Il rapporto tra condono edilizio e stato legittimo è stato al
centro del confronto dell’ultimo anno, soprattutto dopo alcune
pronunce del Consiglio di Stato e della Corte costituzionale.
Da una parte c’è chi legge il condono come un punto d’arrivo, che
legittima l’opera ma la consegna a una vita di sola manutenzione e
conservazione; dall’altra chi lo considera un titolo come gli
altri, capace di entrare nello stato legittimo e di sorreggere
nuovi interventi.
In mezzo resta il progettista, che davanti a un vecchio
fabbricato da demolire deve decidere se la superficie condonata
possa entrare nel nuovo progetto o vada lasciata fuori dal computo.
E la domanda si complica quando, dopo il condono, su quella
superficie sono già intervenuti altri lavori autorizzati.
La problematica si arricchisce di un nuovo spunto arrivato dal
TAR Lombardia con la sentenza
n. 4716 del 21 ottobre 2026, chiamato a giudicare una palazzina
residenziale nata dalla demolizione di un vecchio fabbricato, una
parte del quale era stata condonata a metà degli anni Novanta e poi
toccata da altri interventi edilizi. Il condominio confinante ha
giocato proprio la carta del condono, sostenendo che quella
superficie non potesse essere valorizzata in un progetto di
ristrutturazione o di nuova costruzione.
Basta allora una vecchia sanatoria straordinaria, ritrovata
nelle pratiche, per fermare un intervento di sostituzione edilizia?
Oppure pesa ciò che è accaduto dopo, e fino a che punto i titoli
successivi possono cambiare il destino di quella superficie?
Attorno a questo nodo la sentenza ne affronta altri due che il
progettista incontra di frequente, ovvero come si calcola, quando
sul lotto sorgono già altri edifici, l’indice di 3 mc/mq oltre il
quale l’art. 41-quinquies, sesto comma, della Legge n.
1150/1942 (legge urbanistica) impone il piano attuativo, e
che sorte abbia il permesso di costruire formato per silenzio
assenso ai sensi dell’art. 20, comma 8, del d.P.R.
n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) davanti alle linee di
indirizzo approvate dal Comune quando la domanda era già stata
presentata.
Demolizione e ricostruzione con superficie condonata: la
vicenda
Tutto comincia quando la società proprietaria di un’area
interna, occupata da un fabbricato terziario alto circa otto metri,
ha presentato nel 2022 una SCIA alternativa al permesso di
costruire per un intervento di ristrutturazione edilizia, con cui
demolirlo e realizzare una palazzina residenziale di cinque piani
fuori terra con interrato. Su esposto del condominio confinante e
di un comitato di cittadini il Comune ha aperto una verifica,
chiusa senza misure inibitorie con un atto non impugnato, mentre la
società chiedeva un permesso di costruire in variante,
riqualificando l’intervento come nuova costruzione con modifiche
limitate. Il Comune ha poi attestato la formazione del silenzio
assenso, e il condominio, insieme ad altri ricorrenti, ha impugnato
quell’attestazione e il provvedimento con cui il Comune ha concluso
il procedimento.
Secondo i ricorrenti l’indice calcolato sull’intero lotto
funzionale, pari a 5,15 mc/mq, imponeva il piano attuativo e il
preventivo esame della domanda da parte dei gruppi di lavoro
previsti dalle linee di indirizzo approvate dalla Giunta nel maggio
2025; il passaggio alla nuova costruzione esigeva un procedimento
nuovo e non una variante; la costruzione in aderenza al loro
fabbricato richiedeva il consenso del confinante; l’area andava
trattata come un cortile, con il limite di altezza dell’edificio
preesistente. Con i motivi aggiunti hanno poi lamentato che il
progetto recuperava come superficie lorda una parte del vecchio
fabbricato condonata nel 1995, poco meno di cento metri quadrati
che a loro dire non potevano essere ulteriormente trasformati,
senza che le pratiche menzionassero il condono.
Piano attuativo oltre 3 mc/mq e stato legittimo: le norme in
gioco
Il perimetro normativo della vicenda è segnato anzitutto
dall’art. 41-quinquies, sesto comma, della Legge n. 1150/1942, per
il quale nei Comuni dotati di piano regolatore generale o di
programma di fabbricazione, nelle zone in cui sono consentiti
volumi superiori a 3 metri cubi per metro quadrato di area
edificabile o altezze oltre i 25 metri, gli edifici che superano
quei limiti richiedono la previa approvazione di un piano
particolareggiato o di una lottizzazione convenzionata estesi
all’intera zona, con la disposizione planivolumetrica degli edifici
previsti.
Sul versante del titolo, l’art. 20, comma 8, del d.P.R. n.
380/2001 prevede che, decorso inutilmente il termine senza un
motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si formi
il silenzio assenso, e che lo sportello unico rilasci, entro
quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione
del decorso dei termini, fermi restando gli effetti già prodotti
dal silenzio.
Il condono, disciplinato dalla Legge n. 47/1985, dalla Legge n.
724/1994 e dal Decreto-Legge n. 269/2003, convertito dalla Legge n.
326/2003, è una forma di sanatoria straordinaria. L’art. 9-bis,
comma 1-bis, del Testo Unico ricava infine lo stato legittimo
dell’immobile o dell’unità immobiliare dal titolo che ne ha
previsto o legittimato la costruzione, oppure da quello, rilasciato
o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero
immobile o sull’intera unità, a condizione che in quella sede
l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli
pregressi; in entrambi i casi il titolo di riferimento si integra
con quelli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Superficie condonata recuperabile nella ricostruzione: cosa dice il
TAR
Sulla superficie condonata il TAR rileva anzitutto che la
contestazione è tardiva, perché già la SCIA del 2022 prevedeva di
utilizzare quella superficie, ma entra comunque nel merito.
I ricorrenti invocano proprio la lettura restrittiva, che sulle
opere condonate ammette soltanto manutenzione ordinaria,
straordinaria e risanamento conservativo e per la quale la sentenza
cita tra l’altro la Corte costituzionale (sentenza
n. 86/2026), dando conto anche dell’indirizzo contrario del
Consiglio di Stato (sentenza
n. 2848/2026). Il TAR prescinde dalla condivisibilità di
quell’indirizzo e osserva che la superficie condonata è stata
interessata da due interventi nel 2007 e nel 2008, ormai
consolidati, che hanno superato e assorbito l’assetto del condono.
Quei titoli, «legittimamente o meno», hanno creato una cesura con
la configurazione nata dal condono, riconducendo anche quella parte
allo stato legittimo e rendendola idonea a sorreggere interventi
ulteriori, fino alla ristrutturazione e alla nuova costruzione.
Sul piano urbanistico, l’indice dell’art. 41-quinquies va
calcolato sull’area edificabile, cioè sulla specifica area di
intervento, e non sull’intero lotto funzionale, che può comprendere
edifici esistenti estranei al progetto, preesistenze che il piano
attuativo non potrebbe disciplinare. Una superficie lorda di circa
460 metri quadrati, tradotta in volume con il coefficiente di 3 e
rapportata a un’area di circa 530 metri quadrati, restituisce 2,62
mc/mq, con un’altezza poco sotto i 17 metri, ben lontana dalla
soglia dei 25.
Il silenzio assenso, maturato al più tardi nel maggio 2025,
sottrae poi il titolo alle linee di indirizzo comunali efficaci in
seguito, come prevede la stessa disposizione di servizio che le
attua in forza del principio tempus regit actum. Il titolo tacito
tiene luogo del provvedimento espresso, come ricorda il Consiglio
di Stato (sentenza n.
2179/2026), per cui la mancata adozione di un atto esplicito
non è di per sé un difetto di istruttoria. Né la difformità
urbanistica del progetto, obiezione peraltro sollevata
tardivamente, ne impedisce la formazione, secondo Palazzo Spada
(sentenza n.
1878/2026).
Quanto al resto, la variante si innesta legittimamente sulla
SCIA efficace, di cui resta in sostanziale continuità, e il
regolamento edilizio consente di costruire in aderenza a muri nudi
di fabbricati esistenti previa valutazione della Commissione per il
paesaggio, il cui parere favorevole rende superfluo il consenso del
vicino. Il cortile, infine, presuppone un isolato edificato su
almeno tre lati, mentre qui il comparto triangolare è aperto
proprio sul lato più lungo e il nuovo edificio sorge in
cortina.
Immobile condonato e titoli successivi: le verifiche del
progettista
Guardata con gli occhi del progettista, la pronuncia conferma
che il lavoro tecnico sta tutto nella ricostruzione della storia
dell’immobile, ovvero che cosa è stato condonato, quale consistenza
è stata legittimata e quale stato legittimo ne è derivato dopo i
titoli successivi, verificando se questi sono efficaci e se sono
stati contestati.
La strada scelta dal TAR è però più stretta di quella che
avevamo indicato commentando le pronunce più recenti sul tema. In
quella sede abbiamo sostenuto che il condono non è un abuso
tollerato ma un titolo che entra nello stato legittimo per la
consistenza che ha legittimato, e che su quella consistenza sono
ammessi gli interventi consentiti a qualsiasi immobile legittimo,
ristrutturazione compresa, come afferma il Consiglio di Stato nella
sentenza n. 2848/2026. La sentenza n. 86/2026 della Corte
costituzionale, che la pronuncia richiama tra i precedenti
dell’indirizzo restrittivo, ha ritenuto legittima una norma di una
Regione a statuto speciale che sugli immobili condonati ammette,
senza incrementi volumetrici, manutenzione, restauro e
ristrutturazione non comportante demolizione e ricostruzione con
diversa sagoma, facendo però sempre salva la demolizione e
ricostruzione nel rispetto delle norme vigenti. Il cuore di quel
ragionamento sta nel divieto di benefici volumetrici legato alla
natura straordinaria del condono, ed è da qui che abbiamo ricavato
non un divieto di intervenire sugli immobili condonati ma
l’esclusione di premialità e di incrementi automatici.
Letta in questa chiave, la soluzione del TAR non contraddice
quell’impostazione ma la raggiunge per un’altra via, fondata sul
consolidamento dei titoli del 2007 e del 2008, «legittimamente o
meno», e non sulla natura del condono. Anche se la pronuncia non
richiama l’art. 9-bis, quella conclusione va misurata con le due
strade che la norma distingue, perché la sentenza non dice se gli
interventi fossero parziali o riguardassero l’intero immobile,
ipotesi nella quale conterebbe la verifica dei titoli pregressi.
Conviene quindi non trasformarla in una regola generale, tanto più
che il dibattito resta aperto, come mostra il TAR Toscana (sentenza
n. 1758/2026), per il quale l’art. 9-bis va letto con le regole
del condono.
Superficie condonata e nuova costruzione: conclusioni
operative
In conclusione, il TAR Lombardia ha respinto sia il ricorso
introduttivo sia i motivi aggiunti, lasciando in piedi il permesso
di costruire formato per silenzio assenso.
La decisione impone una due diligence che non si ferma al primo
titolo trovato in archivio e che negli elaborati tiene distinta
l’area di intervento dal lotto funzionale. Sono verifiche da fare
prima di acquistare un fabbricato da sostituire, perché i problemi
emergono spesso dopo il rogito, quando non si possono più risolvere
in via amichevole, come spiega il volume
«Regolarità edilizia e catastale nelle compravendite
immobiliari».
In una giurisprudenza che sugli immobili condonati appare divisa
più nelle formule che nella sostanza, la sentenza sceglie di non
entrare nella disputa e la aggira guardando alla vita successiva
dell’edificio, mentre resta fermo, come ricorda la Corte
costituzionale, che il condono non apre la strada a benefici
volumetrici fuori dai casi previsti da norme speciali. Il condono,
in questa lettura, è un capitolo della storia dell’immobile e non
la sua ultima pagina.
Superficie condonata e silenzio assenso: le domande più
frequenti
Si può recuperare la superficie condonata in una demolizione e
ricostruzione?
Secondo il TAR Lombardia (sentenza n. 4716/2026) sì, anche con
un intervento qualificato come nuova costruzione, quando quella
superficie è già stata trasformata da titoli edilizi successivi
ormai consolidati, che, legittimamente o meno, l’hanno ricondotta
allo stato legittimo. La sentenza non prende posizione
sull’orientamento che limita gli interventi sugli immobili
condonati.
L’indice di 3 mc/mq per il piano attuativo si calcola
sull’intero lotto?
No, per il TAR Lombardia (sentenza n. 4716/2026) si calcola
sull’area di intervento e non sull’intero lotto funzionale, che può
comprendere edifici esistenti non interessati dal nuovo progetto.
Nel caso esaminato l’indice era di 2,62 mc/mq e l’altezza poco
sotto i 17 metri, entrambi entro le soglie di 3 mc/mq e di 25 metri
fissate dall’art. 41-quinquies, sesto comma, della Legge n.
1150/1942, per cui il piano attuativo non era necessario.
Le nuove linee di indirizzo comunali valgono per un permesso
già formato per silenzio assenso?
No, per il TAR Lombardia (sentenza n. 4716/2026) un permesso di
costruire già formato per silenzio assenso ai sensi dell’art. 20,
comma 8, del d.P.R. n. 380/2001 non può essere assoggettato a linee
di indirizzo divenute efficaci in un momento successivo, in
applicazione del principio tempus regit actum richiamato dalla
stessa disposizione di servizio comunale.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
