Aggiungi Ingenio alle tue fonti preferite
Direttamente su Google, senza notifiche o iscrizioni
Aggiungi Ingenio su Google
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15946/2026, affronta il caso di un edificio realizzato in totale difformità dal progetto autorizzato, sul quale era stata successivamente costruita una sopraelevazione abusiva. I proprietari avevano richiesto la sanatoria attraverso il decreto Salva Casa, sostenendo che si fosse formato il silenzio-assenso. La Corte chiarisce che l’articolo 36-bis non è applicabile agli abusi edilizi totali e che il silenzio-assenso non impedisce al giudice penale di verificare la sussistenza dei requisiti per la regolarizzazione. Di conseguenza, la demolizione resta confermata.
Il caso: un edificio diverso da quello autorizzato
L’opera oggetto della sentenza della Corte di Cassazione consisteva in un “(…) fabbricato che una concessione edilizia del 1990 consentiva di ristrutturare previa demolizione e ricostruzione con pari altezze. Il manufatto originario consistente solo in piano terra si sarebbe dovuto trasformare in una costruzione di due piani, piano terra e primo piano rispettosa delle originaria altezze. Tuttavia venne realizzato un solo piano. E con una altezza di 4 metri che nel disegno complessivo di quanto autorizzato, per totali 5,9 metri, non poteva certamente inserirsi nel titolo autorizzativo nemmeno in parte. Si trattava dunque, a rigore, di opera in totale difformità da quanto realizzato.”
Benché fosse prevista la demo-ricostruzione a pari altezza, venne inizialmente realizzato un solo piano alto quattro metri e, nel 2004, fu aggiunta una sopraelevazione, quando il titolo edilizio originario era ormai decaduto. Le irregolarità sono state quindi tali da portare all’emanazione di un ordine di demolizione nel 2004, seguito da una condanna penale, divenuta definitiva nel 2010. Nel 2025, i proprietari chiesero di fermare la demolizione, sostenendo che si trattasse di difformità parziali sanabili attraverso l’articolo 36-bis del decreto Salva Casa e a loro avviso sulla domanda presentata nel marzo 2025 si era ormai formato il silenzio-assenso. Successivamente, però, il Comune aveva annullato d’ufficio il titolo formatosi tacitamente, evidenziando che la concessione edilizia rilasciata nel 1990 fosse ormai scaduta quando sono stati realizzati i successivi interventi edilizi.
La Corte d’Appello di Napoli respinse però la richiesta di sospendere o revocare la demolizione, portando i proprietari a ricorrere in Cassazione.
Salva Casa: l’articolo 36-bis non sana gli abusi totali.
Secondo la Suprema Corte “Nel caso di specie, per quanto sopra osservato, a rigore è abusivo l’intero edificio, atteso che anche l’originaria creazione di un solo piano per ben 4 metri rispetto a 5,9 originari in luogo della autorizzata demolizione e ricostruzione, con creazione di 2 piani entro i 5,9 metri originari e preesistenti di altezza, integra una opera del tutto difforme da quanto autorizzato e quindi un’opera nuova priva di titolo edilizio. La difformità totale si verifica allorché si costruisca un “aliud pro alio” e ciò è riscontrabile allorché i lavori eseguiti tendano a realizzare opere non rientranti tra quelle consentite, che abbiano – come nel caso in parola circa i primi interventi – una loro autonomia e novità, oltre che sul piano costruttivo, anche su quello della valutazione economico sociale.”
Si configura una difformità totale quando l’intervento realizzato presenta caratteristiche sostanzialmente diverse da quelle autorizzate.
Nel caso esaminato, la concessione edilizia prevedeva la costruzione di due piani per un’altezza complessiva di 5,9 metri, mentre era stato realizzato un solo piano alto 4 metri. Non si trattava di una semplice modifica del progetto, ma di una vera e propria difformità totale, perché la costruzione aveva caratteristiche sostanzialmente diverse da quelle autorizzate.
Di conseguenza, l’intero edificio era da considerarsi abusivo.
Inoltre “(…) per il reato di cui all’art. 44 lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, quale quello qui in esame, non è ammessa la sanatoria dell’art. 36 bis d.P.R. n. 380 del 2001 nella formulazione del cosiddetto decreto Salva Casa (d.l. 29 maggio 2024, n. 9, convertito con modifiche dalla legge 24 luglio 2024, n. 105), che ha oggetto solo le difformità parziali che integrino eventualmente la violazione dell’art. 44 lett. a), d.P.R. n. 380 del 2001. Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che l’ambito applicativo dell’art. 36 bis d.P.R. 380 del 2001, come novellato, ha una portata limitata, prevedendo che solo le violazioni edilizie derivanti da parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché conseguenti ad assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e a variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 d.P.R. 380 del 2001, possono essere regolarizzate, qualora risultino conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda.”
Il decreto Salva Casa non permette di fatto di sanare tutti gli abusi edilizi, ma soltanto determinate irregolarità previste dall’articolo 36-bis del DPR 380/2001, in particolare:
- le difformità parziali avverso PdC e SCIA;
- variazioni essenziali, purché siano rispettati i requisiti di conformità previsti dalla legge;
- modifiche non rilevanti in assenza di titolo edilizio abilitativo.
Fermo restando che l’intervento sia conforme alla disciplina edilizia in vigore all’epoca della realizzazione e coerente con la disciplina urbanistica vigente oggi (ossia all’atto della presentazione dell’istanza).
Restano invece esclusi gli interventi realizzati in totale assenza del permesso di costruire o in totale difformità dal titolo, riconducibili all’articolo 44, lettera b). Nel caso esaminato, l’edificio presentava proprio, in virtù di quanto anticipato, una difformità totale rispetto al progetto autorizzato.
Per questo motivo, la Cassazione ha escluso la possibilità di regolarizzare le opere di sopraelevazione attraverso l’articolo 36-bis.
Silenzio-assenso sulla sanatoria: basta per evitare la demolizione?
In merito al silenzio assenso viene chiarito che “(…) la tesi di cui alla difesa e citata in ordinanza, della avvenuta quanto insuperabile maturazione del silenzio assenso anche in eventuale assenza dei requisiti di legge, appare fuorviante ed eccentrica rispetto alla consolidata giurisprudenza di legittimità, secondo cui le verifiche del giudice penale in materia di consumazione di reati edilizi come anche della loro eventuale estinzione per sanatoria, non implicano anche la potenziale “disapplicazione” degli eventuali titoli amministrativi intervenuti ab origine rispetto all’edificazione ovvero sopravvenuti poi “a sanatoria”, bensì impongono un più ampio e complesso vaglio di conformità della fattispecie concreta rispetto ai requisiti urbanistici e/o di sanatoria stessa; cosicchè, l’esito negativo di tali accertamenti non determina, anche in presenza di provvedimenti autorizzativi o di sanatoria rilasciati (tantomeno per silenzio assenso), la loro “disapplicazione”, ma un più generale giudizio negativo sulla sussistenza dei requisiti di legge per la realizzazione dell’opera o per la sua stessa sanatoria.”
Nel caso esaminato, i proprietari sostenevano che, non avendo ricevuto una risposta tempestiva dal Comune, la domanda dovesse considerarsi accolta e non più contestabile. Ma la Cassazione respinge questo ragionamento, precisando che il giudice penale ha comunque il potere e il dovere di verificare se l’edificio rispetti le norme urbanistiche ed edilizie e se possa effettivamente beneficiare della sanatoria.
Il Salva Casa non sana gli abusi edilizi totali attraverso l’articolo 36-bis e il silenzio-assenso, da solo, non mette al riparo dalla demolizione qualora il giudice riscontri difformità in contrasto col rilascio del titolo in sanatoria.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: decreto Salva Casa, abusi edilizi, sanatoria edilizia, totale difformità, articolo 36-bis DPR 380/2001, silenzio-assenso, ordine di demolizione, permesso di costruire, demolizione immobile abusivo.
FAQ TECNICHE: Salva Casa e totale difformità edilizia | Ingenio
1. Quando un intervento edilizio costituisce una totale difformità dal permesso di costruire?
La totale difformità si verifica quando l’intervento realizza un organismo edilizio integralmente diverso, per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione, rispetto a quello assentito. La Cassazione richiama il criterio dell’aliud pro alio, ossia la realizzazione di un’opera sostanzialmente diversa da quella autorizzata. Nel caso esaminato, la costruzione di un solo piano alto 4 metri, anziché dei due piani previsti entro l’altezza complessiva di 5,9 metri, è stata considerata una difformità totale.
2. In quali casi si applica la sanatoria prevista dall’articolo 36-bis del DPR 380/2001?
L’articolo 36-bis disciplina la regolarizzazione degli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, delle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA previste dall’articolo 37 e delle variazioni essenziali dell’articolo 32. È richiesta la conformità alla disciplina urbanistica vigente alla presentazione dell’istanza e ai requisiti edilizi vigenti alla realizzazione, oltre agli ulteriori presupposti di legge. La procedura è rilevante per i professionisti incaricati di valutare la regolarizzabilità degli interventi.
3. Qual è la differenza tra l’articolo 36 e l’articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia?
L’articolo 36 riguarda l’accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità e richiede la cosiddetta doppia conformità piena, urbanistica ed edilizia, nei momenti previsti dalla legge. L’articolo 36-bis introduce invece una disciplina differenziata per le irregolarità comprese nel suo ambito applicativo. La sentenza n. 15946/2026 esclude che un abuso totale possa essere regolarizzato utilizzando impropriamente la procedura semplificata dell’articolo 36-bis.
4. Quale vantaggio operativo offre al progettista distinguere subito tra difformità parziale e totale?
La corretta qualificazione dell’abuso permette di individuare il procedimento amministrativo applicabile, evitare istanze fondate su disposizioni non pertinenti e valutare il rischio di demolizione. Un accertamento tecnico preliminare deve confrontare il titolo edilizio legittimante, gli elaborati progettuali e lo stato effettivo dell’immobile. La distinzione assume particolare importanza quando un intervento successivo è stato eseguito su un organismo edilizio già abusivo.
5. Come deve procedere un tecnico prima di presentare una domanda di sanatoria Salva Casa?
Occorre ricostruire la storia autorizzativa dell’edificio, acquisire i titoli edilizi e le eventuali varianti, verificare la validità temporale dei titoli e confrontare le opere realizzate con quelle assentite. Si devono quindi qualificare le difformità e accertare i requisiti di conformità richiesti dalla procedura applicabile. Nel caso affrontato dalla Cassazione, il mancato rispetto della concessione originaria e la successiva sopraelevazione hanno assunto rilievo determinante.
6. Il silenzio-assenso sulla sanatoria impedisce al giudice penale di confermare la demolizione?
No. La Cassazione chiarisce che il giudice penale conserva il potere-dovere di verificare la sussistenza effettiva dei requisiti previsti per la regolarizzazione dell’opera. La formazione di un eventuale titolo per silenzio-assenso non rende automaticamente legittimo un intervento privo dei presupposti di legge. Il controllo del giudice non si risolve necessariamente nella disapplicazione dell’atto amministrativo, ma nella verifica della sua rilevanza rispetto all’illecito edilizio e all’ordine di demolizione.
7. Quali controlli ed errori devono essere considerati quando un edificio abusivo viene sopraelevato?
La verifica deve riguardare l’intero organismo edilizio e non soltanto la sopraelevazione. È necessario accertare la legittimità della costruzione originaria, la validità dei titoli e la qualificazione degli interventi successivi. L’errore principale consiste nel considerare autonomamente sanabile una nuova opera realizzata su un fabbricato già integralmente abusivo, senza valutarne il rapporto con la costruzione preesistente. La Cassazione ha ribadito l’importanza di una valutazione unitaria dell’intervento
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
