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Due proprietari confinanti, un muro realizzato sul confine e collegato a un piano seminterrato di un complesso residenziale e distanze, è quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 17257/2026.
Nel caso esaminato, il vicino sosteneva che l’opera dovesse rispettare una distanza di almeno 6,45 metri, vista l’altezza di 12,90 metri del muro. Tuttavia la Cassazione chiarisce che un seminterrato non può essere equiparato automaticamente a una costruzione sotterranea o a un muro di cinta, inoltre, la deroga dall’art. 44 che consente di costruire sul confine vale solo per piccoli lotti residui (noti anche come relitti o reliquati) e va verificata concretamente.
Per questo la Corte ha annullato la decisione d’appello e rinviato la causa per un nuovo esame.
Il caso del muro sul confine
Il caso riguarda due fondi confinanti. Il proprietario di uno dei terreni contesta alla società immobiliare proprietaria del lotto vicino la realizzazione di un muro sul confine, collegato al piano seminterrato di uno dei fabbricati di un complesso residenziale. Secondo il ricorrente, il Comune aveva autorizzato un piano completamente interrato, mentre l’opera realizzata era in realtà seminterrata.
Da qui la richiesta di arretramento delle opere e di risarcimento dei danni.
La società, dal canto suo, aveva promosso domanda riconvenzionale, chiedendo che il proprietario confinante fosse condannato a realizzare sul proprio terreno un muro di contenimento dopo alcuni lavori di sbancamento.
Il risultato? Sia il Tribunale sia Corte d’appello avevano respinto entrambe le richieste.
Le distanze dal confine non dipendono solo dal Codice civile
Nel respingere l’appello del vicino e confermare quindi il rigetto della sua richiesta di arretramento, la Corte d’appello aveva ritenuto rispettate le distanze. Infatti rimarca che “(…) l’ultimo c.t.u. nominato aveva avuto modo di accertare, anche attraverso l’esame del P.R.G. del Comune *** ***, che per le zone B di completamento (in cui ricadevano i lotti in oggetto) era consentita, a norma dell’art. 873 cod. civ., la edificazione sul confine a muro cieco per fronti non superiori a metri 30 e che, nel caso di specie, la costruzione era costituita da un muro cieco posto sul confine unitamente a un muretto di cinta, per uno sviluppo inferiore a 30 metri, in conformità alle prescrizioni dell’art. 44 del Regolamento edilizio del Comune di *** ***, mentre il resto della costruzione era posta a una distanza uguale o maggiore di 5 metri.”
Il consulente tecnico ha accertato che secondo il PRG nella zona interessata, si potesse costruire direttamente sul confine, ma solo con un muro cieco e lungo non più di 30 metri.
Nel caso esaminato, il muro della società era sul confine, era privo di aperture e, sommato al muretto di recinzione, non superava i 30 metri. Per il CTU e per la Corte d’appello, quindi, quella parte dell’opera rispettava la deroga prevista dall’art. 44 del Regolamento edilizio.
La controversia prosegue sino al terzo grado di giudizio, ove la Suprema Corte chiarisce vari punti tra cui spiccano le prescrizioni del piano regolatore generale e la natura dell’opera stessa.
Viene ricordato che “(…) le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi che disciplinano le distanze nelle costruzioni, anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile ed hanno, pertanto, valore di norme giuridiche (anche se di natura secondaria), sicché spetta al giudice, in applicazione del principio iura novit curia, acquisirne conoscenza d’ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte (…)”.
Viene precisato che le regole sulle distanze previste dal piano regolatore e dal regolamento edilizio comunale integrano le norme del codice civile e hanno valore giuridico.
Le regole sulle distanze non sono contenute solo nel codice civile, l’art. 873 fissa una disciplina generale, ma consente ai Comuni di stabilire nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi distanze anche più rigorose, comprese quelle dal confine.
Nel caso concreto, il proprietario lamentava la violazione dell’art. 14 delle NTA del PRG del Comune, che prevedeva una distanza dal confine pari almeno alla metà dell’altezza del fabbricato e comunque non inferiore a 5 metri.
Inoltre “(…) l’art. 14 delle N.T.A. applicabile alla fattispecie prevede che, per le costruzioni dei fondi finitimi, non appartenenti allo stesso proprietario, la distanza minima dai confini interni debba essere pari alla metà dell’altezza del fronte del fabbricato e comunque non inferiore a metri 5: secondo tale previsione, dunque, la distanza dal confine che avrebbe dovuto essere rispettata dal proprietario finitimo, avrebbe dovuto essere pari a metri 6,45 dal confine, considerato che l’altezza del muro che funge da parete al garage posto sotto il piano terra e da parete terminale di sostegno al pianerottolo sovrastante è pari a metri 12,90; d’altro canto, la deroga a questo obbligo di distanza, prevista al comma secondo, concerne le costruzioni sotterranee, i muri di cinta e gli isolati che abbiano un’altezza inferiore a metri 3, laddove la costruzione posta sotto il piano terra è soltanto seminterrata. (…).”
Nel caso esaminato, l’art. 14 delle Norme tecniche di attuazione imponeva, tra fondi di proprietari diversi, una distanza dal confine almeno pari alla metà dell’altezza del fabbricato, e in ogni caso non inferiore a 5 metri. Essendo il muro alto 12,90 metri, la metà sarebbe pari a 6,45 metri (superiore al minimo assoluto di 5 m), perciò la costruzione sarebbe dovuta stare ad almeno 6,45 metri dal confine (salvo l’eventuale applicabilità della deroga dell’art. 44, da verificare nel giudizio di rinvio) e non essere realizzata direttamente sul limite di proprietà. Il secondo comma dell’art. 14 escludeva da tale obbligo le costruzioni sotterranee, i muri di cinta e i manufatti isolati con altezza inferiore a 3 metri, ritenendo esclusa la costruzione in oggetto perché non completamente interrata (piano seminterrato).
La Suprema Corte ha invece accolto il ricorso annullando la sentenza della Corte d’appello e rinviando il caso a un’altra sezione della Corte d’appello per un nuovo esame. Non ordina direttamente la demolizione, ma afferma che le deroghe alle distanze e all’edificazione sul confine non potevano essere applicate senza verificare i requisiti previsti dal regolamento comunale: “(…) la Corte d’appello ha ritenuto la costruzione del muro conforme anche ai dettami dell’art. 44 del Regolamento senza considerare e verificare in fatto il presupposto della norma e, cioè, la configurabilità di «piccoli lotti residui”.
La possibilità di edificare sul confine prevista dall’art. 44 del regolamento comunale opera soltanto in presenza di piccoli lotti residui e richiede una verifica concreta di tale presupposto.
Per stabilire le distanze bisogna guardare alle caratteristiche effettive dell’opera quali altezza e funzione svolta. Un’opera soltanto seminterrata che emerge dal terreno e forma parte strutturale dell’edificio non può beneficiare automaticamente delle deroghe previste per opere sotterranee o muri di cinta in quanto la costruzione sul confine resta un’eccezione e richiede la verifica puntuale di tutti i presupposti fissati dalla normativa locale.
Scarica l'ordinanza in allegato
Keywords: muro sul confine, seminterrato, distanze legali, muro di contenimento, deroghe distanze.
FAQ TECNICHE: Muro sul confine e seminterrato: quando non opera la deroga alle distanze | Ingenio
Che cosa si intende per muro seminterrato ai fini delle distanze dal confine?
Non basta che un locale sia collocato sotto il piano terra per qualificarlo come costruzione sotterranea.
Occorre verificare la porzione emergente, l’altezza del muro e la sua funzione effettiva.
Nel caso esaminato, il muro costituiva parete del garage e sostegno del pianerottolo sovrastante.
Un seminterrato può essere costruito direttamente sul confine?
Solo se la disciplina applicabile consente concretamente la deroga e ne ricorrono tutti i presupposti.
La qualificazione di seminterrato non equivale automaticamente a costruzione sotterranea.
Vanno verificati NTA, regolamento edilizio, titolo edilizio e stato reale dei luoghi.
Quale norma disciplina le distanze tra costruzioni e confini?
L’art. 873 c.c. contiene la disciplina generale delle distanze tra costruzioni.
PRG, NTA e regolamenti edilizi possono integrarla con prescrizioni più rigorose, anche sul confine.
Il giudice deve applicare tali fonti se la parte ne deduce la violazione.
Perché l’altezza di 12,90 metri è rilevante nel caso deciso?
L’art. 14 delle NTA prevedeva una distanza pari alla metà dell’altezza del fronte, con minimo di 5 m.
La metà di 12,90 m è 6,45 m: tale misura diventava la distanza potenzialmente applicabile.
La Cassazione ha richiesto una nuova verifica della deroga invocata dalla controparte.
Quando un muro può essere qualificato come muro di cinta?
La qualificazione dipende dalla conformazione e dalla funzione concreta dell’opera, non dalla sua denominazione.
Nel caso richiamato, la deroga riguardava muri di cinta e manufatti isolati inferiori a 3 m.
Un muro con funzione di parete del garage o di sostegno richiede una valutazione distinta.
Quali controlli deve svolgere il progettista prima di realizzare un muro sul confine?
Occorre acquisire NTA, regolamento edilizio, estratto cartografico e titolo abilitativo applicabile.
Vanno rilevati quota del terreno, altezza del fronte, sviluppo lineare, funzione portante e opere sovrastanti.
Qual è l’errore più frequente nella progettazione di opere seminterrate sul confine?
Ritenere sufficiente l’etichetta “interrato” o “muro di cinta” senza confrontarla con l’opera realizzata.
È essenziale distinguere tra recinzione, contenimento, parete di edificio e manufatto isolato.
La difformità tra progetto assentito e configurazione reale può incidere sulla disciplina delle distanze.
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