La sanatoria classica (sincrona) degli abusi edilizi presuppone la conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione delle medesime ed a quello della presentazione della domanda. Se non c’è conformità con il vigente piano di regolatore, non può esserci sanatoria.
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La doppia conformità resta il presupposto essenziale per ottenere la sanatoria ordinaria prevista dall’art. 36 del d.P.R. 380/2001: l’intervento abusivo deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia quando è stato realizzato sia quando viene presentata l’istanza. L’onere di dimostrare tale requisito grava sul privato, che deve fornire elementi concreti a sostegno della conformità in entrambi i momenti. La regola va distinta dalla sanatoria semplificata dell’art. 36-bis introdotta dal Decreto Salva Casa.
Doppia conformità e onere della prova
La doppia conformità edilizia e urbanistica è stata di recente protagonista di un grande cambiamento, considerando le modifiche apportate in materia dal Decreto Salva Casa, che ha introdotto la cd. sanatoria semplificata degli abusi edilizi.
Oggi, però, vogliamo soffermarci su un aspetto piuttosto importante della vicenda: chi deve dimostrare la doppia conformità, sia essa sincrona o asincrona? La prova è sempre a carico del privato o anche la PA ne è coinvolta? Sul tema è intervenuto il Tar Sicilia, che con la sentenza n.900/2026 fornisce chiarimenti piuttosto importanti.
La sentenza, infatti, chiarisce i presupposti rigorosi dell’istituto della sanatoria edilizia ordinaria, specificando che la “doppia conformità” deve essere provata dal richiedente.
Dall’accertamento di conformità classico alla sanatoria semplificata: breve recap
Il concetto di doppia conformità è cambiato notevolmente col Decreto Salva Casa, che ha inserito al Testo Unico Edilizia l’art.36-bis il quale consente la possibilità di ‘sanare’ gli abusi minori (parziali difformità da permesso e SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali al titolo abilitativo) con una doppia conformità semplificata (conformità edilizia al momento dell’effettuazione dell’intervento e urbanistica al momento della presentazione dell’istanza), con ulteriore previsione del ‘condizionamento’ a specifici interventi volti a eliminare le eventuali parti che non possono essere sanate e ad assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza.
In caso di abusi edilizi pieni, cioè assenza di permesso di costruire o totale difformità da esso, non si scappa però dall’accertamento di conformità classico ex art.36 del dpr 380/2001: serve, quindi, la conformità urbanistica ed edilizia prima e dopo e non è ammesso alcun tipo di sanatoria condizionata, tanto meno tramite accordi col comune.
E’ proprio su un caso riconducibile a questa ipotesi che si sofferma il Tar Sicilia.
Il caso: ampliamento balcone e realizzazione tettoia senza permesso
Si dibatte sull’ingiunzione di demolizione impartita dal comune per l’avvenuta realizzazione di opere abusive, consistenti nell’ampliamento del balcone retrostante e nella realizzazione di una tettoia.
Il ricorrente, quindi, ha avanzato istanza ex art. 36 d.P.R. 380/01 per la regolarizzazione delle medesime, che il comune ha respinto, ritenuta la mancata ottemperanza all’ingiunzione a demolire ed il difetto di conformità delle opere in questione al vigente p.r.g.
Le regole della sanatoria ordinaria
Preliminarmente, il Tar ricorda che l’art. 36, co. 1 d.P.R. 380/2001, disciplinante il c.d. accertamento di conformità, dispone: “In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa e comunque fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
Presupposto indefettibile affinché possa essere concesso il titolo edilizio in questione è, dunque, la conformità delle opere abusivamente realizzate alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione delle medesime ed a quello della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).
L’onere della prova è a carico del privato
La costante giurisprudenza, pertanto, afferma: “non può revocarsi in dubbio che in sede di accertamento di conformità […] sia interamente a carico della parte l’onere di dimostrare la cd. doppia conformità necessaria per l’ottenimento della sanatoria edilizia ordinaria ai sensi dell’art. 36 D.p.r. n. 380/2001 (già art. 13 l. n. 47/1985), attesa la finalità dell’istituto in parola come individuata dalla consolidata giurisprudenza dei giudici amministrativi, secondo cui presupposto indefettibile per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria è la c.d. doppia conformità, vale a dire la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria” (Cons. Stato, n. 2603/2017; nello stesso senso, ex multis, T.A.R. Sicilia, Palermo, nn. 516/2025 e 2560/2024, T.A.R. Lombardia, Milano, n. 1298/2018, T.A.R. Campania, Napoli, n. 5171/2018).
Nel caso in esame, a fronte di un provvedimento motivato sulla difformità delle opere al p.r.g. vigente, con esplicito riferimento alla norma violata, parte ricorrente non ha provato – e, per la verità, neppure dedotto – il requisito della doppia conformità, anche solo contestando la veridicità della difformità indicata dall’amministrazione.
FAQ TECNICHE: Onere della prova della doppia conformità classica | Ingenio
Chi deve dimostrare la doppia conformità prevista dall’art. 36 del d.P.R. 380/2001?
L’onere probatorio grava sul responsabile dell’abuso o sull’attuale proprietario che presenta la domanda di sanatoria. Deve essere dimostrato che l’opera rispettava la disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia a quello dell’istanza.
Che cosa si intende per doppia conformità nella sanatoria ordinaria?
L’opera abusiva deve essere conforme alle regole urbanistiche ed edilizie applicabili in due momenti distinti: quando l’intervento è stato eseguito e quando viene richiesta la sanatoria. Se manca anche una sola delle due conformità, il permesso in sanatoria ex art. 36 non può essere rilasciato.
Il Comune deve provare che l’opera non è conforme al piano vigente?
No. Se l’amministrazione indica nel provvedimento le ragioni della difformità, spetta al privato dimostrare l’esistenza dei presupposti per la sanatoria. Il TAR Sicilia ha ribadito che il richiedente deve fornire la prova della doppia conformità, non limitandosi a contestare genericamente la posizione del Comune.
La disciplina del Salva Casa ha eliminato la doppia conformità?
No, ma ha introdotto con l’art. 36-bis una forma di sanatoria semplificata per determinate categorie di interventi, come alcune parziali difformità e variazioni essenziali. La disciplina applicabile dipende quindi dalla tipologia dell’abuso: per gli interventi rientranti nell’art. 36 resta richiesta la doppia conformità piena.
È possibile ottenere la sanatoria ordinaria subordinandola a lavori di adeguamento?
Per gli abusi soggetti all’art. 36, non è ammessa una sanatoria condizionata finalizzata a creare successivamente i requisiti di conformità mancanti. L’opera deve già possedere la doppia conformità richiesta dalla norma al momento della decisione sulla domanda, mentre specifici meccanismi di adeguamento sono previsti dalla disciplina dell’art. 36-bis.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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