La crisi abitativa in Europa si gioca soprattutto nelle città, e le città che ottengono risultati migliori sono quelle che controllano il suolo e governano il valore generato dalle trasformazioni urbane. È la tesi del report Addressing Europe’s Urban Housing Crisis, presentato lo scorso 25 settembre a Milano durante la tavola rotonda “Crisi abitativa: costruire un futuro alla portata di tutti”.
Il rapporto è l’ultimo del Programma Global Cities dell’ISPI, realizzato in collaborazione con Near Group e pubblicato insieme a Eurocities, la rete delle grandi città europee. Lo hanno curato Tobia Zevi, responsabile del programma e assessore alla Casa di Roma, e André Sobczak, segretario generale di Eurocities.
Il report arriva in un momento in cui il tema entra nella fase legislativa. Il 9 settembre la Commissione europea ha presentato la proposta di Affordable Housing Act. Il regolamento introduce una metodologia comune per individuare le “aree sotto stress abitativo” e chiede che le misure restrittive sull’uso degli alloggi siano mirate, necessarie e proporzionate.
Secondo i dati Eurostat citati nel report, tra il 2010 e il secondo trimestre 2025 i prezzi delle abitazioni nell’UE sono cresciuti del 60,5% e gli affitti del 28,8%. Nel 2024 il 9,8% delle famiglie residenti in città spendeva per la casa oltre il 40% del reddito disponibile, contro il 6,3% nelle aree rurali. La pressione pesa soprattutto sulle generazioni più giovani: il 47% degli europei tra 18 e 34 anni vive ancora con i genitori. La Commissione stima un fabbisogno di circa 650.000 abitazioni l’anno in più rispetto agli 1,6 milioni costruite oggi, con un gap di investimento intorno ai 150 miliardi di euro annui.
I sindaci indicano cause diverse. Nell’indagine Eurocities Pulse 2025, il 76% segnala lo squilibrio tra domanda e offerta, il 71% l’aumento dei costi di costruzione e il 60% la scarsità di aree edificabili.
Il suolo come leva per la casa accessibile
Uno dei fili conduttori del report è la land policy (politica fondiaria). Il costo dell’alloggio si forma prima del cantiere, attraverso le decisioni su proprietà, zonizzazione, infrastrutture e tempi di sviluppo delle aree. Dove il Comune acquisisce, urbanizza e assegna i terreni seguendo una strategia di lungo periodo, l’edilizia accessibile trova spazio anche nei quartieri ben collegati. Dove invece lo sviluppo è frammentato e lasciato alla sola iniziativa privata, il valore dei suoli assorbe una quota crescente del prezzo finale.
Vienna, Helsinki, Parigi e Bruxelles, quattro modelli di regia pubblica
Il capitolo firmato da Julie Lawson, prima autrice del rapporto ONU #Housing2030, confronta strumenti diversi, tutti basati sul controllo pubblico del suolo.
A Vienna l’agenzia wohnfonds_wien acquista terreni prima che salgano di prezzo e li assegna con concorsi tra sviluppatori, valutati anche sulla qualità sociale ed ecologica dei progetti. Nel quartiere di Aspern Seestadt alloggi, scuole, asili, parchi e linee tranviarie sono stati programmati insieme, per fasi successive.
Helsinki concede i suoli in affitto di lunga durata, fino a cento anni, invece di venderli. In questo modo mantiene il controllo su destinazioni d’uso, mix di tipologie abitative e prestazioni ambientali. Il sistema opera dentro gli accordi MAL, che coordinano casa, trasporti e uso del suolo a scala metropolitana su un orizzonte trentennale.
A Parigi la legge SRU impone ai comuni delle grandi aree urbane una quota minima di edilizia sociale, generalmente tra il 20 e il 25% dello stock. Le ZAC, le zone di sviluppo concertato, coordinano acquisizione delle aree, infrastrutture e obblighi di accessibilità nei grandi progetti di rigenerazione urbana, come Clichy-Batignolles o il Villaggio olimpico di Plaine Commune.
A Bruxelles il Community Land Trust, attivo dal 2012, separa la proprietà del terreno da quella dell’abitazione. Le famiglie acquistano l’alloggio, mentre il suolo resta in mano a un soggetto non profit. Le regole di rivendita limitano la plusvalenza e mantengono il prezzo accessibile per chi arriva dopo.
| Città | Strumento | Come funziona | Dato di riferimento |
|---|---|---|---|
| Vienna | Land banking pubblico | Acquisizione anticipata dei suoli e assegnazione tramite concorsi tra sviluppatori | Città più accessibile nell’indagine Eurocities Pulse |
| Helsinki | Leasehold comunale | Suoli concessi in affitto per 60-100 anni con vincoli su usi, mix e prestazioni | Circa il 70% del suolo comunale di proprietà pubblica |
| Parigi | Legge SRU, ZAC, riconversioni | Quote obbligatorie di edilizia sociale e trasformazione di uffici e negozi in abitazioni | Circa 900 alloggi l’anno da riconversione dal 2013, il 42% sociali |
| Bruxelles | Community Land Trust, riconversione uffici | Suolo collettivo e prezzi di rivendita regolati; recupero dello stock terziario vuoto | Uffici riconvertiti pari a circa il 23% della produzione abitativa netta nel 2021 |
| Rennes | Bail Réel Solidaire (BRS) | Le famiglie acquistano solo l’edificio, il suolo resta a un ente fondiario solidale | Costo d’acquisto ridotto del 30-40%; obiettivo di 5.000 alloggi l’anno, di cui 1.250 sociali |
| Milano | PPP con concessione (MIND) | Concessione di lungo periodo tra Arexpo e operatori privati sull’area post-Expo | 671 milioni di euro di valore catturato in 99 anni; quota di housing accessibile limitata |
| Tabella – Strumenti di politica fondiaria e abitativa in alcune città europee. Fonte: elaborazione su dati del report ISPI “Addressing Europe’s Urban Housing Crisis” (settembre 2026), che riprende Eurocities, Equal House Project, Brussels Office Observatory e Rennes Métropole. | |||
Da MIND alla proposta JOSHUA, come finanziare la casa nei grandi progetti urbani
Il capitolo di Alberto Bortolotti, del Politecnico di Milano, si concentra sulla cattura del valore fondiario (land value capture). Il meccanismo prevede che una parte dell’incremento di valore generato da varianti urbanistiche e investimenti pubblici torni alla collettività.
Il confronto tra Paris-Saclay, Berlin Adlershof e Milano Innovation District mostra risultati diversi. Ad Adlershof il controllo pubblico prolungato sui suoli ha consentito di reinvestire il valore in infrastrutture e servizi, moderando la pressione sui prezzi. Nel caso milanese, secondo l’autore, la struttura finanziarizzata del partenariato ha portato a una cattura di valore consistente, ma con componenti di edilizia sociale e per studenti rimaste secondarie.
Sul piano nazionale il report ricorda che l’Italia destina alle politiche abitative e ai servizi collettivi circa lo 0,6% del PIL, a fronte di una media europea dell’1,2%.
Da queste esperienze nasce la proposta JOSHUA (Joint Operational Support for Housing and Urban Affordability), evoluzione del programma europeo JESSICA.
Lo schema prevede un veicolo societario di distretto che riunisce:
- debito senior da BEI, InvestEU e banche commerciali;
- capitale di banche nazionali di sviluppo;
- equity di investitori istituzionali;
- terreni e diritti edificatori conferiti dal Comune.
A questo si aggiungono bond municipali vincolati ai futuri incrementi di gettito del distretto. Gli edifici produttivi e di ricerca generano i flussi di cassa, e una parte del surplus finanzia gli alloggi accessibili.
Riqualificazione, riuso e capitali: le condizioni per non espellere i residenti
La seconda parte del report affronta il rapporto tra transizione energetica e accesso alla casa. Il patrimonio europeo è vecchio. Circa l’85% degli edifici è stato costruito prima del 2000, il 75% ha prestazioni energetiche scadenti e il tasso annuo di ristrutturazione resta vicino all’1%.
EPBD e rischio “renoviction”
La direttiva EPBD rivista chiede agli Stati membri di ridurre il consumo medio di energia primaria degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Almeno il 55% della riduzione deve arrivare dagli edifici con le prestazioni peggiori.
Il report segnala il rischio che la riqualificazione diventi un fattore di espulsione. Nel mercato privato dell’affitto gli interventi possono giustificare forti aumenti dei canoni, fino alle cosiddette “renoviction“, termine con cui si indicano i casi in cui la ristrutturazione diventa il motivo, o il pretesto, per allontanare gli inquilini. Nei condomini la decisione richiede l’accordo tra proprietari con capacità economiche diverse. Anche nell’edilizia pubblica i lavori profondi possono imporre trasferimenti temporanei, che vanno accompagnati da un diritto effettivo al rientro.
Tra le possibili soluzioni viene citato il modello OPENGELA dei Paesi Baschi, attivo nei quartieri di Otxarkoaga (Bilbao) e Txonta (Eibar). Uno sportello unico di quartiere offre assistenza tecnica, amministrativa e finanziaria, con prestiti rimborsabili nel lungo periodo.
Anche la riconversione di edifici dismessi rientra nella stessa strategia, perché aumenta l’offerta senza consumare nuovo suolo. Il report ne indica però i limiti. Profondità dei corpi di fabbrica, strutture, illuminazione naturale e ventilazione possono rendere l’intervento tecnicamente complesso o economicamente insostenibile. Il nuovo quartiere residenziale deve inoltre essere dotato di scuole, servizi sanitari e trasporti.
Il tema del riuso riguarda anche l’Italia. Durante la presentazione milanese è emersa l’opportunità di ripensare l’uso del patrimonio immobiliare pubblico, riattivando gli immobili oggi inutilizzati e orientandoli a finalità sociali. «La sfida è anche quella di riattivare patrimoni immobiliari oggi inutilizzati e di costruire quartieri e territori più accessibili e connessi», ha spiegato Zevi. Per lui serve una prospettiva di lungo periodo che integri politiche abitative, rigenerazione urbana, mobilità e servizi.
Partenariato pubblico-privato plurale e reciprocità
Il capitolo di Luigi Borré e Paola Delmonte, di Near Group, propone un partenariato pubblico-privato “plurale”. Sul versante pubblico il termine indica il coordinamento tra livello europeo, nazionale, regionale e comunale. Sul versante privato indica il coinvolgimento dell’intera filiera: progettisti, sviluppatori, imprese di costruzione, fondi immobiliari e investitori istituzionali, insieme a cooperative di abitazione e Terzo settore.
Il principio guida è la reciprocità. Se il soggetto pubblico riduce il rischio con garanzie, terreni a costo ridotto, premialità urbanistiche o procedure accelerate, l’operatore privato accetta rendimenti moderati e vincoli di accessibilità di lungo periodo. Gli autori richiamano la classificazione dell’edilizia accessibile, con un’offerta di almeno vent’anni, come Servizio di interesse economico generale (SIEG). Questa classificazione consente compensazioni pubbliche compatibili con la disciplina sugli aiuti di Stato, purché il rendimento resti entro soglie definite.
Tra le buone pratiche citate c’è il fondo di garanzia olandese WSW. Secondo gli autori, con una commissione di circa 3 punti base copre circa 95 miliardi di euro di debito bancario del settore e mantiene il costo del finanziamento intorno al 3%. In Italia il riferimento è il Sistema integrato dei fondi (SIF), nato con il Piano nazionale di edilizia abitativa del 2009, in cui Cassa Depositi e Prestiti svolge il ruolo di investitore di ancoraggio.
Per gli autori la variabile che distingue l’edilizia accessibile dal mercato libero è la disponibilità di capitale di rischio a rendimento moderato, oggi nell’ordine del 7-8% annuo, tipico dei SIEG. Negli ultimi anni questo capitale si è ridotto, anche per lo spostamento delle priorità di investimento dopo la pandemia e i conflitti.
Alla presentazione milanese Borré ha ripreso il tema. Ha riconosciuto che la finanziarizzazione del mercato immobiliare è un fenomeno reale, ma ha sottolineato che la finanza resta uno degli elementi necessari per costruire risposte concrete. «Su alcuni segmenti, e in particolare sulla crisi abitativa, il mercato da solo, però, non è sufficiente», ha detto.
Durante la tavola rotonda è stato ricordato che a livello europeo alcuni interventi sono già avviati, come la revisione della disciplina sugli aiuti di Stato per l’housing sociale e accessibile e la maggiore flessibilità della Politica di coesione. Il prossimo Quadro finanziario pluriennale 2028-2034 potrebbe rappresentare un ulteriore passaggio importante.
FAQ Crisi abitativa
Cos’è l’Affordable Housing Act?
È la proposta di regolamento presentata dalla Commissione europea il 9 settembre 2026. Definisce una metodologia comune per individuare le aree sotto stress abitativo e un quadro per giustificare le misure pubbliche sulla casa, come i limiti agli affitti brevi, nel rispetto della sussidiarietà. È accompagnata da una Raccomandazione per aumentare l’offerta abitativa e ora segue la procedura legislativa ordinaria in Parlamento e Consiglio.
Cosa si intende per aree sotto stress abitativo?
Sono territori in cui la domanda di abitazioni supera in modo significativo l’offerta e i costi abitativi risultano sproporzionati rispetto ai redditi. L’Affordable Housing Act propone criteri comuni per identificarle, così da concentrare lì strumenti regolatori e investimenti.
Cos’è la cattura del valore fondiario?
È l’insieme degli strumenti con cui l’ente pubblico recupera una parte dell’aumento di valore dei suoli prodotto da decisioni urbanistiche e investimenti infrastrutturali. Gli strumenti possono essere oneri, contributi, cessioni di aree o accordi negoziati. Le risorse recuperate possono finanziare edilizia accessibile, servizi e spazio pubblico.
Cosa prevede la direttiva EPBD per gli edifici residenziali?
Gli Stati membri devono ridurre il consumo medio di energia primaria del parco residenziale del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Almeno il 55% della riduzione deve derivare dalla riqualificazione degli edifici con le prestazioni energetiche peggiori.
Come funziona un Community Land Trust?
Un soggetto non profit detiene il terreno, mentre le famiglie acquistano o affittano l’abitazione. La rivendita avviene a prezzi regolati. Il residente accumula un capitale limitato e l’alloggio resta accessibile per i nuclei successivi, sottratto alle dinamiche speculative.
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