Partendo da questa lacuna, l’Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha proposto di integrare i meccanismi per lo sviluppo di alloggi commerciali a prezzi accessibili, ampliando al contempo l’offerta di alloggi in affitto e mobilitando risorse private per partecipare allo sviluppo di alloggi sociali.
Il divario tra alloggi sociali e alloggi commerciali.
Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente di HoREA, il segmento abitativo accessibile alle fasce di reddito medio-basse non ha ricevuto sufficiente attenzione. Questo gruppo ha un enorme bisogno reale di alloggio, ma si trova stretto tra due politiche: non ha diritto all’acquisto di alloggi sociali, mentre il prezzo degli alloggi commerciali supera le sue possibilità economiche.
Zona residenziale lungo il fiume Saigon.
L’associazione cita casi in cui individui con redditi superiori a 25 milioni di VND al mese, coppie sposate con redditi complessivi superiori a 50 milioni di VND al mese o persone con figli minorenni a carico con redditi superiori a 35 milioni di VND al mese potrebbero non soddisfare i requisiti di reddito per l’edilizia sociale. Tuttavia, visti gli attuali prezzi degli immobili, questi livelli di reddito non garantiscono necessariamente un facile accesso agli alloggi commerciali.
È proprio questa lacuna che HoREA propone di colmare con la bozza di modifica della legge sull’edilizia abitativa.
L’associazione ha proposto di aggiungere un meccanismo per lo sviluppo di “alloggi commerciali a prezzi accessibili per le persone a reddito medio-basso”, attribuendo al contempo ai Consigli popolari provinciali l’autorità di regolamentare alcuni aspetti in base alle condizioni locali.
Secondo i calcoli presentati da HoREA nelle sue osservazioni scritte, il prezzo di vendita di questa tipologia di abitazione potrebbe variare da circa 25-30 milioni di VND/m² nelle province e nelle zone remote, a circa 60-70 milioni di VND/m² nelle principali città. L’obiettivo è creare un segmento abitativo aggiuntivo che risponda a esigenze reali, anziché permettere al mercato di concentrarsi principalmente su prodotti sempre più costosi.
HoREA ritiene che, se legalizzato, questo meccanismo potrebbe contribuire a progettare un mercato immobiliare che meglio risponda alle reali esigenze abitative delle persone.
La questione cruciale è che il concetto di “prezzo adeguato” non può essere applicato rigidamente a tutte le località. Pertanto, dare alle località la possibilità di determinare criteri, prezzi massimi di vendita, assegnazione dei terreni e meccanismi di sostegno in base alle condizioni reali è considerato uno dei punti chiave della proposta dell’Associazione.
Alloggi in affitto: più di una semplice soluzione temporanea
Oltre alla questione della proprietà immobiliare, HoREA sottolinea in particolare la necessità di sviluppare alloggi in affitto a prezzi accessibili. Secondo l’associazione, per molti anni la mancanza di alloggi in affitto adeguati ha costretto un gran numero di lavoratori, soprattutto migranti, ad affittare stanze in pensioni. Allo stesso tempo, dopo l’espansione urbana, la popolazione e la domanda di alloggi in affitto a Ho Chi Minh City continuano a essere molto elevate.
Zona di edilizia sociale Ly Thuong Kiet, Ho Chi Minh City.
HoREA sostiene che gli alloggi in affitto dovrebbero essere considerati una componente importante delle politiche abitative, piuttosto che una semplice soluzione per coloro che non possono permettersi di acquistare una casa.
In particolare, l’Associazione ha proposto di ampliare l’accesso agli alloggi in affitto a prezzi accessibili. Secondo questo approccio, gli inquilini non dovrebbero necessariamente dimostrare di trovarsi in difficoltà abitative per poter beneficiare degli alloggi. Se la domanda supera l’offerta, le difficoltà abitative potrebbero essere utilizzate come criterio prioritario.
Questo approccio è rilevante nel contesto di un mercato del lavoro urbano sempre più mobile. Un lavoratore che ha un impiego e un reddito stabile, ma non ha ancora risparmiato abbastanza per acquistare una casa, ha comunque bisogno di un alloggio di qualità con un affitto accessibile e stabile a lungo termine.
HoREA ha inoltre proposto di definire chiaramente le tipologie di alloggi in affitto a prezzi accessibili, che vanno da appartamenti, case plurifamiliari, alloggi collettivi, appartamenti per famiglie fino ad appartamenti di piccole dimensioni. Le autorità locali potrebbero stabilire il prezzo massimo di affitto per i progetti ammissibili ai meccanismi di sostegno.
Questo è degno di nota perché il problema degli alloggi urbani non risiede solo nel numero di appartamenti costruiti, ma anche nella loro accessibilità economica e nella loro disponibilità.
Per quanto riguarda gli alloggi sociali in affitto, HoREA ha citato un esempio per illustrare quanto possano essere significative le differenze di prezzo. Secondo la Decisione 80/2024/QD-UBND di Ho Chi Minh City, il canone di locazione per gli alloggi sociali in edifici con più di 4 piani è di 118.000 VND/m²/mese. Per un appartamento con due camere da letto e una superficie di 55 m², l’affitto è di circa 6,49 milioni di VND/mese, significativamente inferiore rispetto a un appartamento commerciale di dimensioni simili.
Pertanto, l’Associazione ritiene che lo sviluppo di alloggi sociali in affitto e di alloggi commerciali a prezzi accessibili in affitto debba essere considerato in parallelo nell’ambito delle politiche abitative.
L’associazione propone di eliminare la condizione “avere difficoltà abitative” dal comma 1 dell’articolo 31 del “Progetto di legge sull’edilizia abitativa”. Dovrebbe essere stabilita solo la condizione “avere bisogno di un alloggio in affitto”. Per prevenire abusi della normativa, o nei casi in cui “l’inquilino non utilizzi l’alloggio per uso personale o familiare durante il periodo di locazione a un prezzo accessibile”, il meccanismo per la restituzione dell’alloggio in affitto dovrebbe essere simile alle disposizioni dei commi 6, 7 e 8 dell’articolo 70 del “Progetto di legge sull’edilizia abitativa” applicate agli inquilini di alloggi sociali.
Mobilitare le risorse della popolazione.
Un’altra proposta molto pratica è quella di HoREA, che raccomanda di continuare a riconoscere la forma di costruzione di alloggi sociali in affitto da parte di privati per coloro che hanno diritto alle politiche di edilizia sociale.
L’associazione propone di aggiungere questo contenuto all’articolo 63 del progetto di legge sull’edilizia abitativa, basandosi sulle disposizioni della legge sull’edilizia abitativa del 2014 e della legge sull’edilizia abitativa del 2023. Secondo la proposta, i privati potrebbero costruire alloggi sociali da affittare a persone che soddisfano i requisiti.
Dietro questa proposta si cela una realtà: le risorse per lo sviluppo abitativo non sono a disposizione esclusivamente delle società immobiliari o dei grandi progetti.
Nelle aree urbane, soprattutto in quelle con un’alta concentrazione di lavoratori e migranti, milioni di stanze in affitto vengono costruite e gestite da famiglie e singoli individui. Se standardizzate in termini di pianificazione, costruzione, superficie, infrastrutture, sicurezza e prevenzione incendi, queste risorse potrebbero diventare parte di un sistema di alloggi in affitto a prezzi accessibili.
HoREA ha quindi proposto anche un meccanismo che consentisse ai privati di costruire case a un solo piano con più stanze da destinare all’affitto a lungo termine a lavoratori, immigrati e altri soggetti aventi diritto. Tali edifici devono soddisfare i requisiti di sicurezza antincendio, disporre di strade di accesso per i mezzi dei vigili del fuoco e rispettare altri standard necessari; i partecipanti potrebbero beneficiare di incentivi simili a quelli previsti per i costruttori di progetti di edilizia sociale nell’ambito della politica.
Se studiato adeguatamente, questo approccio potrebbe contribuire a spostare parte delle risorse abitative residenziali esistenti dal settore informale a un settore più gestito e controllato in termini di qualità.
Ho Chi Minh City è un’area urbana con un’elevata domanda di alloggi.
In particolare, l’Associazione ha proposto la creazione di un sistema a più livelli: alloggi sociali in vendita, alloggi sociali in affitto, alloggi commerciali a prezzi accessibili in vendita, alloggi commerciali a prezzi accessibili in affitto e alloggi costruiti da privati in affitto.
Questo approccio riflette le enormi differenze nelle esigenze e nelle possibilità economiche dei residenti urbani. Alcuni hanno bisogno di acquistare una casa, mentre altri necessitano solo di un affitto per 5-10 anni; alcuni hanno diritto all’edilizia sociale, mentre altri, pur avendo redditi superiori alla soglia stabilita, non possono permettersi appartamenti sul mercato. Concentrarsi su un solo tipo di alloggio lascerebbe delle lacune a livello politico.
La proposta di HoREA solleva una questione più ampia per la modifica della legge sull’edilizia abitativa: le politiche abitative devono essere concepite in base alla capacità di spesa e alle reali esigenze di ciascun gruppo di popolazione, anziché dividerli semplicemente in coloro che hanno diritto all’acquisto di alloggi sociali e coloro che hanno diritto all’acquisto di alloggi commerciali.
Poiché le principali città continuano ad attrarre popolazione, la domanda di alloggi di qualità a prezzi accessibili, con contratti di locazione stabili, non potrà che aumentare.
Pertanto, gli alloggi a prezzi accessibili potrebbero diventare l’anello mancante tra le politiche di edilizia sociale e il mercato immobiliare commerciale. Inoltre, incoraggiare le imprese e i privati a partecipare allo sviluppo di alloggi in affitto contribuirà ad ampliare l’offerta senza gravare interamente sul bilancio e sui grandi progetti di edilizia sociale.
Questo approccio è anche quello che HoREA spera possa contribuire ad avvicinare il mercato immobiliare alle reali esigenze abitative della maggioranza dei residenti urbani.
Fonte: https://batdongsan.baoxaydung.vn/horea-de-xuat-nha-o-gia-phu-hop-cho-nguoi-khong-du-dieu-kien-mua-nha-o-xa-hoi-192261008094748038.htm
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