegati si sono generalmente trovati d’accordo sulla necessità di emanare la Legge sul Settore Immobiliare e sugli orientamenti politici del governo; hanno inoltre espresso grande apprezzamento per il contenuto della bozza, che aderisce strettamente ai requisiti per il miglioramento del quadro istituzionale e la rimozione delle strozzature nel mercato immobiliare emerse negli ultimi tempi.
Preoccupata per la regolamentazione dei principi del settore immobiliare, la delegata Le Nu Thuy Duong (della città di Dong Nai) ha sottolineato che un numero significativo di immobili attualmente sul mercato è costruito su terreni con diritti di utilizzo a tempo determinato, in genere appartamenti turistici, ville in resort, appartamenti con uffici integrati ed edifici commerciali e di servizio. A causa della mancanza di normative chiare sull’estensione dei diritti di utilizzo del terreno, sulla durata della proprietà dei beni annessi al terreno e sulle procedure per il rinnovo, i clienti sono diffidenti nei confronti di questi prodotti, il che fa sì che molti di essi non vengano effettivamente immessi sul mercato.
La delegata Le Nu Thuy Duong (Delegazione della città di Dong Nai) interviene alla riunione del gruppo. (Foto: fornita)
Secondo i delegati, la legislazione fondiaria prevede già un meccanismo per estendere i diritti di utilizzo del suolo agli utilizzatori, ma non esistono normative analoghe per i suddetti prodotti immobiliari, e le responsabilità dell’investitore in questa procedura non sono state definite in modo specifico.
Sulla base dell’analisi di cui sopra, la delegata della città di Dong Nai ha proposto di studiare un meccanismo che preveda un periodo di due anni prima della data di scadenza, durante il quale i proprietari terrieri possano preparare le domande di rinnovo e le agenzie statali competenti possano esaminare e valutare le domande in base alle esigenze di pianificazione e utilizzo del territorio in quel momento, evitando così lacune legali al momento del trasferimento. Allo stesso tempo, la delegata ha suggerito che il governo specifichi le procedure e le condizioni dettagliate per l’approvazione, al fine di garantire flessibilità e adeguatezza per ogni tipologia di terreno e ogni località.
Per quanto riguarda il trasferimento totale o parziale di un progetto immobiliare, secondo il rappresentante, la normativa prevede che il cedente debba adempiere ai propri obblighi finanziari relativi al terreno prima del trasferimento, al fine di garantire le entrate statali ed evitare il trasferimento degli obblighi finanziari al cessionario. Tuttavia, quando l’investitore non ha più la capacità finanziaria, non può adempiere ai propri obblighi finanziari nei confronti dello Stato e non può trasferire il progetto a un investitore più solvibile, con conseguente stagnazione del progetto, terreno inutilizzato e impatti negativi sul bilancio statale.
“A mio avviso, la soluzione a questo problema è consentire il trasferimento totale o parziale del progetto anche qualora il cedente non abbia ancora adempiuto ai propri obblighi finanziari relativi al terreno, a condizione che tali obblighi siano garantiti da una delle seguenti modalità: una fideiussione da parte di un istituto di credito, il pagamento da parte del cessionario per conto del cedente, oppure un impegno ad assumersi l’intero debito, approvato dall’autorità competente”, ha proposto il rappresentante. Inoltre, una valutazione della capacità finanziaria del cessionario, della sua esperienza e del suo impegno a rispettare le tempistiche del progetto, ne valuterà la capacità di adempiere agli obblighi finanziari e di realizzare il progetto.
Il deputato Vo Hoang Ngan (Delegazione di Ho Chi Minh City). (Foto: Assemblea Nazionale)
Il rappresentante Vo Hoang Ngan (Delegazione di Ho Chi Minh City) ha inoltre proposto di modificare i regolamenti per consentire il trasferimento dei progetti anche qualora gli obblighi finanziari relativi al terreno non siano stati adempiuti, a condizione che il cessionario si impegni ad assumersi e adempiere a tutti i restanti obblighi finanziari nei confronti dello Stato. Allo stesso tempo, è necessario predisporre un meccanismo per garantire l’adempimento degli obblighi, come garanzie, depositi, conti congelati o altre opportune misure di sicurezza.
“Questo regolamento contribuirà a risolvere le problematiche relative agli obblighi finanziari nei progetti, garantendo al contempo il diritto dello Stato a riscuotere le entrate”, ha sottolineato il rappresentante.
Thu Hang
Nhandan.vn
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