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Roma Capitale ha modificato il regolamento sulle procedure di condono edilizio per ridurre l’arretrato amministrativo. Le principali novità riguardano l’eliminazione dei sorteggi, la revisione dei criteri per i controlli sostanziali, la riduzione dei tempi istruttori e l’attestazione del silenzio assenso. Un approfondimento sulle implicazioni per professionisti e proprietari e sulle differenze tra semplificazione amministrativa e requisiti necessari alla sanatoria.
Un arretrato amministrativo che attraversa quarant’anni
Il condono edilizio rappresenta una delle questioni irrisolte nella gestione del patrimonio immobiliare italiano. Roma costituisce un caso particolarmente significativo.
Nel 2019, quando l’Assemblea Capitolina approvò il regolamento per lo snellimento e la semplificazione delle procedure, l’Amministrazione dichiarava di dover affrontare un arretrato superiore a 180.000 pratiche, relative ai tre condoni edilizi nazionali e alla legislazione regionale applicabile.
Nell’aprile 2026, un’inchiesta di Martina Zanchi pubblicata su Il Tempo riferiva che le pratiche ancora pendenti erano circa 160.000.
Sono numeri che evidenziano le difficoltà incontrate nel corso degli anni per definire un insieme molto consistente di procedimenti amministrativi.
Le conseguenze possono interessare anche il mercato immobiliare. La mancata definizione di una domanda di condono può infatti complicare le verifiche documentali necessarie per la compravendita, il finanziamento e la trasformazione degli immobili.
Occorre tuttavia distinguere le pratiche formalmente ancora pendenti da quelle effettivamente lavorabili, nonché dalle istanze che richiedono integrazioni documentali o ulteriori adempimenti da parte dei richiedenti.
Senza questa distinzione, il numero complessivo dell’arretrato non consente di valutare adeguatamente né il lavoro degli uffici né l’efficacia delle misure di semplificazione.
La riforma del 2026: che cosa cambia
Il 17 aprile 2026 Roma Capitale ha annunciato l’approvazione delle modifiche al regolamento per lo snellimento delle procedure di condono edilizio. Il provvedimento interviene sul sistema introdotto con la deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 40 del 16 maggio 2019.
La modifica riguarda esclusivamente le pratiche trattate attraverso la procedura semplificata, che prevede la presentazione di una relazione asseverata da parte di un tecnico incaricato.
Le principali innovazioni annunciate dall’Amministrazione sono:
- Eliminazione del sorteggio utilizzato per individuare ulteriori pratiche da sottoporre a verifica sostanziale.
- Superamento della soglia volumetrica di 450 metri cubi quale criterio automatico per attivare tali controlli.
- Concentrazione delle verifiche approfondite sui casi che coinvolgono vincoli archeologici o paesaggistici e sulle pratiche per le quali emergono criticità durante l’istruttoria.
- Riduzione da 180 a 120 giorni del termine previsto per la verifica sostanziale.
- Previsione della conclusione, mediante controllo formale, di circa il 55% delle pratiche entro 60 giorni.
- Introduzione di un’attestazione ufficiale relativa al perfezionamento del silenzio assenso.
Il potenziamento della piattaforma informatica SICER costituisce uno degli strumenti operativi attraverso i quali l’Amministrazione intende sostenere la nuova organizzazione delle procedure.
È importante sottolineare che la percentuale del 55% rappresenta una previsione comunicata dall’Amministrazione, non un risultato già verificato.
Il problema dei controlli: verificare meno o verificare meglio?
Uno degli aspetti più interessanti della riforma riguarda il sistema dei controlli.
Secondo i dati relativi al 2025 comunicati dall’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia, il 76% delle pratiche veniva sottoposto a verifica sostanziale.
Nell’80% dei casi, tali verifiche confermavano il risultato del precedente controllo formale.
È su questa base che Roma Capitale ha motivato la scelta di modificare il sistema di selezione delle pratiche da sottoporre ad approfondimento.
La questione merita alcune considerazioni. La conferma dell’esito di un controllo precedente non significa necessariamente che il secondo controllo fosse inutile. Per giudicare l’efficacia del sistema occorrerebbe conoscere la natura delle irregolarità individuate, il rischio associato alle diverse categorie di intervento e l’effettiva capacità delle verifiche di intercettare dichiarazioni inesatte.
Il punto, dunque, non dovrebbe essere semplicemente la riduzione del numero dei controlli.
Una possibile evoluzione consiste nell’adottare criteri di selezione maggiormente orientati al rischio, concentrando le risorse amministrative sui casi che presentano maggiori criticità tecniche, documentali e territoriali.
Per valutare l’efficacia della riforma sarà necessario disporre di dati sui tempi effettivi di definizione delle pratiche, sugli esiti delle verifiche e sulle eventuali irregolarità individuate.
La responsabilità dei professionisti e il ruolo delle asseverazioni
La riforma attribuisce un ruolo centrale alla relazione asseverata dal professionista incaricato.
La procedura semplificata si fonda infatti sulle dichiarazioni tecniche presentate attraverso la piattaforma SICER, che consente la consultazione dei dati disponibili, la trasmissione delle richieste e la gestione telematica delle pratiche.
La semplificazione amministrativa comporta quindi una maggiore rilevanza dell’attività preliminare svolta dal professionista.
Per ricostruire correttamente la situazione di un immobile possono essere necessarie verifiche documentali complesse, soprattutto quando si tratta di interventi risalenti a diversi decenni fa.
La completezza degli elaborati, la ricostruzione dello stato dei luoghi e la corretta identificazione delle opere oggetto della domanda assumono particolare importanza.
Rimane inoltre fondamentale distinguere la semplificazione della procedura amministrativa dai requisiti tecnici previsti dalla legislazione.
Un esempio riguarda proprio la soglia dei 450 metri cubi.
La legge 47/1985, all’articolo 35, contempla specifici obblighi documentali per le opere abusive che superano tale volumetria, compresi quelli relativi alla certificazione dell’idoneità statica.
Il superamento della soglia di 450 metri cubi come criterio automatico di selezione dei controlli previsto dal regolamento comunale non comporta quindi l’eliminazione degli obblighi stabiliti dalla normativa nazionale.
Il silenzio assenso non equivale a una sanatoria automatica
Un’altra novità annunciata riguarda il rilascio di un’attestazione ufficiale relativa al perfezionamento del silenzio assenso.
La finalità dichiarata da Roma Capitale è aumentare la certezza documentale nei rapporti immobiliari.
È tuttavia necessario distinguere la formazione del silenzio assenso, disciplinata dalla normativa applicabile, dalla procedura amministrativa prevista per verificarne i presupposti e documentarne il perfezionamento.
Il regolamento capitolino del 2019 già contemplava specifiche procedure per la formazione del silenzio assenso attraverso dichiarazioni asseverate e verifiche amministrative.
La disciplina nazionale, a partire dall’articolo 35 della legge 47/1985, subordina inoltre la formazione del silenzio assenso a precise condizioni, con disposizioni particolari per gli immobili sottoposti a vincoli.
Non sarebbe pertanto corretto interpretare il termine di 60 giorni annunciato per la nuova procedura semplificata come un termine generale trascorso il quale qualsiasi abuso edilizio può considerarsi automaticamente sanato.
Il perfezionamento del silenzio assenso deve essere valutato in relazione alla specifica disciplina applicabile alla domanda di condono e alla sussistenza dei relativi presupposti.
Le aree vincolate: la semplificazione non modifica i limiti alla condonabilità
La distinzione tra semplificazione procedurale e requisiti sostanziali diventa particolarmente rilevante quando si parla di immobili situati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico.
Le tre leggi nazionali sul condono edilizio hanno ambiti applicativi differenti.
In particolare, il terzo condono, introdotto dall’articolo 32 del decreto-legge 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, prevede limitazioni particolarmente stringenti per gli interventi realizzati in aree vincolate.
La giurisprudenza amministrativa ha ripetutamente chiarito che, in tali aree, il terzo condono è applicabile soltanto agli interventi di minore rilevanza individuati dalla normativa e alle condizioni previste dalla legge.
L’argomento è stato recentemente approfondito su INGENIO nell’articolo di Matteo Peppucci “Condono edilizio della nuova casa in zona vincolata: le regole“, che analizza la sentenza TAR Lazio n. 14696/2026.
La possibilità di definire più rapidamente un procedimento non comporta quindi l’ampliamento delle categorie di interventi ammesse alla sanatoria straordinaria.
Digitalizzare le procedure significa anche ripensare i processi
Il caso romano presenta infine un interesse che supera la questione specifica del condono.
Già nel 2019 Roma Capitale aveva individuato nella digitalizzazione uno degli strumenti per accelerare le procedure amministrative.
Il regolamento prevedeva la presentazione telematica delle istanze, l’utilizzo delle asseverazioni e l’individuazione automatizzata di un campione di pratiche da sottoporre a controllo.
A distanza di sette anni, il nuovo intervento dimostra che la disponibilità di strumenti digitali non esaurisce il problema dell’organizzazione amministrativa.
Le tecnologie possono facilitare la gestione documentale, la tracciabilità dei procedimenti e la programmazione delle attività. Tuttavia, per migliorare concretamente i risultati, devono accompagnarsi a una revisione dei processi e dei criteri con cui vengono utilizzate le risorse disponibili.
La vicenda solleva una questione più generale: quante procedure amministrative continuano a riprodurre digitalmente processi originariamente concepiti per una gestione cartacea?
E quanto si potrebbe migliorare intervenendo non soltanto sugli strumenti informatici, ma anche sull’organizzazione e sulla qualità delle informazioni?
Sono interrogativi che riguardano direttamente la trasformazione digitale della Pubblica Amministrazione e il futuro della gestione del patrimonio edilizio.
Conclusioni: per valutare la riforma servono risultati misurabili
La modifica delle procedure di condono approvata da Roma Capitale rappresenta un intervento organizzativo finalizzato ad affrontare un arretrato accumulato nel corso di diversi decenni. L’effettiva efficacia delle nuove disposizioni dovrà però essere verificata attraverso risultati misurabili.
Non sarà sufficiente conoscere il numero delle pratiche concluse.
Occorrerà valutare anche la riduzione complessiva dell’arretrato, i tempi effettivi dei procedimenti, la qualità delle istruttorie e la capacità dell’Amministrazione di individuare le situazioni che richiedono verifiche approfondite.
Soprattutto, sarà necessario evitare che la ricerca di maggiore rapidità amministrativa venga confusa con un allentamento dei requisiti sostanziali previsti dalla normativa edilizia e dalle disposizioni di tutela del territorio.
La sfida non consiste semplicemente nel concludere più pratiche, ma nel rendere i procedimenti più efficienti, verificabili e giuridicamente affidabili.
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