Notizie brutte per chi ha domande di condono ancora pendente, perchè la mancata integrazione documentale entro novanta giorni dalla formale richiesta comunale può rendere improcedibile una domanda di condono edilizio, col conseguente diniego per avvenuta decadenza. Il principio trova fondamento nell’art. 39, comma 4, L. 724/1994, come modificato dall’art. 2, comma 37, lett. d), L. 662/1996, e integrato dalla L. 449/1997, art. 49, comma 7.
Il problema più delicato riguarda però un passaggio successivo: cosa accade se i documenti vengono depositati oltre i novanta giorni, ma prima che il Comune abbia formalmente concluso il procedimento? Su questo profilo si sono formati orientamenti non perfettamente coincidenti: alcune pronunce hanno lasciato spazio alla valutazione dell’integrazione tardiva; altre, soprattutto nel 2026, hanno invece valorizzato la natura decadenziale e sostanzialmente automatica dell’improcedibilità.
Punti chiave
- il termine di tre mesi decorre dalla richiesta espressa notificata dal Comune;
- la giurisprudenza lo considera perentorio;
- un orientamento ammette la valutazione dell’integrazione tardiva prima dell’archiviazione;
- l’altro adotta invece una lettura fortemente restrittiva;
Il termine di 90 giorni per integrare le domande di condono
Come già approfondito nel mio articolo sul termine tassativo di 90 giorni per integrare la domanda di condono, la mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro tre mesi dalla richiesta espressa notificata dal Comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego, in particolare per le richieste avanzate ai sensi e posteriormente alle leggi n. 662/96 e n. 449/97.
La disciplina può riguardare anche le domande presentate ai sensi della L. 47/1985 sulle quali non sia maturato il silenzio-assenso per carenza documentale (e già questa cosa è una chimera), proprio perchè tale istituto è vulnerabile di fronte alle domande di condono rimaste incomplete. Sul punto si sono formati due orientamenti:
- Permissivo, ormai superato;
- Restrittivo, confermato anche nel 2026;
Il precedente orientamento più permissivo
Un orientamento più favorevole alla chiusura tardiva dei condoni pendenti è riconducibile a Consiglio di Stato, sez. II, 12 marzo 2020, n. 1766.
Secondo questa impostazione, il termine è vero che risulta perentorio, ma fino all’adozione di una formale pronuncia di improcedibilità da parte del Comune, la documentazione tardivamente prodotta potrebbe ancora essere esaminata dall’Amministrazione. Per questo molti Comuni hanno preferito (o dovuto) non approcciarsi in termini rigidi col cittadino interessato. Avevo già ricostruito questo filone nel precedente post sulle integrazioni tardive nelle pratiche di condono, evidenziandone però il carattere piuttosto circoscritto.
Attuale orientamento restrittivo, improcedibilità operante ex lege
L’orientamento restrittivo viene confermato da ultimo con Consiglio di Stato, 9 marzo 2026, n. 1837, in cui la vicenda riguardava una domanda di condono presentata nel 1986; nel 1998 il Comune aveva inviato una richiesta di integrazioni disponendo il termine di novanta giorni a pena di improcedibilità, e quindi già in vigenza delle due norme che imposero il termine tassativo per velocizzare la chiusura dei procedimenti pendenti:
- articolo 39, comma 4, legge n. 724/1994, modificato dall’articolo 2, comma 37, lettera d) della L. 662/1996, ha stabilito che «la mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro il termine di tre mesi dalla espressa richiesta di integrazione notificata dal comune comporta l’improcedibilità della domanda e i conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria per carenza di documentazione».
- l’articolo 49, comma 7, legge n. 449/1997, stabilisce che «le disposizioni di cui al penultimo periodo del comma 4 dell’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 (…), introdotte dall’articolo 2, comma 37, lettera d), della legge 23 dicembre 1996, n. 662, relative alla mancata presentazione dei documenti, si applicano anche alle domande di condono edilizio presentate ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per cui non sia maturato il silenzio assenso a causa di carenza di documentazione obbligatoria per legge».
Negli anni successivi erano proseguite interlocuzioni, pagamenti e ulteriori produzioni documentali, senza però concretizzare una completa integrazione avvenuta in quei termini temporali. E questo è un approccio “bonario” facile da riscontrare in più sedi sul territorio nazionale: in fin dei conti, a decenni di distanza dal deposito della domanda le vicende della proprietà sono state sicuramente interessate da trasferimenti, successioni, esecuzioni coattive e via dicendo. Diciamo che una parte dei proprietari hanno perso memoria delle domande pendenti, credendole come dei diritti acquisiti tali da poterle tenere aperte per infilarci magari altre ristrutturazioni dentro. In verità non funziona così, anzi il contrario.
Il Consiglio di Stato con sentenza n. 1837/2026, ha ritenuto tutto ciò insufficiente, e l’anzidetta sentenza qualifica il termine perentorio dei novanta giorni imposto come meccanismo decadenziale, pur formalmente espresso attraverso la nozione di improcedibilità, precisando che esso «opera in modo sostanzialmente automatico e non risulta suscettibile di forma alcuna di disponibilità da parte degli uffici amministrativi». Più dettagliatamente, la stessa sentenza ha affermato che la giurisprudenza ha avuto sul punto modo di chiarire che:
«la legge n. 662 del 1996 (articolo 2, comma 37), nel modificare l’articolo 39, comma 4 della legge n. 724/94 ha introdotto tra le cause di improcedibilità e diniego delle domande di condono il tardivo deposito dell’integrazione documentale oltre novanta giorni dalla espressa richiesta notificata dal Comune «la mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro il termine di tre mesi dalla espressa richiesta di integrazione notificata dal Comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria per carenza di documentazione». La stessa causa di improcedibilità vige anche per le domande presentate ai sensi del cosiddetto ultimo condono edilizio di cui è causa, il quale richiama le stesse procedure di cui alla l. 47/85 e alla l. 724/94 tramite il rinvio di cui al comma 25 dell’articolo 32 del D.L. 269 del 2003 convertito con modifiche in l. 326 del 2003” (Cons. Stato, VII, 29 settembre 2023, n. 8594)».
Pertanto, tutte le domande di condono edilizio presentate ai sensi delle tre leggi (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03) sono soggette a questa “ghigliottina procedurale”, con automatico diniego.
E a nulla vale sostenere che le richieste integrative comunali successive alla decorrenza del termine avessero sostanzialmente riaperto l’istruttoria: il Consiglio di Stato ha escluso che il comportamento dell’Amministrazione possa trasformare in ordinatorio un termine che la legge configura come perentorio; caso mai il meccanismo opera per legge e non può essere neutralizzato da successive interlocuzioni. Tale conclusione è coerente con il filone già esaminato nell’articolo sul condono bocciato per mancata integrazione documentale entro i termini.
L’orientamento restrittivo è stato confermato da altre sentenze
Il principio restrittivo che prevede automatica decadenza dall’istanza di condono per mancata integrazione dei termini come sopra descritti è stato affermato nella sentenza n. 1837/2026 del Consiglio di Stato, ma essa non è isolata, ecco successive conferme:
- Consiglio di Stato n. 2104/2026 ha nuovamente affermato la rilevanza del tardivo deposito oltre novanta giorni quale causa di improcedibilità.
- Consiglio di Stato n. 5243/2026, pur confermando la severità del termine, ha però escluso l’improcedibilità quando i documenti erano già nella disponibilità dell’Amministrazione e gli interessati si erano tempestivamente attivati.
- Consiglio di Stato n. 6341/2026 ha inoltre ribadito la necessità di una vera richiesta integrativa notificata dal Comune.
Ne deriva che nel 2026 l’orientamento restrittivo richiede una rigorosa verifica dei presupposti e delle passate richieste di integrazioni notificate dal Comune agli interessati.
Hai un dubbio sulla regolarità urbanistica del tuo immobile?
Posso aiutarti a esaminare il caso e a individuare le criticità edilizie, urbanistiche e immobiliari.
Conclusioni e consigli utili
Con l’orientamento restrittivo diventa più difficile sostenere che basti integrare ancora oggi i documenti per ottenere il rilascio del provvedimento finale (concessione edilizia in sanatoria o autorizzazione edilizia in sanatoria). Questo orientamento comporta un diverso approccio nel verificare le pratiche ancora pendenti, perchè richiede di accertare nel dettaglio:
- valida richiesta di integrazione;
- rituale notifica;
- effettiva mancanza dei documenti;
- riconducibilità degli stessi a quelli previsti per legge;
- integrale decorso dei tre mesi;
- eventuale impossibilità non imputabile al soggetto istante;
- disponibilità pregressa dei documenti presso l’Amministrazione.
È quindi sulla validità del meccanismo decadenziale, più che sulla mera tardività, che si concentra l’operatività delle verifiche immobiliari: il deposito tardivo della documentazione non garantisce probabilità di esito positivo dell’istanza di condono, ed essendo oggi l’anno 2026 inoltrato, diventa dura in tal senso. Viene anche da domandarsi se le eventuali pratiche integrate oltre quei termini perentori, e concluse con esito positivo, quale valore abbiano e se siano suscettibili di annullamento. Il rischio di annullare i relativi titoli ottenuti nonostante l’improcedibilità e relativa decadenza c’è eccome.
Riferimenti normativi
- L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 35;
- L. 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39, comma 4;
- L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 2, comma 37, lett. d);
- L. 27 dicembre 1997, n. 449, art. 49, comma 7;
- D.L. 30 settembre 2003, n. 269, art. 32.
Giurisprudenza citata
- Consiglio di Stato, sez. II, 5 agosto 2026, n. 6341;
- Consiglio di Stato, sez. II, 1 luglio 2026, n. 5243;
- Consiglio di Stato, sez. VII, 13 marzo 2026, n. 2104;
- Consiglio di Stato, sez. III, 9 marzo 2026, n. 1837;
- Consiglio di Stato, sez. II, 12 marzo 2020, n. 1766.
Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved
DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili. In conformità della L. 132/2026 alcuni testi potrebbero essere stati revisionati da intelligenza artificiale.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
