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Punti chiave sul credito d’imposta ZES Unica e leasing

• L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il credito d’imposta ZES Unica può spettare anche quando il contratto di leasing è stato firmato e il bene è stato consegnato prima dell’invio della comunicazione preventiva.
• Il chiarimento arriva con la risposta a interpello n. 169 del 3 settembre 2026.
• Il principio da rispettare è che l’investimento deve essere avviato dopo l’entrata in vigore della disciplina agevolativa applicabile.
• Per il credito d’imposta ZES Unica 2026, gli investimenti agevolabili sono quelli realizzati dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2028, secondo la disciplina prorogata dalla Legge di Bilancio 2026.
• Restano obbligatorie la comunicazione preventiva e la successiva comunicazione integrativa all’Agenzia delle Entrate.
• Il leasing può rientrare tra le modalità di acquisizione dei beni agevolabili, ma devono essere rispettati requisiti oggettivi, territoriali, dimensionali e documentali.
• Il chiarimento è rilevante per le imprese che hanno già avviato investimenti nel 2026 e temono di aver perso il credito solo perché il leasing è stato stipulato prima della comunicazione preventiva.

Il credito d’imposta ZES Unica è una delle agevolazioni più importanti per le imprese che investono nel Mezzogiorno e nelle aree ammesse della Zona Economica Speciale unica. Nel 2026 la misura continua a sostenere gli investimenti in beni strumentali destinati a strutture produttive ubicate nelle aree agevolate. Tra i beni ammissibili rientrano nuovi macchinari, impianti, attrezzature, terreni e immobili strumentali, anche acquisiti mediante contratti di locazione finanziaria.

Proprio sul leasing è arrivato un chiarimento importante. Con la risposta a interpello n. 169 del 3 settembre 2026, l’Agenzia delle Entrate ha ammesso la possibilità di accedere al credito d’imposta ZES Unica anche quando il contratto di leasing è stato stipulato e il bene è stato consegnato prima dell’invio della comunicazione preventiva.

Il punto decisivo non è quindi la data di trasmissione della comunicazione preventiva, ma il rispetto del principio di incentivazione: l’investimento deve essere avviato dopo l’entrata in vigore della misura agevolativa e deve rispettare tutti i requisiti previsti dalla normativa. Per molte imprese questo chiarimento è rilevante, perché consente di valutare il credito anche in presenza di investimenti già avviati nel 2026 tramite leasing, purché correttamente documentati e coerenti con la disciplina ZES Unica.

Cos’è il credito d’imposta ZES Unica

Il credito d’imposta ZES Unica è un’agevolazione fiscale destinata alle imprese che realizzano investimenti in beni strumentali nelle aree della Zona Economica Speciale unica. La ZES Unica comprende le zone assistite delle Regioni:

• Basilicata;
• Calabria;
• Campania;
• Molise;
• Puglia;
• Sardegna;
• Sicilia;
• Abruzzo;
• Marche;
• Umbria.

L’agevolazione sostiene investimenti destinati a strutture produttive già esistenti o da impiantare nelle aree ammesse. Possono rientrare tra gli investimenti agevolabili:

• nuovi macchinari;
• impianti;
• attrezzature varie;
• terreni;
• immobili strumentali;
• acquisizione, realizzazione o ampliamento di immobili strumentali;
• beni acquisiti anche mediante contratti di locazione finanziaria.

Il credito è utilizzabile esclusivamente in compensazione tramite modello F24, secondo le modalità e i tempi stabiliti dall’Agenzia delle Entrate.

Cosa cambia con il chiarimento sul leasing

La risposta a interpello n. 169 del 3 settembre 2026 affronta un caso pratico: un’impresa aveva stipulato un contratto di leasing nel febbraio 2026 e il bene era stato consegnato nello stesso mese, quindi prima della finestra per l’invio della comunicazione preventiva. Il dubbio era questo: il credito d’imposta ZES Unica spetta anche se l’investimento in leasing è iniziato prima della comunicazione preventiva? Secondo l’Agenzia delle Entrate, la risposta può essere positiva.

Il principio di incentivazione non richiede necessariamente che l’investimento sia avviato dopo la comunicazione preventiva. Richiede invece che l’investimento sia avviato dopo l’entrata in vigore della disciplina agevolativa. Nel caso esaminato, il leasing era stato stipulato e il bene consegnato nel 2026, cioè in un periodo coperto dalla disciplina del credito d’imposta ZES Unica per l’annualità 2026. Per questo, l’impresa può beneficiare del credito, sempre che siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti.

Questo chiarimento è importante perché evita un’interpretazione troppo restrittiva della comunicazione preventiva. La comunicazione resta obbligatoria, ma non diventa automaticamente il momento da cui può iniziare l’investimento.

Leasing e credito ZES Unica: quali beni possono rientrare

Il leasing è una modalità di acquisizione ammessa dalla disciplina del credito d’imposta ZES Unica, se riguarda beni strumentali destinati a strutture produttive ubicate nelle aree agevolate. In pratica, il bene deve essere:

• nuovo;
• strumentale all’attività d’impresa;
• destinato a una struttura produttiva ubicata nella ZES Unica;
• collegato a un progetto di investimento agevolabile;
• non destinato alla vendita;
• non classificabile come materiale di consumo;
• coerente con i requisiti oggettivi e dimensionali della misura.

Il costo rilevante, in caso di locazione finanziaria, è quello sostenuto dal concedente per l’acquisto del bene, al netto dell’IVA.

Per l’impresa, quindi, è fondamentale conservare e verificare:

• contratto di leasing;
• data di stipula;
• data di consegna del bene;
• documentazione di entrata in funzione o disponibilità del bene;
• fatture e documentazione contabile;
• documenti del fornitore;
• riferimenti alla struttura produttiva agevolata;
• coerenza con il progetto di investimento;
• certificazione delle spese ammissibili.

Il principio di incentivazione: cosa significa per l’impresa

Il principio di incentivazione serve a evitare che un’agevolazione pubblica finanzi investimenti già avviati prima dell’esistenza della misura. Per il credito d’imposta ZES Unica 2026, l’Agenzia delle Entrate ha valorizzato il fatto che la misura sia stata prorogata e reiterata senza soluzione di continuità e che l’investimento sia stato avviato nel periodo agevolato.

Il punto pratico è questo: un investimento in leasing avviato nel 2026 può rientrare nel credito ZES Unica anche se la comunicazione preventiva è stata inviata successivamente, purché l’investimento non sia anteriore all’entrata in vigore della disciplina e siano rispettate tutte le altre condizioni. Questo non significa che ogni leasing sia automaticamente agevolabile.

Significa che la data della comunicazione preventiva non esclude di per sé un investimento già avviato nel periodo agevolato. L’impresa deve comunque dimostrare:

• che l’investimento rientra tra quelli agevolabili;
• che il bene è strumentale;
• che il bene è destinato alla struttura produttiva ZES;
• che l’investimento è coerente con un progetto di investimento iniziale;
• che le spese sono correttamente documentate;
• che sono state inviate le comunicazioni previste;
• che non ci sono cause di esclusione o incompatibilità.

Comunicazione preventiva e comunicazione integrativa: attenzione alle scadenze

Il chiarimento sul leasing non elimina gli adempimenti. Per fruire del credito d’imposta ZES Unica è necessario rispettare le comunicazioni previste dall’Agenzia delle Entrate. Nel triennio 2026-2028, il provvedimento del 30 gennaio 2026 ha approvato i modelli di comunicazione preventiva e comunicazione integrativa per gli investimenti realizzati in ciascuna annualità.

Per il 2026, la comunicazione preventiva doveva essere trasmessa dal 31 marzo al 30 maggio 2026, indicando le spese ammissibili sostenute dal 1° gennaio 2026 e quelle previste fino al 31 dicembre 2026. La comunicazione integrativa servirà invece ad attestare l’avvenuta realizzazione degli investimenti e a indicare il credito maturato in relazione alle spese effettivamente sostenute.

Questo passaggio è essenziale: senza la comunicazione integrativa, corredata dalla documentazione richiesta, l’impresa rischia la decadenza dal beneficio. Per questo il leasing deve essere gestito con attenzione anche dopo la comunicazione preventiva. Non basta avere firmato il contratto: bisogna dimostrare consegna, disponibilità del bene, destinazione alla struttura produttiva, effettivo sostenimento delle spese e correttezza contabile.

Leasing immobiliare e leasing in costruendo: il precedente del 2026

Il tema del leasing non è nuovo nella prassi sul credito d’imposta ZES Unica. Con la risposta a interpello n. 32 dell’11 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito che anche la realizzazione di un immobile strumentale tramite contratto di leasing “in costruendo” può rientrare tra gli investimenti agevolabili.

In quel caso il punto centrale riguardava il momento di effettuazione dell’investimento. Per il leasing in costruendo, la spesa assume rilevanza quando il bene viene consegnato e l’utilizzatore ne acquisisce la disponibilità. Il chiarimento di settembre 2026 si inserisce nello stesso percorso interpretativo: la locazione finanziaria non va esclusa automaticamente dal credito ZES Unica, ma deve essere valutata in base alla natura del bene, al momento di effettuazione dell’investimento e al rispetto dei requisiti della misura. Per le imprese che stanno valutando immobili strumentali, ampliamenti produttivi o beni acquisiti tramite leasing, questo rende ancora più importante una verifica preventiva del progetto.

Quali imprese possono essere interessate dal chiarimento

Il chiarimento interessa soprattutto le imprese che nel 2026 hanno investito o stanno investendo in beni strumentali tramite leasing nelle aree ZES. Può riguardare, ad esempio:

• imprese manifatturiere che acquisiscono nuovi macchinari;
• aziende logistiche che investono in attrezzature e impianti;
• imprese agroindustriali con strutture produttive in area ZES;
• aziende edili che acquistano beni strumentali tramite leasing;
• imprese che ampliano una sede produttiva;
• PMI che realizzano investimenti immobiliari strumentali;
• aziende che stanno avviando una nuova unità produttiva nel Mezzogiorno;
• imprese che hanno già firmato un leasing nel 2026 e temono di aver perso il credito.

Il punto da verificare non è solo il contratto di leasing, ma anche l’analisi dell’intero progetto: localizzazione, bene, utilizzo, tempi, documenti, comunicazioni, importo, normativa sugli aiuti di Stato e compatibilità con altre agevolazioni.

Errori da evitare per accedere al credito d’imposta ZES con il leasing

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate è favorevole alle imprese, ma non deve portare a sottovalutare gli adempimenti.

Gli errori più frequenti sono:

• pensare che il leasing sia sempre agevolabile;
• non verificare se il bene è realmente strumentale;
• non dimostrare la destinazione del bene alla struttura produttiva ZES;
• confondere data di stipula del contratto e data di consegna del bene;
• non conservare documentazione completa;
• non inviare correttamente la comunicazione preventiva;
• dimenticare la comunicazione integrativa;
• includere beni destinati alla vendita o materiali di consumo;
• non verificare il progetto di investimento iniziale;
• non controllare le regole di cumulo con altri incentivi;
• non certificare correttamente le spese;
• utilizzare il credito prima dei termini consentiti.

Il credito d’imposta ZES Unica è una misura ad alto valore, ma anche ad alto rischio documentale. Un errore nella fase di comunicazione, nella prova dell’investimento o nella rendicontazione può compromettere il beneficio.

Perché il chiarimento è importante per le PMI

Per molte PMI, il leasing è uno strumento operativo fondamentale. Permette di acquisire beni strumentali senza immobilizzare immediatamente tutta la liquidità necessaria all’acquisto. Questo può essere decisivo per imprese che vogliono investire in macchinari, impianti o immobili produttivi mantenendo equilibrio finanziario.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate conferma che il leasing può essere compatibile con il credito d’imposta ZES Unica, anche quando la stipula e la consegna sono avvenute prima della comunicazione preventiva, se l’investimento rientra nel periodo agevolato. Per una PMI del Mezzogiorno, questo può aprire la possibilità di recuperare un credito rilevante su investimenti già realizzati nel 2026.

Ma la verifica deve essere puntuale.

Prima di considerare il credito come acquisito, l’impresa dovrebbe controllare:

• se la struttura produttiva è in area ZES ammessa;
• se il bene è nuovo e strumentale;
• se il leasing è finanziario;
• se il bene è stato consegnato nel periodo agevolato;
• se l’investimento rientra in un progetto di investimento iniziale;
• se la comunicazione preventiva è stata inviata correttamente;
• se sarà possibile presentare la comunicazione integrativa;
• se le spese sono certificate;
• se il credito è compatibile con altri aiuti ricevuti.

Come Finera può aiutarti

Il chiarimento sul leasing rende il credito d’imposta ZES Unica ancora più interessante per le imprese che stanno investendo nel Mezzogiorno, ma richiede una lettura tecnica corretta. Ogni investimento va analizzato caso per caso. Finera supporta le PMI nella verifica del potenziale agevolativo, nell’analisi dei requisiti e nella costruzione di una strategia di finanza agevolata collegata agli investimenti aziendali.

In particolare, possiamo aiutarti a verificare:

• se la tua impresa opera in un’area ammessa alla ZES Unica;
• se il bene acquistato o acquisito in leasing può rientrare nell’agevolazione;
• se il progetto rispetta i requisiti richiesti;
• se la documentazione è completa;
• se le comunicazioni sono state o possono essere gestite correttamente;
• se il credito è compatibile con altri incentivi;
• se esistono ulteriori agevolazioni attivabili per lo stesso piano di investimento.

Se la tua impresa ha effettuato o sta programmando investimenti in macchinari, impianti, attrezzature o immobili strumentali in area ZES, questo è il momento giusto per verificare se può accedere al credito d’imposta. Richiedi una prima consulenza gratuita e senza vincoli con gli esperti Finera: analizzeremo progetto, requisiti, documentazione e agevolazioni attivabili.

FAQ credito d’imposta ZES Unica e leasing

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