#Finsubito news dalla rete – quando gli abusi vanno distinti

Una domanda di sanatoria per alcuni soppalchi non deve necessariamente comprendere ogni altra difformità presente nello stesso edificio. La valutazione unitaria degli abusi serve a impedire che un intervento venga artificiosamente spezzato per aggirare le regole: non consente, però, di considerare automaticamente collegate tutte le opere appartenenti a un unico proprietario. È su questa distinzione che il Consiglio di Stato ha annullato un diniego del Comune di Milano, senza ordinare il rilascio del permesso.

La sentenza n. 7227/2026, pubblicata il 30 settembre 2026, è stata pronunciata dalla Sezione Seconda. L’appello è stato accolto e sono stati annullati sia il rigetto della domanda sia il conseguente ordine di ripristino.

Restano però da svolgere le verifiche comunali sulla conformità delle opere: vincere il ricorso contro il diniego non significa aver ottenuto la sanatoria.

I soppalchi da regolarizzare e la precedente domanda ritirata

La vicenda riguarda un complesso immobiliare destinato alla ricerca, con porzioni utilizzate anche per altre attività. Nel 2023 la proprietà aveva chiesto un permesso di costruire in sanatoria per soppalchi metallici, dotati di scale di collegamento e realizzati senza titolo nel 2010 in alcune parti dell’edificio principale.

Esisteva però una precedente domanda del 2016, successivamente ritirata, che rappresentava ulteriori trasformazioni: locali destinati a palestra e servizi, uffici al posto di ambienti mensa, opere interne, una scala e modifiche in unità residenziali. Confrontando i due fascicoli, il Comune aveva rilevato che la nuova pratica non comprendeva tutte le opere descritte in quella precedente.

Un secondo rilievo riguardava il certificato urbanistico prodotto. I calcoli della proprietà consideravano l’intero lotto funzionale, comprensivo di più edifici, mentre il certificato si riferiva soltanto a una parte. L’ufficio aveva ritenuto non superate le carenze documentali e aveva respinto la domanda, ordinando anche il ripristino.

La valutazione unitaria non obbliga a sanare sempre tutto insieme

Per il Consiglio di Stato, il principio richiamato dal Comune ha una funzione precisa: impedire che un intervento sostanzialmente unico venga scomposto in opere minori per applicare un titolo meno rigoroso o una sanzione più favorevole. La valutazione deve seguire la realtà dell’intervento, non la suddivisione scelta per le pratiche.

Da questo principio, tuttavia, non deriva un obbligo generale di inserire in un’unica domanda tutte le opere prive di titolo presenti nello stesso fabbricato. Contano il collegamento effettivo tra gli interventi, la loro autonomia funzionale e la possibilità concreta di eludere limiti o prescrizioni mediante un esame separato.

Nel caso deciso, le altre opere avevano natura e funzione diverse, interessavano porzioni con destinazioni e utilizzatori differenti e non risultavano riconducibili, sulla base degli elementi indicati dal Comune, a un solo intervento artificiosamente frazionato. La coincidenza dell’edificio o del proprietario non bastava per imporre una sanatoria complessiva.

Questo non rende irrilevanti gli altri abusi. La sentenza chiarisce che un eventuale titolo per i soppalchi non impedirebbe al Comune di esercitare i poteri repressivi sulle ulteriori opere abusive presenti nel complesso.

I vecchi elaborati restano utili, ma non diventano un titolo edilizio

La proprietà non ha ottenuto ragione su ogni argomento. Ritirare la domanda del 2016 non eliminava il valore conoscitivo degli elaborati allegati, provenienti dalla stessa parte. Il Comune poteva confrontarli con le nuove rappresentazioni e chiedere spiegazioni sulle differenze.

Il loro utilizzo nell’istruttoria, però, non equivaleva a riconoscere come legittimo tutto ciò che vi era disegnato. Una rappresentazione delle opere non sostituisce il titolo che ne autorizza la realizzazione. Su questo punto la decisione richiama l’articolo 9-bis del Testo unico edilizia.

Il testo attuale dell’articolo 9-bis è consultabile su Leggi Edilizia.com. Per ricostruire autorizzazioni e trasformazioni resta utile la guida sullo stato legittimo dell’immobile e sui documenti da verificare: la decisione non introduce una sanatoria implicita delle opere contenute in una pratica ritirata.

Il lotto funzionale va verificato, non soltanto la zona dei soppalchi

Il Consiglio di Stato ha confermato che l’indice di edificabilità dovesse essere calcolato sull’intero lotto funzionale e non sulla sola porzione interessata dalla domanda. Dovevano entrare nel computo anche le superfici destinate a funzioni private, secondo la disciplina urbanistica richiamata nel giudizio.

La verifica prodotta dalla proprietà indicava un indice di circa 3,2 metri cubi per metro quadrato, rispetto alla soglia di 7 richiamata per la modalità diretta convenzionata. Si tratta del parametro locale considerato nella controversia, non di un limite nazionale applicabile a qualsiasi soppalco. Il Comune non aveva contestato specificamente i valori né indicato opere ulteriori capaci di determinare il superamento della soglia.

Esisteva dunque un disallineamento documentale, ma non bastava, nel caso concreto, a sostenere il rigetto. La corretta individuazione del lotto richiedeva inoltre l’esame dei titoli edilizi e degli eventuali atti di asservimento: non poteva essere ricavata dal solo certificato urbanistico. I giudici non hanno cancellato questa verifica; hanno ritenuto insufficienti le ragioni addotte per negare la sanatoria.

La doppia conformità non è stata dichiarata superflua

Il TAR aveva osservato che non risultava dimostrata la conformità delle opere alla disciplina vigente nel 2010. Il Consiglio di Stato non ha considerato questo rilievo estraneo alla controversia, ma ha escluso che potesse salvare autonomamente il diniego: il difetto di doppia conformità non figurava tra i motivi ostativi comunicati e l’istruttoria comunale sul punto non era conclusa.

La decisione richiama l’articolo 10-bis della legge n. 241/1990, relativo alla comunicazione dei motivi ostativi. Non afferma che le opere siano già conformi, né che per qualunque sanatoria sia sufficiente rispettare soltanto le norme attuali. Il procedimento originario e la successiva domanda seguono verifiche che la pronuncia non ha sostituito.

La nuova domanda non prova da sola il silenzio-assenso

Nel 2026 la proprietà aveva presentato una nuova istanza per gli stessi soppalchi, questa volta ai sensi dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, sostenendo che si fosse formato un titolo per silenzio-assenso. Il Comune aveva però chiesto integrazioni e disposto l’interruzione dei termini; la formazione del titolo tacito restava controversa.

Il Consiglio di Stato ha lasciato impregiudicato l’esito di questo nuovo procedimento. Ha inoltre escluso che la mancata contestazione di una SCIA relativa a opere analoghe potesse valere come una valutazione comunale favorevole sull’indice di edificabilità. Nessuno dei due argomenti diventa quindi un’autorizzazione dei soppalchi ottenuta attraverso questa sentenza.

Il diniego e il ripristino sono annullati: ora decide nuovamente il Comune

L’annullamento riguarda entrambe le statuizioni del provvedimento impugnato, perché l’ordine di ripristino era conseguente al rigetto della sanatoria. Il Comune deve rideterminarsi sulla domanda del 2023, rispettando quanto stabilito dai giudici e tenendo conto degli sviluppi della nuova pratica.

La richiesta di ordinare direttamente il rilascio del permesso, invece, è stata respinta: le verifiche di conformità non erano concluse e restavano di competenza dell’amministrazione, nei limiti richiamati dall’articolo 34, comma 2, del Codice del processo amministrativo. Il titolo edilizio non è quindi sostituito dall’esito favorevole del ricorso; per il quadro generale è disponibile la guida sul permesso di costruire e sulle verifiche per il suo rilascio.

Le spese dei due gradi di giudizio sono state compensate. La conseguenza pratica è un nuovo esame della domanda, non un via libera definitivo alle opere e neppure la regolarizzazione delle altre difformità.