Oltre 67 milioni di unità immobiliari censite,
un patrimonio abitativo che supera i 6.000 miliardi di euro e circa
tre famiglie su quattro che vivono in un’abitazione di proprietà, a
conferma di quanto il settore immobiliare continui a rappresentare
una componente fondamentale della ricchezza nazionale, pur
all’interno di un Paese nel quale il valore degli immobili, la
distribuzione della proprietà e le condizioni di accesso alla casa
presentano differenze territoriali ed economiche significative.
Sono alcuni dei risultati contenuti in “Gli
immobili in Italia 2026 – Ricchezza, reddito e fiscalità
immobiliare”, la nona edizione del rapporto realizzato
dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle
Finanze e dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)
dell’Agenzia delle Entrate, che attraverso l’integrazione di
informazioni catastali, fiscali e di mercato ricostruisce le
caratteristiche del patrimonio immobiliare italiano e le sue
relazioni con i redditi delle famiglie, la fiscalità e le
condizioni abitative.
Accanto agli approfondimenti sulla distribuzione della proprietà
e sull’imposizione immobiliare, questa edizione dedica attenzione
alle difficoltà di accesso alla casa per i giovani e all’efficienza
energetica degli edifici, due temi che incidono direttamente sulla
sostenibilità economica dell’abitare.
Gli
immobili in Italia 2026: il progetto e le fonti utilizzate
Avviato nel 2008 e giunto alla nona edizione, il progetto nasce
dalla collaborazione tra il Dipartimento delle Finanze e
l’Agenzia delle Entrate, che hanno sviluppato un sistema
di analisi basato sull’integrazione delle principali banche dati
amministrative e fiscali, associando alle informazioni del Catasto
Edilizio Urbano le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato
Immobiliare, le dichiarazioni dei redditi, i versamenti fiscali e i
dati relativi alle compravendite e alle locazioni.
Il risultato è una ricostruzione del patrimonio immobiliare che
non si limita alla consistenza delle unità censite, ma permette di
metterne in relazione caratteristiche, utilizzi e valori economici
con le informazioni sui proprietari, attraverso otto capitoli che
affrontano i principali aspetti del sistema immobiliare nazionale,
con elaborazioni riferite prevalentemente al 2023 e, per alcuni
approfondimenti, ad annualità successive.
Oltre 67 milioni di immobili, tra abitazioni principali, seconde
case e locazioni
Alla fine del 2023 lo stock immobiliare nazionale comprende
circa 67,4 milioni di unità censite con rendita
catastale, per una rendita complessiva di 38,4 miliardi di
euro, con una netta prevalenza delle proprietà intestate a persone
fisiche, alle quali fanno capo oltre 60,4 milioni di unità, mentre
circa 7 milioni appartengono a società, enti e altri soggetti.
Le abitazioni principali delle persone fisiche sono poco più di
20,1 milioni, alle quali si aggiungono circa 14,6 milioni di
pertinenze, mentre gli immobili locati superano i 6,5 milioni e
quelli dichiarati a disposizione si attestano intorno a 6,6
milioni.
Considerando esclusivamente le abitazioni, il 60,8% viene
utilizzato come residenza principale, l’11,4% è concesso in
locazione e il 17,7% risulta a disposizione dei proprietari, una
classificazione che comprende però situazioni differenti e che non
consente di quantificare automaticamente gli immobili inutilizzati,
dal momento che include anche seconde case e abitazioni concesse
gratuitamente a soggetti diversi dai familiari.
Un patrimonio abitativo da oltre 6.000 miliardi, concentrato
soprattutto al Nord
Il valore complessivo delle abitazioni italiane, comprese le
relative pertinenze, ha raggiunto nel 2023 6.088,5 miliardi
di euro, con una crescita dell’1,6% rispetto all’anno
precedente, confermando il peso della proprietà residenziale nella
ricchezza nazionale, della quale oltre il 93% risulta detenuto da
persone fisiche.
La stima, elaborata utilizzando le quotazioni OMI e le
caratteristiche catastali delle unità immobiliari, evidenzia una
distribuzione territoriale disomogenea, con il Nord che concentra
circa il 52% del valore del patrimonio abitativo e la Lombardia
che, con 1.165,6 miliardi di euro, precede il Lazio, dove il valore
raggiunge i 726 miliardi. Alle differenze economiche si
accompagnano quelle dimensionali, considerando che la superficie
media delle abitazioni italiane è di circa 116 metri quadrati, ma
supera i 130 metri quadrati in Veneto, Friuli-Venezia Giulia e
Umbria, mentre rimane inferiore ai 100 metri quadrati in Liguria e
Valle d’Aosta.
Proprietà immobiliare e redditi: le differenze nella distribuzione
della ricchezza
La proprietà immobiliare interessa circa 26,7 milioni di
contribuenti persone fisiche, pari al 63% dei 42,6 milioni
di contribuenti considerati per il 2023, e presenta una relazione
con la capacità reddituale, dal momento che il reddito complessivo
medio annuo dei proprietari si attesta a 28.673 euro, contro i
24.395 euro della generalità dei contribuenti.
Il confronto, sviluppato tenendo conto delle differenti fasce di
reddito e delle caratteristiche socio-demografiche e territoriali,
mostra come il possesso di immobili possa assumere un peso molto
diverso nelle condizioni economiche delle famiglie, anche perché,
tra il 2020 e il 2023, a fronte di una distribuzione
sostanzialmente stabile del numero delle proprietà, gli indicatori
relativi al valore stimato di mercato delle abitazioni e delle
pertinenze segnalano un lieve aumento della concentrazione
patrimoniale.
Fiscalità immobiliare: 42 miliardi di euro di gettito annuo
Il patrimonio immobiliare rappresenta una componente importante
delle entrate pubbliche, con un gettito che, secondo il rapporto,
si attesta intorno a 42 miliardi di euro all’anno,
pari a circa il 7,7% delle entrate fiscali complessive, confermando
il ruolo della tassazione sugli immobili nel finanziamento della
spesa pubblica e delle amministrazioni locali.
L’analisi ricostruisce l’evoluzione del prelievo in Italia,
confrontandolo con quello dei principali Paesi europei e dell’OCSE,
e approfondisce il tema dell’efficienza della riscossione di IMU e
TARI, anche attraverso tecniche di machine learning che
permettono di integrare differenti fonti amministrative e stimare
le prestazioni dei Comuni in presenza di informazioni incomplete,
individuando possibili margini di miglioramento delle entrate senza
ricorrere necessariamente a un aumento delle aliquote.
IMU 2025: Comuni vicini ai limiti massimi di imposizione
L’introduzione del nuovo Prospetto delle aliquote IMU,
obbligatorio dall’anno d’imposta 2025, ha ricondotto le scelte
impositive dei Comuni a una struttura uniforme, consentendo di
confrontare le delibere e le modalità di esercizio dell’autonomia
tributaria locale.
Dall’esame dei Prospetti emerge che 7.314 Comuni, pari
al 98,9% degli enti considerati, hanno approvato una
delibera conforme alle nuove modalità, mentre il 57,5% ha adottato
un’aliquota unica per le fattispecie esaminate e il restante 42,5%
ha scelto di differenziare il prelievo, in un contesto nel quale i
margini ancora disponibili per aumentare il gettito sono stimati in
circa 1,1 miliardi di euro, pari al 7% delle entrate IMU
effettive, a conferma di come gran parte delle
amministrazioni operi già su livelli di imposizione prossimi ai
massimi consentiti dalla normativa.
Accesso
alla casa: il divario tra giovani e adulti
La diffusione della proprietà immobiliare non elimina le
difficoltà che una parte della popolazione incontra
nell’accesso al mercato, soprattutto quando il rapporto
tra redditi, prezzi delle abitazioni e condizioni di finanziamento
rende l’acquisto economicamente impegnativo, come emerge dalle
elaborazioni relative al periodo 2018-2023, che mostrano una
maggiore esposizione dei giovani alle difficoltà derivanti da
redditi mediamente inferiori, instabilità lavorativa e dipendenza
dal credito.
Nel 2023 gli acquirenti di immobili residenziali sono stati
circa 817 mila, dei quali 259 mila con meno di 36
anni, una quota prossima a un terzo del totale che non può
però essere interpretata come un segnale di accessibilità
generalizzata, dal momento che chi riesce ad acquistare rappresenta
soltanto la parte della popolazione che dispone di risorse
adeguate, mentre nei mercati urbani caratterizzati da valori
immobiliari elevati anche la locazione, per effetto dell’incidenza
dei canoni sui redditi, non costituisce sempre un’alternativa
sostenibile.
Efficienza energetica degli edifici: risparmi potenziali per 26
miliardi di euro
La qualità energetica del patrimonio residenziale incide
direttamente sulle condizioni economiche delle famiglie, perché il
costo necessario per riscaldare e alimentare un’abitazione dipende
non soltanto dai prezzi dell’energia, ma anche dalle
caratteristiche dell’edificio, dagli impianti installati e dalle
modalità con cui vengono utilizzati.
Superficie, periodo di costruzione, zona climatica, tipologia
dell’impianto di riscaldamento e composizione del nucleo familiare
sono alcuni degli elementi considerati nell’approfondimento
dedicato all’efficienza energetica, attraverso il quale il
Dipartimento delle Finanze ha cercato di quantificare i margini di
riduzione della spesa domestica, utilizzando un modello
econometrico che confronta la spesa sostenuta dalle famiglie con
quella teoricamente necessaria per soddisfare il medesimo
fabbisogno in condizioni di massima efficienza.
Dalle elaborazioni emerge che il raggiungimento della
massima efficienza tecnica potrebbe consentire un risparmio
complessivo di circa 26 miliardi di euro all’anno, una
stima che restituisce la dimensione economica dei possibili
miglioramenti, ma che richiede alcune precisazioni prima di essere
collegata agli interventi di riqualificazione edilizia.
Il modello misura infatti la distanza dei consumi osservati da
una condizione ideale di efficienza, senza stabilire quanto delle
inefficienze rilevate dipenda dalle caratteristiche costruttive e
impiantistiche degli edifici e quanto sia riconducibile ai
comportamenti degli occupanti, una distinzione necessaria per
evitare di attribuire automaticamente l’intero risparmio stimato ai
lavori di ristrutturazione energetica o a specifiche
tecnologie.
I 26 miliardi di euro non rappresentano quindi una previsione
dei benefici ottenibili attraverso interventi edilizi, ma
evidenziano quanto possa essere ampio il margine di riduzione della
spesa domestica considerando insieme le caratteristiche delle
abitazioni e le modalità di utilizzo dell’energia, offrendo al
settore delle costruzioni ulteriori elementi per valutare il
miglioramento delle prestazioni energetiche anche attraverso le
conseguenze economiche che può produrre per le famiglie.
Riqualificazione energetica e povertà energetica
Il rapporto tra efficienza energetica e condizioni economiche
viene approfondito attraverso una valutazione della povertà
energetica, che riguarda le famiglie in difficoltà nel sostenere le
spese necessarie per soddisfare i bisogni energetici essenziali e
che può dipendere, oltre che dai redditi, dalle caratteristiche
dell’abitazione e dai costi richiesti per il suo utilizzo.
Le simulazioni indicano che il raggiungimento della
massima efficienza tecnica potrebbe dimezzare l’indicatore di
povertà energetica, mentre la riduzione della spesa
potrebbe tradursi, per molte famiglie, in un incremento del reddito
disponibile equivalente al 5-6%, con benefici potenzialmente più
rilevanti per i nuclei economicamente vulnerabili.
Il collegamento tra qualità del patrimonio edilizio, costi
energetici e condizioni economiche offre elementi di valutazione
anche per le politiche di incentivazione, che potrebbero tenere
maggiormente conto delle condizioni degli occupanti oltre che delle
caratteristiche tecniche degli edifici, pur nella consapevolezza
che il rapporto non individua specifici interventi ai quali
attribuire i risparmi stimati.
Patrimonio immobiliare italiano: le indicazioni del Rapporto
2026
La nona edizione di “Gli immobili in Italia” conferma il peso
della proprietà immobiliare nell’economia nazionale e nelle
condizioni patrimoniali delle famiglie, mostrando come la
consistenza e il valore degli edifici rappresentino soltanto una
parte delle informazioni necessarie per comprendere le
caratteristiche del sistema abitativo italiano, nel quale alle
differenze territoriali nella distribuzione della ricchezza si
affiancano quelle reddituali e generazionali, mentre la fiscalità
continua a contribuire in misura significativa alle entrate
pubbliche.
L’approfondimento sull’efficienza energetica aggiunge un
ulteriore elemento di analisi, collegando le caratteristiche del
patrimonio residenziale alla spesa delle famiglie e alle condizioni
di povertà energetica, con risultati che, pur fondati su
simulazioni teoriche, evidenziano il ruolo che il miglioramento
dell’efficienza può assumere nella sostenibilità economica
dell’abitare e nelle future politiche di riqualificazione del
patrimonio edilizio.
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