Il quesito – In un edificio oggetto di un
intervento edilizio agevolato, i limiti di spesa sono stati
calcolati sulla base del numero delle unità immobiliari che lo
compongono. Alcune di queste unità derivavano tuttavia da un
frazionamento catastale effettuato circa due anni prima dell’avvio
dell’intervento agevolato.
Nei giorni scorsi l’Agenzia delle Entrate ha contestato la
configurazione catastale del fabbricato. Secondo l’Ufficio, alcune
porzioni immobiliari non presentano i requisiti di autonomia
funzionale e reddituale necessari per essere censite separatamente
e devono quindi essere riunite in un unico cespite.
Poiché la rettifica potrebbe modificare il numero delle unità
immobiliari considerate ai fini dell’agevolazione, quali sono i
criteri per stabilire se una porzione di fabbricato possa
costituire un’autonoma unità immobiliare? E quale rilevanza assume
il fatto che il frazionamento contestato sia stato effettuato due
anni prima dell’intervento agevolato?
L’esperto risponde
La questione posta dal lettore presenta tre aspetti strettamente
collegati. Il primo riguarda i criteri che consentono di
individuare un’autonoma unità immobiliare. Il secondo riguarda le
conseguenze che una diversa configurazione catastale dell’edificio
può determinare quando il numero delle unità conta ai fini di
un’agevolazione fiscale. Il terzo è la ricostruzione tecnica e
documentale quando la configurazione contestata deriva da
frazionamenti effettuati in precedenza.
Occorre partire dalla nozione stessa di unità immobiliare. Il
riferimento è l’art. 2 del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, che non lega
questa nozione a una consistenza fisica predefinita.
Per la norma conta che il bene, nello stato in cui si trova e
secondo l’uso locale, abbia una potenzialità di autonomia
funzionale e reddituale. Questo può valere per una porzione di
fabbricato come per un intero edificio, per un insieme di
fabbricati o anche per una semplice area.
Autonomia funzionale e reddituale: cosa verificare sulla singola
porzione
Il problema si incentra sul significato da attribuire ai due
requisiti previsti dalla normativa, l’autonomia funzionale e
l’autonomia reddituale.
In termini generali, l’autonomia funzionale può essere
ricondotta alla possibilità di utilizzare una determinata porzione
immobiliare in modo indipendente dalle altre parti del fabbricato,
tenendo conto della sua specifica destinazione.
Non è quindi possibile individuare un criterio astratto valido
per qualsiasi immobile. I requisiti necessari per un’abitazione
saranno diversi da quelli richiesti, ad esempio, per un magazzino,
una cantina o un’autorimessa.
L’autonomia reddituale riguarda invece la capacità della
porzione immobiliare di esprimere una redditività propria, distinta
da quella delle altre porzioni del fabbricato.
Non si tratta, pertanto, di ricercare necessariamente una
separazione assoluta sotto ogni profilo materiale, strutturale o
impiantistico. Occorre piuttosto verificare, caso per caso, se il
bene possieda caratteristiche tali da consentirne un’autonoma
utilizzazione e una distinta capacità reddituale.
Il criterio del «minimo perimetro immobiliare» nella lettura della
Cassazione
Un’indicazione utile arriva dall’art. 40 del d.P.R. n.
1142/1949, che per identificare una distinta unità immobiliare
urbana fa riferimento alla nozione di «cespite indipendente». La
Corte di Cassazione, Sezione tributaria, con l’ordinanza n. 17627
del 21 giugno 2021, ha letto questa disposizione insieme alla
disciplina catastale più recente.
Il risultato è un criterio operativo. L’accatastamento deve
intercettare il «minimo perimetro immobiliare», ossia la porzione
più piccola del fabbricato che sia in grado di funzionare e
produrre reddito da sola.
Il principio consente di affrontare il problema da una
prospettiva diversa. Occorre individuare quale sia la porzione
minima del fabbricato che, per le proprie caratteristiche
oggettive, sia suscettibile di una propria funzionalità e
redditività.
Non è dunque necessariamente l’edificio nel suo complesso a
costituire l’unità di riferimento. Né si può assumere come regola
generale che porzioni comprese nel medesimo organismo edilizio
debbano per forza costituire un’unica unità catastale.
L’individuazione di questo «minimo perimetro» richiede una
valutazione tecnica dello stato dei luoghi. Va condotta tenendo
conto delle caratteristiche fisiche e funzionali dell’immobile,
della destinazione delle singole porzioni e delle modalità con cui
queste possono essere effettivamente utilizzate.
Frazionamento di due anni prima e rettifica catastale: il tempo non
mette al riparo
Nel caso prospettato dal lettore esiste poi un ulteriore
elemento di attenzione. La stessa ordinanza n. 17627/2021 ha
chiarito che il termine di dodici mesi entro cui l’Ufficio può
rettificare la rendita proposta con il DOCFA non è previsto a pena
di decadenza. Il termine è fissato dall’art. 1, comma 3, del D.M.
19 aprile 1994, n. 701.
Il fatto che il frazionamento risalga a due anni prima non lo
mette quindi, di per sé, al riparo da una rettifica.
La configurazione catastale dell’edificio ha assunto rilevanza
ai fini dell’accesso a un’agevolazione o della determinazione dei
relativi limiti di spesa. Per questo una contestazione che
modifichi il numero delle unità immobiliari non dovrebbe essere
considerata una questione meramente catastale. Riducendo le unità
di riferimento, riduce anche il limite di spesa agevolabile ed
espone al recupero della detrazione eccedente.
Se l’Ufficio ritiene che più unità debbano essere riunite in un
unico cespite, occorre verificare tempestivamente le ragioni della
rettifica, tenendo presente che l’avviso di accertamento catastale
va impugnato entro 60 giorni dalla notifica. Qualora ne ricorrano i
presupposti, vanno fatti valere gli elementi tecnici e documentali
che dimostrano l’effettiva autonomia funzionale e reddituale delle
unità dichiarate.
Per la stessa ragione, particolare attenzione va riservata anche
alle eventuali richieste di chiarimenti o comunicazioni che
precedano un vero e proprio accertamento. Ignorarle significa
rinunciare alla possibilità di esaminare per tempo la
contestazione, ricostruire la storia catastale dell’immobile e
predisporre la documentazione necessaria a sostenere la correttezza
dell’assetto dichiarato.
La verifica catastale come attività «predifensiva»
Il caso evidenzia, infine, un principio di carattere più
generale.
La regolarità catastale di un immobile destinato a un intervento
agevolato dovrebbe essere verificata prima dell’avvio
dell’operazione. Non dovrebbe arrivare soltanto quando si riceve
una richiesta di chiarimenti o un accertamento dell’Agenzia delle
Entrate.
In presenza di precedenti frazionamenti, anche lontani nel
tempo, è opportuno ricostruire la storia dell’immobile. Vanno
verificati non soltanto le planimetrie e gli atti catastali, ma
anche la documentazione tecnica, edilizia e amministrativa in grado
di dimostrare quando e in che modo si sia formata l’attuale
configurazione.
Questa attività assume una vera e propria funzione predifensiva.
Consente di individuare in anticipo eventuali criticità e,
soprattutto, di reperire e organizzare la documentazione che
potrebbe risultare determinante in caso di successivo
controllo.
Quando arriva una contestazione, infatti, la questione non
consiste soltanto nel sostenere in astratto che una porzione
possieda autonomia funzionale e reddituale. Bisogna riuscire a
dimostrarlo sulla base dello stato dei luoghi e di elementi
documentali coerenti.
È quindi preferibile arrivare a un eventuale confronto con
l’Amministrazione con una ricostruzione tecnica già completa.
L’alternativa è iniziare soltanto in quel momento, magari a
distanza di anni dal frazionamento, la ricerca dei documenti
necessari a dimostrare la correttezza dell’assetto catastale.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto in agevolazioni edilizie e perizie tecniche
www.cristianangeli.it
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