garanzia statale fino all’80%, ecco chi può ottenerla

Comprare casa quando una parte importante del reddito familiare viene assorbita dall’assistenza quotidiana, dalle necessità di cura o semplicemente da una condizione che rende più complicato l’accesso al credito può trasformarsi in un percorso molto più difficile di quanto suggerisca una normale simulazione di mutuo. È proprio su questo terreno che interviene una delle novità meno raccontate del Piano Casa 2026, diventata operativa il 3 agosto: per la prima volta entrano tra le categorie prioritarie del Fondo di Garanzia per la Prima Casa anche le persone con disabilità grave e determinati familiari conviventi.

La misura può essere particolarmente rilevante perché la garanzia dello Stato, normalmente pari al 50% della quota capitale del finanziamento per queste nuove categorie, può salire fino all’80% quando il richiedente possiede un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Non si tratta, però, di un contributo che copre l’80% del prezzo dell’immobile, né di un mutuo automaticamente concesso dallo Stato: il Fondo interviene come garante nei confronti della banca, riducendo una parte del rischio assunto dall’istituto di credito. La decisione finale sulla concessione del finanziamento resta comunque alla banca.

Cosa cambia dal 3 agosto 2026

La novità nasce dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, che ha convertito con modificazioni il decreto-legge sul Piano Casa. La legge è entrata in vigore il 4 luglio, ma la nuova disciplina stabilisce che l’ampliamento delle categorie ammesse al Fondo diventi efficace dal trentesimo giorno successivo: Consap, la società pubblica che gestisce il Fondo per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, ha quindi fissato l’operatività delle nuove disposizioni al 3 agosto 2026, aggiornando procedure, modulistica e sistemi informatici.

La modifica è particolarmente significativa perché dal 1° gennaio 2025 l’accesso al Fondo Prima Casa è riservato a categorie individuate dalla legge, tra cui giovani under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali, conduttori di case popolari e nuclei familiari numerosi in presenza degli specifici requisiti previsti. Con il Piano Casa 2026 a questo elenco vengono ora aggiunte due nuove categorie legate alla disabilità.

Non basta avere la Legge 104: chi può ottenere la garanzia

Il primo punto da chiarire riguarda proprio l’espressione “Legge 104”, spesso utilizzata in maniera troppo generica. La nuova agevolazione non riguarda qualsiasi riconoscimento ai sensi della Legge 104, ma le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104, cioè la condizione di gravità prevista dalla norma.

La vera novità, tuttavia, è che non deve necessariamente essere la persona con disabilità a chiedere il mutuo. La legge include infatti anche un componente del nucleo familiare nel quale conviva da almeno due anni una persona con disabilità grave, purché quest’ultima sia figlio o figlia, fratello o sorella del richiedente.

È una precisazione decisiva. La norma non prevede genericamente il beneficio per qualunque caregiver o per qualsiasi parente di una persona con disabilità: individua espressamente quei rapporti familiari e richiede una convivenza all’interno del nucleo da almeno due anni. Un fratello che vive stabilmente con una sorella con disabilità grave, oppure un genitore che convive con il proprio figlio nelle condizioni indicate dalla legge, può dunque rientrare nella nuova categoria prioritaria se sono rispettati anche gli altri requisiti del Fondo; non basta invece occuparsi di un parente senza che ricorrano le condizioni richieste dalla norma.

Quando la garanzia sale dal 50 all’80%

Per questi nuovi beneficiari il meccanismo è relativamente semplice: la garanzia pubblica è pari al 50% della quota capitale del finanziamento, ma arriva all’80% se l’ISEE del richiedente non supera 40.000 euro annui.

La differenza è tutt’altro che marginale, soprattutto per chi non dispone di un patrimonio elevato da utilizzare come garanzia personale, ma va interpretata correttamente. Se, per esempio, viene concesso un mutuo di 150.000 euro, una garanzia pubblica dell’80% significa che il Fondo può garantire nei termini previsti dalla normativa fino all’80% della quota capitale del finanziamento: non significa che lo Stato versi 120.000 euro al compratore, né che il mutuatario debba restituire soltanto il restante 20%.

Il debito rimane integralmente quello contratto con la banca e le rate devono essere pagate dal mutuatario. Il vantaggio consiste nella presenza di una garanzia statale molto più ampia alle spalle del finanziamento, che può facilitare l’accesso al credito per soggetti ai quali sarebbe altrimenti più difficile offrire sufficienti garanzie.

Il mutuo non può superare 250.000 euro

L’appartenenza alla nuova categoria non elimina gli altri requisiti previsti dal Fondo Prima Casa. Il finanziamento ammesso alla garanzia non può superare i 250.000 euro e deve riguardare un immobile da destinare ad abitazione principale.

Inoltre il richiedente, al momento della domanda, non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero, con una particolare eccezione per gli immobili acquisiti per successione a causa di morte, anche in comunione con altri eredi, e concessi gratuitamente in uso a genitori o fratelli.

Anche la casa da acquistare deve rispettare determinate caratteristiche: sono escluse le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, vale a dire rispettivamente abitazioni signorili, ville e castelli o palazzi di pregio, e gli immobili non devono presentare le caratteristiche di lusso individuate dalla normativa.

Una garanzia dell’80% non significa mutuo garantito

È forse la distinzione più importante per chi sta pensando di sfruttare la nuova opportunità. Entrare nelle categorie prioritarie del Fondo e possedere un ISEE inferiore a 40.000 euro non obbliga la banca a concedere il mutuo.

Consap lo chiarisce espressamente: la richiesta viene presentata attraverso una banca o un intermediario aderente, mentre l’istituto finanziatore conserva la facoltà di decidere, sulla base delle proprie valutazioni, se concedere il finanziamento. Il Fondo interviene sulla garanzia e quindi sul rapporto di rischio tra banca e mutuatario, ma non sostituisce l’istruttoria bancaria relativa, per esempio, alla capacità di sostenere le rate.

È quindi più corretto parlare di accesso agevolato al credito che di diritto automatico al mutuo. Ed è proprio questo il senso economico della misura: rendere finanziabili situazioni familiari che possono avere maggiori difficoltà nel presentare garanzie sufficienti, senza però cancellare la valutazione creditizia dell’istituto che eroga il prestito.

Come si presenta la domanda

Non bisogna presentare la richiesta direttamente a Consap. Chi vuole accedere alla garanzia deve rivolgersi a una banca o a un intermediario finanziario aderente al Fondo Prima Casa, utilizzando la modulistica aggiornata predisposta dopo l’entrata in vigore delle nuove disposizioni. Consap ha comunicato di avere aggiornato dal 3 agosto sia i moduli sia i sistemi necessari affinché gli istituti possano inoltrare le nuove pratiche.

Per chi rientra attraverso la condizione di disabilità sarà quindi essenziale poter documentare il riconoscimento previsto dall’articolo 3, comma 3, della Legge 104 e, quando a richiedere il mutuo sia il familiare, la composizione del nucleo e la convivenza richiesta da almeno due anni. Per ottenere la garanzia elevata all’80% servirà inoltre un ISEE non superiore a 40.000 euro.

Perché la novità interessa anche i familiari

L’aspetto forse più innovativo della riforma sta proprio nell’aver spostato l’attenzione dalla sola persona titolare della disabilità all’intero contesto familiare nel quale quella condizione viene vissuta. La possibilità riconosciuta a un genitore che vive con un figlio con disabilità grave o a un fratello o una sorella che condividono stabilmente il nucleo familiare intercetta situazioni nelle quali il progetto di acquistare una casa è inevitabilmente anche un progetto di assistenza, autonomia e organizzazione della vita quotidiana.

Non a caso il legislatore ha accompagnato l’ampliamento della platea con 6 milioni di euro aggiuntivi per il Fondo nel 2026 e 8 milioni nel 2027.

Dal 3 agosto, dunque, la domanda da porsi non è più soltanto se una persona con disabilità grave possa beneficiare di condizioni più favorevoli per comprare la prima casa. La risposta può riguardare anche chi le vive accanto ogni giorno. Con una differenza fondamentale rispetto a molti dei cosiddetti “bonus 104”: qui non arriva uno sconto sul prezzo dell’immobile e non viene cancellata una parte del mutuo, ma lo Stato mette la propria garanzia fino all’80% della quota capitale, creando condizioni potenzialmente molto più favorevoli per bussare alla porta di una banca.