#Finsubito news dalla rete – Sopraelevazione abusiva in centro storico: multa o demolizione?

Una sopraelevazione non autorizzata resta un abuso anche se misura pochi centimetri. In un centro storico, però, la risposta non è sempre la demolizione: prima di scegliere tra ripristino e sanzione pecuniaria occorre applicare la disciplina speciale dell’articolo 33, comma 4, del Testo Unico Edilizia e valutare gli effetti dell’intervento sul fabbricato e sul contesto tutelato.

Lo chiarisce la sentenza n. 7041/2026 del Consiglio di Stato, Sezione Terza, pubblicata il 23 settembre 2026. I giudici hanno confermato la scelta del Comune di applicare una sanzione pecuniaria per una sopraelevazione abusiva di 61 centimetri su un edificio esistente in zona A. Il punto da non fraintendere è questo: pagare la sanzione non equivale a ottenere una sanatoria edilizia. L’opera non è diventata legittima per il solo fatto che non sia stata demolita.

Il caso: tetto e linea di gronda rialzati senza titolo

La vicenda riguarda un fabbricato nel nucleo storico di un Comune sul lago di Garda, in zona omogenea A e in area sottoposta a vincolo paesaggistico. Negli anni Novanta erano state rilasciate più concessioni per lavori sull’immobile. Durante l’esecuzione, però, erano stati rialzati la linea di gronda e la copertura, con modifiche anche ad alcune aperture: opere non comprese nei titoli edilizi.

Un vicino aveva contestato l’intervento. Una consulenza tecnica in sede civile aveva rilevato differenze di altezza comprese tra 24 e 61 centimetri e individuato in 61 centimetri l’incremento da considerare. La lite civile sulle distanze e il procedimento amministrativo sull’abuso hanno seguito percorsi distinti. Nel secondo, il Comune ha accertato la sopraelevazione, mentre i proprietari hanno prima chiesto l’accertamento di conformità e poi, constatata l’impossibilità della sanatoria, la sostituzione del ripristino con una sanzione.

Il Comune ha acquisito una relazione tecnica sulla struttura e il parere della commissione paesaggistica; ha inoltre chiesto una valutazione alla Soprintendenza, rimasta senza risposta. Nel dicembre 2020 ha adottato due atti distinti: un accertamento di compatibilità paesaggistica e il provvedimento che applicava la sanzione pecuniaria al posto della demolizione. Il vicino li ha impugnati, ma il TAR ha respinto il ricorso e il Consiglio di Stato ha confermato il rigetto.

Sanatoria negata e fiscalizzazione non sono la stessa cosa

La domanda di sanatoria era stata presentata ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001. Su di essa si era formato il silenzio-rifiuto, perché mancava la doppia conformità richiesta per ottenere un titolo edilizio postumo. Il vicino sosteneva che quel diniego impedisse al Comune qualsiasi successiva decisione diversa dalla demolizione.

Il Consiglio di Stato ha respinto l’argomento. L’accertamento di conformità riguarda la possibilità di sanare l’opera; la fiscalizzazione riguarda la sanzione da applicare a un abuso che resta tale. Il rigetto della prima istanza non estingue il dovere del Comune di individuare la misura repressiva concretamente applicabile. La nostra guida sull’accertamento di conformità edilizia spiega il percorso della sanatoria; in questa controversia, invece, la questione finale era come sanzionare un’opera non sanata.

Questa distinzione è decisiva anche per il proprietario: la sanzione pecuniaria può evitare la rimozione fisica nei casi previsti, ma non trasforma automaticamente una sopraelevazione non autorizzata in un intervento assentito. Non va quindi presentata come un condono né come una scorciatoia per ottenere lo stato legittimo.

Perché si applica l’articolo 33, comma 4

Il vicino riteneva che la sopraelevazione dovesse essere trattata come nuova costruzione, con demolizione obbligatoria. I giudici hanno guardato alla natura dell’opera nella controversia sulle sanzioni edilizie: il rialzo era incorporato nell’edificio preesistente, non costituiva un manufatto autonomo e non aveva trasformato l’impianto complessivo del fabbricato. Poiché l’immobile si trovava in zona A, il riferimento era la disciplina speciale dell’articolo 33, comma 4.

La norma prevede, per gli interventi interessati su immobili compresi nelle zone omogenee A, una valutazione tra restituzione in pristino e sanzione pecuniaria, con richiesta di un parere vincolante all’amministrazione preposta alla tutela. Se il parere non arriva nel termine previsto, il responsabile comunale provvede autonomamente. Nel caso esaminato la Soprintendenza non si era espressa e il Comune ha effettuato la propria valutazione. Non significa che il silenzio della Soprintendenza abbia “approvato” l’abuso.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la scelta fra le due misure fosse alternativa, non cumulativa, nell’ambito dell’articolo 33, comma 4. È una regola legata alla qualificazione dell’intervento e alla posizione dell’immobile in centro storico, non una libertà generale di convertire qualsiasi abuso in una multa. La nostra analisi sulla fiscalizzazione in area vincolata mostra perché data dell’ordinanza, tipo di abuso e norma applicabile vanno controllati prima di trarre conclusioni.

Il vincolo paesaggistico e il rischio per le murature storiche

La presenza del vincolo non è stata ignorata. L’amministrazione aveva valutato l’impatto del rialzo sul bene tutelato, ritenendolo contenuto, visibile soprattutto da spazi privati e senza incidenza significativa sul paesaggio protetto. I giudici hanno giudicato questa valutazione non manifestamente illogica. Hanno considerato anche la data delle opere, ricondotte al 1993, anteriore alle successive restrizioni legislative sulla compatibilità paesaggistica per gli incrementi volumetrici.

Pesava inoltre la sicurezza dell’edificio. Secondo la relazione tecnica accolta dal Comune, demolire la parte sopraelevata avrebbe richiesto di rimuovere il cordolo sommitale in cemento armato; le vibrazioni e le lavorazioni avrebbero potuto compromettere le murature storiche portanti e la stabilità complessiva. Il Consiglio di Stato non ha sostituito la propria valutazione tecnica a quella dell’amministrazione: ha rilevato che il ricorrente non aveva dimostrato errori manifesti o irragionevolezze tali da invalidarla.

Il caso non afferma che basta dichiarare pericolosa una demolizione per evitarla. Qui esistevano una relazione tecnica, un’istruttoria comunale e una valutazione specifica della zona storica e del paesaggio. Senza questi elementi, oppure per opere di altra natura, l’esito può essere diverso.

La decisione sulle sanzioni non cancella la lite sulle distanze

La sentenza ricostruisce anche il giudizio civile promosso dal vicino, nel quale la Cassazione aveva richiamato i limiti agli incrementi di altezza in zona A. Ma la questione decisa ora era diversa: quale sanzione amministrativa applicare a un abuso accertato, non se il nuovo rialzo fosse lecito rispetto alle distanze o ai titoli originari.

Non c’è quindi una licenza generale a sopraelevare in centro storico. Il nostro approfondimento sulle distanze da rispettare quando si aggiungono nuovi piani riguarda un diverso progetto e un diverso parametro di giudizio. La qualificazione di una sopraelevazione ai fini delle distanze non si trasferisce automaticamente, senza esaminare i fatti e la norma, al trattamento sanzionatorio di questa difformità incorporata nell’edificio esistente.

Che cosa deve verificare il tecnico prima di chiedere la sanzione

Per un abuso su un edificio storico, il percorso richiede più di un computo economico. Occorre ricostruire i titoli e la consistenza delle opere non assentite; distinguere l’eventuale sanatoria dal procedimento sanzionatorio; qualificare correttamente l’intervento; verificare zona urbanistica e vincoli; documentare con una relazione strutturale le conseguenze concrete del ripristino; e acquisire le valutazioni dell’autorità preposta alla tutela secondo la procedura applicabile.

Nel caso deciso con la sentenza 7041/2026, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sanzione pecuniaria scelta dal Comune per quella sopraelevazione. Non ha dichiarato che 61 centimetri siano sempre tollerabili, né che il vincolo paesaggistico sia irrilevante. La decisione dipende dalla disciplina speciale della zona A e dall’istruttoria concreta sull’edificio e sul contesto.

Fonti ufficiali

La pronuncia decide la legittimità dei provvedimenti sanzionatori relativi a un caso specifico. La disciplina vigente e l’esito di altre pratiche dipendono dalla data dei fatti, dalla qualificazione dell’intervento, dai vincoli e dall’istruttoria.