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Un abuso edilizio realizzato entro 150 metri dalla battigia non può essere sanato quando l’area è soggetta al vincolo legale di inedificabilità assoluta. Il divieto opera indipendentemente dalla disciplina invocata: primo condono (legge 47/1985), secondo condono (legge 724/1994) o terzo condono (DL 269/2003). La pronuncia conferma che la scelta del regime più favorevole non supera i limiti imposti dai vincoli costieri e che, prima di valutare la domanda, occorre verificare la natura del vincolo e la sua efficacia sull’immobile.
Condono edilizio e inedificablità assoluta: brutto rapporto…
Il condono edilizio è una procedura tramite la quale si possono sanare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale, o meglio entro una determinata data. Ma ci sono delle regole che vanno ‘aldilà’ della legge condonistica alla quale ci si riferisce (primo, secondo o terzo condono): l’inedificabilità assoluta, ad esempio, frustra qualsiasi tentativo di sanatoria straordinaria, tanto che ‘cambiare’ il condono di riferimento non serve a molto. Anzi.
Il caso: abuso in prossimità della spiaggia
Tutto questo ce lo ricorda il Tar Sicilia nella sentenza 2675/2026 dello scorso 8 ottobre, relativa al ricorso di una società contro il diniego di concessione in sanatoria (legge 724/94 – secondo condono e legge 326/03 – terzo condono) per un fabbricato ad una elevazione fuori terra, ad uso abitativo, di dimensioni pari a 75 mq, realizzato a meno di 150 metri dalla battigia, in relazione al quale pendeva, già dal 27.2.1995, istanza di condono edilizio presentata dall’originario proprietario ai sensi dell’art. 39 della L. 724/1994 (cd. secondo condono).
Condono e sanatoria: occhio alle differenze
Prima di tutto ricordiamo che le tempistiche del condono edilizio sono diverse da quelle della sanatoria classica (o semplificata) prevista negli accertamenti di conformità.
Infatti, condono e sanatoria sono termini che si sovrappongono e che spesso si possono confondere, ma a livello normativo si riferiscono a procedure – con requisiti – molto diversi tra loro.
I condoni si distinguono per l’eccezionalità dell’evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).
La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull’accertamento di conformità e sugli abusi ‘formali’: serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.
Il secondo condono consente la sanatoria in zona vincolata?
Secondo la ricorrente, il Comune avrebbe errato nel considerare l’istanza del 2021 quale una nuova istanza di sanatoria, valutandola ai sensi della L. 326/2003, in quanto si sarebbe trattato, invece, di un subentro della stessa, nella qualità di nuova proprietaria, nella domanda già presentata il 27 febbraio 1995.
Conseguentemente, l’istruttoria avrebbe dovuto essere condotta in applicazione della normativa più favorevole (cioè quella del cd. “secondo condono”), la quale consente la sanatoria anche di opere rientranti nella tipologia n.1.
Inoltre, il regime previsto dalla L. 724/1994 non escluderebbe la sanatoria in presenza di vincoli paesaggistici, con la conseguenza che il Comune avrebbe dovuto completare l’istruttoria chiedendo il parere dell’Autorità competente alla tutela del vincolo.
La questione dell’inedificabilità assoluta
Inoltre, sempre secondo la ricorrente, l’area su cui insiste l’immobile non sarebbe interessata da un vincolo di
inedificabilità assoluta, essendo stata classificata quale zona B5a del P.R.G. su cui, in applicazione dell’art. 35 delle N.T.A., sarebbero vietate soltanto le nuove edificazioni o l’aumento di volumetria, mentre sarebbe espressamente consentita la conservazione e la regolarizzazione del costruito precedente.
Il nodo centrale della vicenda in esame – quindi – risiede nella verifica del se, in relazione all’immobile di proprietà della società ricorrente, operi o meno il vincolo di inedificabilità assoluta previsto dall’art. 15, primo comma, lett. a) della L.R. 78/1976, in quanto è alla luce della soluzione di tale preliminare questione che devono essere esaminati tutti i motivi di ricorso formulati dalla società ricorrente.
Niente da fare: vicino alla battigia non si può edificare
Il citato art. 15 dispone che “ai fini della formazione degli strumenti urbanistici generali comunali debbono osservarsi, in tutte le zone omogenee ad eccezione delle zone A e B, in aggiunta alle disposizioni vigenti” una serie di prescrizioni, tra cui, alla lett. a) vi è quella secondo cui “le costruzioni debbono arretrarsi di metri 150 dalla battigia; entro detta fascia sono consentite opere ed impianti destinati alla diretta fruizione del mare, nonché’ la ristrutturazione degli edifici esistenti senza alterazione dei volumi già realizzati”.
Il divieto di edificare entro i 150 metri dalla battigia integra, come costantemente riconosciuto dalla giurisprudenza, un vincolo legale di inedificabilità assoluta, direttamente efficace nei confronti dei privati sin dalla sua entrata in vigore (cfr., ex multis, C.G.A.R.S., sez. giur., 29/06/2026, n. 436).
Ne consegue che le uniche costruzioni ammesse all’interno della predetta fascia, diverse da quelle destinate alla diretta fruizione del mare, sono solo quelle già esistenti alla data di introduzione del divieto, le quali possono essere assoggettate esclusivamente ad interventi di ristrutturazione che non ne mutino la volumetria
Secondo condono più permissivo? Non proprio…
Il Tar evidenzia come tale limite di operatività della sanatoria, peraltro, operava già a livello nazionale in forza dell’art. 33 della predetta L. 47/1985 (primo condon).
Per quanto riguarda il cd. “secondo condono”, introdotto dalla L. 724/1994 (le cui disposizioni sono direttamente applicabili in Sicilia e sono state invocate dalla società ricorrente quale normativa più favorevole) viene in rilievo, invece, l’art. 39, il quale, rinvia alle disposizioni dei Capi IV e V della L. 47/1985, tra cui è ricompreso il citato art. 33 (Opere non suscettibili di sanatoria), a norma del quale “le opere di cui all’articolo 31 non sono suscettibili di sanatoria quando siano in contrasto con i seguenti vincoli, qualora, questi comportino inedificabilità e siano stati imposti prima della esecuzione delle opere stesse: a) vincoli imposti da leggi statali e regionali nonché dagli strumenti urbanistici a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali, idrogeologici; b) vincoli imposti da norme statali e regionali a difesa delle coste marine, lacuali e fluviali” tra cui rientra quello imposto dall’art. 15, lett. a) della L.R. 78/1976, e “c) vincoli imposti a tutela di interessi della difesa militare e della sicurezza interna; d) ogni altro vincolo che comporti la inedificabilità delle aree”.
Terzo condono: in zona vincolata off limits gli abusi maggiori
Per quel che riguarda, invece, il DL 269/2003 (terzo condono), sappiamo bene che è a maglie strettissime e che, in zona vincolata, gli abusi maggiori (come nuove costruzioni e ristrutturazioni) non sono sanabili, essendo ammessi a regolarizzazione postuma solo gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.
Il tipo di condono non conta! L’inedificabilità assoluta impedisce la sanatoria
In definitiva, dunque, non è rilevante quale disciplina condonistica il Comune abbia applicato al caso di specie e se esso si sia o meno attenuto alla scelta del regime da applicare asseritamente effettuata dalla società ricorrente ai sensi dell’art. 46, comma quinto, del D.P.R. 380/2001 con la (invero non chiara) istanza, presentata ai fini del subentro nella pratica del 1995 già pendente, in quanto, in ogni caso, tutte le citate normative escludono la sanabilità delle opere incorrenti in un divieto di inedificabilità assoluta.
Ricorso respinto, il diniego della concessione in sanatoria è legittimo.
FAQ TECNICHE: Condono edilizio e vincolo di inedificablità assoluta | Ingenio
1. È possibile ottenere il condono edilizio per un immobile costruito entro 150 metri dalla battigia?
No, quando sull’area grava un vincolo legale di inedificabilità assoluta applicabile all’opera. In Sicilia, l’art. 15 della legge regionale n. 78/1976 prevede l’arretramento delle costruzioni dalla battigia, ammettendo specifiche eccezioni, tra cui alcuni interventi sugli edifici esistenti senza aumento di volume.
2. Qual è il principio stabilito dal TAR Sicilia con la sentenza n. 2675/2026?
Il Tribunale ha chiarito che il vincolo di inedificabilità assoluta impedisce la sanatoria dell’abuso, indipendentemente dal condono richiesto. Il Comune può quindi respingere l’istanza anche quando il proprietario sostiene di avere diritto all’applicazione di una disciplina condonistica più favorevole.
3. Il secondo condono consente di sanare un abuso realizzato in un’area vincolata?
Non sempre. La legge n. 724/1994 richiama l’art. 33 della legge n. 47/1985, che esclude la sanatoria delle opere in contrasto con determinati vincoli di inedificabilità imposti prima della loro realizzazione. Tra questi rientrano i vincoli a tutela delle coste marine.
4. Quali abusi possono essere sanati con il terzo condono in zona vincolata?
Il DL n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, limita fortemente la sanatoria nelle aree vincolate. In presenza dei presupposti previsti dalla norma, possono essere ammessi alcuni interventi minori, come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, mentre sono esclusi gli abusi maggiori, comprese le nuove costruzioni.
5. Quali verifiche deve effettuare il Comune prima di decidere su una domanda di condono?
L’ufficio tecnico deve accertare la presenza del vincolo, la sua natura e la sua efficacia rispetto all’immobile e all’epoca di realizzazione dell’abuso. Deve poi verificare se la disciplina condonistica invocata consenta la regolarizzazione. Se opera un vincolo di inedificabilità assoluta ostativo, la scelta tra secondo e terzo condono non rende sanabile l’intervento.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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