Incredibile ma vero: una vecchia licenza edilizia può conservare efficacia anche quando i lavori siano stati eseguiti molti anni dopo dal suo rilascio, in base alla norma transitoria dell’articolo 18 L. 10/1977, la quale ne ha prorogato la validità fin dall’origine, qualora il Comune non abbia mai accertato formalmente la decadenza con espresso provvedimento. Il TAR Liguria con sentenza n. 1079/2026 applica questo principio a una licenza edilizia rilasciata addirittura nel 1967 (e qui non c’entra nulla la questione “ante ’67, dentro o fuori centri abitati) e ricostruisce le conseguenze sullo Stato Legittimo, sulle parziali difformità e sulle possibilità di regolarizzare.
Punti chiave
- esiste un regime di ultrattività delle licenze edilizie già rilasciate anche anni prima della L. 10/1977 verso le opere eseguite dopo il loro termine di scadenza, entro la L. 47/85;
- la decadenza della licenza edilizia, pur derivando dal decorso del termine, richiede un provvedimento comunale di accertamento;
- le lievi difformità rispetto allo Stato Legittimo vanno esaminate attraverso tolleranze, sanzioni per parziale difformità o regolarizzazione ex art. 34-ter DPR 380/2001.
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Il caso: ampliamento licenziato nel 1967 e realizzato nel 1981
La controversia riguarda un piccolo fabbricato sul quale era stata rilasciata una licenza edilizia il 22 aprile 1967, relativa anche a un ampliamento. Le opere non erano state eseguite immediatamente. Nel 1981 il proprietario ottenne un’autorizzazione per il rifacimento della copertura, con la prescrizione di completare le murature esterne secondo il progetto originario.
Il Comune, molti anni dopo, ha ordinato la demolizione di quell’ampliamento del manufatto ritenendo che l’ampliamento fosse stato realizzato senza un titolo efficace, ritenendo decaduta la licenza edilizia del 1967; il proprietario si è opposto sostenendo che fosse rimasta valida per effetto delle proroghe legislative intervenute nel frattempo.
E in effetti il TAR Liguria ha accolto questa censura sulla base del tuttora vigente art. 18 della L. 10/1977, con cui è stata disposta per legge l’ultrattività (o ulteriore efficacia) delle licenze edilizie precedentemente rilasciate per un periodo di quattro anni a partire dall’entrata in vigore della L. 10/1977, ossia il 30 gennaio 1977:
«Rimangono salve le licenze edilizie già rilasciate, anche in attuazione di piani di lottizzazione, prima della data di entrata in vigore della presente legge, purché i lavori siano completati entro quattro anni dalla stessa data, così da rendere gli edifici abitabili o agibili. Per la parte non completata entro tale termine dovrà essere richiesta la concessione».
Successivamente altre disposizioni legislative hanno poi prorogato tale ultrattività delle licenze già rilasciate, sino al 31 dicembre 1985:
- D.L. 4/1981 (convertito con L. 58/1981), articolo 1 comma 2, prorogato al 31 dicembre 1983;
- D.L. 747/1983 (converfito con L. 18/1984), articolo 6 comma 7, proroga il termine al 31 dicembre 1984;
- D.L. 901/1984 (convertito con L. 42/1985), articolo 1 comma 5-quater, proroga da ultimo al 31 dicembre 1985.
Secondo il TAR Liguria, anche una vecchia licenza rilasciata nell’aprile del 1967, e pertanto anni prima della L. 10/1977, rientrava nella disciplina transitoria ex articolo 18: il fatto che il termine originario fosse già decorso al momento dell’entrata in vigore della legge Bucalossi non è stato ritenuto decisivo, perché il Comune non aveva adottato alcun provvedimento di accertamento della decadenza.
È stato escluso un effetto decadenziale per legge ed automatico per le licenze edilizie, in forza della disciplina transitoria art. 18 L. 10/1977, ma a condizione che l’opera fosse poi ultimata entro il periodo di scadenza prorogato: perchè, in base a quanto sopra, si devono considerare automaticamente decadute le licenze edilizie rimaste efficaci per ultrattività fino al 31/12/1985, data di ultima proroga. In questo ambito vi rientrano non solo le licenze edilizie rilasciate dopo la legge ponte n. 765/1967, ma anche quelle rilasciate prima di essa, proprio come nella fattispecie trattata dal TAR Liguria (licenza di aprile 1967). Inoltre, l’anzidetto articolo 18 sottace e non fa distinzioni sul punto.
LICENZA EDILIZIA: dalla Legge 1150/42 alla L. 765/67, per quali opere c’era obbligo di licenza edilizia nei centri abitati
Decadenza del titolo edilizio: serve l’accertamento del Comune
La sentenza del TAR richiama espressamente il principio conforme già espresso dal Consiglio di Stato n. 2546/2019:
«Poiché l’efficacia della licenza edilizia rilasciata alla (omissis) nel 1974 è stata espressamente fatta salva dalla norma transitoria in questione e poiché alla data di scadenza della proroga ex lege dell’efficacia del titolo edilizio – id est 31 dicembre 1985 – il rustico era stato completato, per questa parte il fabbricato deve ritenersi legittimamente realizzato in forza di titolo valido ed efficace, ferme restando le difformità su cui non v’è contestazione. In ogni caso, ferma la inoppugnabilità della licenza edilizia in quanto non contestata nei termini di legge e ferma la sua perdurante efficacia alla data di completamento del rustico per le ragioni esposte, osserva il collegio, in via generale, che l’effetto decadenziale conseguente alla inerzia protrattasi oltre il termine massimo per l’inizio dei lavori indicato nel titolo, per quanto discendente direttamente dalla legge, necessita comunque di un provvedimento comunale che, con effetti dichiarativi, accerti l’intervenuta decadenza e ciò sia per verificare che il termine sia effettivamente spirato sia e soprattutto per accertare che non ricorrano cause di forza maggiore che possano giustificare una sospensione del termine o una sua proroga».
Il Consiglio di Stato conferma che l’effetto decadenziale relativo alle licenze edilizie passate, collegato all’inerzia oltre il termine previsto dal titolo discende dalla legge, ma necessita comunque di un provvedimento comunale dichiarativo. Tale accertamento serve anche a verificare l’effettivo decorso del termine e l’eventuale presenza di circostanze idonee a giustificare sospensioni o proroghe. In sostanza si deve accertare quali opere siano state effettivamente realizzate nell’arco temporale di efficacia del titolo, nella licenza edilizia; se ci pensiamo, questo criterio vale ancora oggi per i permessi di costruire quando si deve accertare la relativa decadenza, l’avvenuto inizio e fine lavori dentro i termini di validità ed efficacia.
Stato Legittimo e prova della data di realizzazione
Tornando alla sentenza del TAR, essa ha anche valorizzato l’autorizzazione edilizia rilasciata nel 1981, assieme alla prescrizione comunale di completare le murature secondo il progetto originario, la documentazione catastale del 1991 e ulteriori elementi indiziari convergenti. La ricostruzione storica dei titoli abilitativi e della concreta esecuzione delle opere diventa quindi decisiva per determinare lo Stato Legittimo del manufatto e delle relative porzioni.
La pronuncia offre un esempio concreto di quanto la verifica dello Stato Legittimo dell’immobile richieda una ricostruzione documentale e tecnica, senza potersi limitare alla situazione catastale o a una lettura isolata del singolo titolo edilizio.
Tolleranze e art. 34-ter per le parziali difformità ante ’77
Il TAR ha confermato l’ultrattività della licenza edilizia rilasciata nel 1967, la cui efficacia risulta dilatatasi per legge fino al 31 dicembre 1985, anche se essa era formalmente scaduta già prima. Infatti, nell’articolo 31 della L. 1150/1942, modificato dall’articolo 10 della L. 765/1967, era scritto che la licenza edilizia di regola avesse durata massima di un’anno:
«La licenza edilizia non può avere validità superiore ad un anno; qualora entro tale termine i lavori non siano stati iniziati l’interessato dovrà presentare istanza diretta ad ottenere il rinnovo della licenza».
Per cui, una volta accertata la validità del titolo originario, il TAR ha distinto la questione delle parziali difformità effettuate rispetto alla licenza edilizia. La sentenza ha confermato quanto detto anche nel mio libro “Salva Casa”, ossia che, qualora tali difformità non rientrino nelle tolleranze costruttive dell’art. 34-bis DPR 380/2001, il Comune conserva il potere di applicare la disciplina dell’art. 34 (parziali difformità dal permesso di costruire), ferma restando la possibilità per il privato di ricorrere alla regolarizzazione con “SCIA Ante ’77” prevista dall’art. 34-ter (introdotto con L. 105/2024).
La parziale difformità comprendeva anche una modesta traslazione del sedime, che per il TAR risulta comunque suscettibile di regolarizzazione ai sensi dell’art. 34-ter (non rientrando nell’illecito superiore delle variazioni essenziali, quest’ultime esclude dall’articolo 34-ter).
Conclusioni e consigli utili
La sentenza TAR Liguria n. 1079/2026 è stata molto utile perchè ha ricordato come gestire quei “buchi” misteriosi che ogni tanto compaiono dalle ricerche di Stato Legittimo e di conformità urbanistica edilizia dell’immobile. Spesso capita di trovare licenze edilizie rilasciate anni prima della L. 10/1977, e si verifica che le opere sono state realizzate ad anni di distanza dal uso rilascio. La legge Bucalossi n. 10/1977 ha “resuscitato” l’efficacia di queste licenze edilizie verso le stesse opere autorizzate dopo la scadenza nominale del termine. Questo ragionamento e questa ultrattività prevista dall’articolo 18 L. 10/1977 trova applicazione anche alle licenze edilizie rilasciate prima della legge ponte n. 765/1967, non trovando elementi o distinzioni tra licenze ante e post 1967.
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Carlo Pagliai · Ingegnere urbanista
Riferimenti normativi
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9-bis, 31, 34, 34-bis e 34-ter.
- L. 28 gennaio 1977, n. 10, art. 18.
- D.L. 22 dicembre 1984, n. 901, convertito dalla L. 1 marzo 1985, n. 42.
- D.L. 29 dicembre 1983, n. 747, convertito dalla L. 27 febbraio 1984, n. 18.
- D.L. 23 gennaio 1981, n. 4, convertito dalla L. 20 marzo 1981, n. 58.
- L.R. Liguria 6 giugno 2008, n. 16, art. 48.
Giurisprudenza citata
- TAR Liguria, Sez. II, 28 settembre 2026, n. 1079.
- Consiglio di Stato, Sez. IV, 19 aprile 2019, n. 2546.
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