L’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 108/2026 del 25 maggio riconosce l’agevolazione prima casa per i fabbricati collabenti classificati in catasto come F/2, purché l’immobile sia suscettibile di essere destinato ad abitazione e la conversione avvenga entro tre anni dal rogito. Superato il contrario orientamento del 2019.
Un acquirente trova un rudere — un edificio fatiscente, non abitabile, censito in catasto nella categoria F/2 — e vuole comprarlo per ristrutturarlo e farne la propria prima casa. Può beneficiare dell’agevolazione fiscale sulla prima casa e pagare l’imposta di registro al 2% invece del 9%? Fino a ieri la risposta ufficiale dell’Agenzia delle Entrate era no. Da oggi è sì.
La risposta alla domanda su se si possa ottenere l’agevolazione prima casa per un immobile inagibile è sì — a precise condizioni. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 108 del 25 maggio 2026, cambia orientamento rispetto alla precedente risposta n. 357/2019 e riconosce l’agevolazione anche per i fabbricati collabenti, allineandosi alla giurisprudenza della Cassazione.
Cos’è un fabbricato collabente e perché era escluso
Un
fabbricato collabente è un immobile in stato di abbandono e degrado tale da non essere né utilizzabile né abitabile nella sua condizione attuale. In catasto viene classificato nella categoria F/2 — una categoria speciale che raggruppa i manufatti privi di rendita catastale perché non produttivi di reddito.
Il problema fiscale nasceva proprio da questa classificazione: la nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131/1986 — la norma che disciplina l’agevolazione prima casa — fa riferimento alle “case di abitazione” censite nel gruppo A del catasto. Un fabbricato F/2, per definizione, non è classificato nel gruppo A e non è abitabile. L’Agenzia aveva quindi negato l’agevolazione con la risposta n. 357/2019.
Il cambio di orientamento: cosa dice la risposta n. 108/2026
L’Agenzia delle Entrate richiama l’ordinanza della Cassazione n. 3913/2025, che aveva chiarito un principio fondamentale: né l’assenza di una destinazione abitativa attuale né la classificazione F/2 impediscono, di per sé, l’agevolazione prima casa.
Ciò che rileva non è lo stato attuale dell’immobile al momento dell’acquisto, ma la sua suscettibilità di essere destinato ad abitazione dopo un intervento di recupero, e l’effettiva realizzazione di questa destinazione entro il termine triennaledalla data del rogito.
La stessa logica era già stata applicata dall’Agenzia ai fabbricati in corso di costruzione — categoria F/3 — con la circolare n. 38/2005: anche quei manufatti non sono abitabili al momento dell’acquisto, ma l’agevolazione viene concessa se strutturalmente concepiti per uso abitativo. Il ragionamento per i fabbricati collabenti è analogo.
Le condizioni per ottenere l’agevolazione
L’agevolazione prima casa su un fabbricato collabente è riconosciuta se ricorrono cumulativamente le condizioni ordinarie previste dalla nota II-bis e una condizione specifica legata alla natura del bene.
Le condizioni ordinarie sono: l’immobile deve essere ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente — oppure questi deve trasferirvi la residenza entro diciotto mesi dal rogito; l’acquirente non deve essere proprietario di altra casa di abitazione nello stesso Comune; non deve aver già acquistato in precedenza un immobile con il beneficio prima casa su tutto il territorio nazionale.
La condizione specifica per i collabenti è che il fabbricato, pur non abitabile al momento dell’acquisto, sia
concretamente suscettibile di essere destinato ad abitazione mediante un intervento di recupero, e che questa destinazione risulti effettivamente realizzata entro tre anni dalla data del contratto di acquisto.
L’acquirente deve rendere le dichiarazioni richieste dalla nota II-bis nell’atto di compravendita.
Il termine triennale: cosa succede se non si rispetta
Il termine di tre anni non è procedurale — è il termine di decadenza entro cui il fisco può esercitare il proprio potere di accertamento. Se entro tre anni dal rogito l’immobile non è stato trasformato in abitazione, l’agevolazione decade: l’acquirente dovrà versare la differenza tra l’imposta ordinaria del 9% e quella agevolata del 2%, oltre agli interessi e alle sanzioni.
Questo significa che chi acquista un rudere con l’agevolazione prima casa deve pianificare con attenzione i tempi dei lavori di ristrutturazione. Non è sufficiente avviare il cantiere entro i tre anni: la destinazione abitativa deve essere realizzata entro quel termine.
Il valore pratico della nuova posizione delle Entrate
Il cambio di orientamento ha un impatto concreto significativo. Il mercato immobiliare offre molti fabbricati in stato di abbandono — soprattutto nei centri storici e nelle aree rurali — che vengono acquistati a prezzi contenuti proprio perché inagibili e che vengono poi recuperati. Fino ad ora, chi acquistava un rudere con l’intenzione di farne la propria abitazione non poteva beneficiare dell’agevolazione fiscale, il che aumentava il costo complessivo dell’operazione.
Con la risposta n. 108/2026, l’Agenzia allinea il trattamento dei fabbricati collabenti a quello già previsto per i fabbricati in costruzione — una scelta di coerenza sistematica che incentiva il recupero del patrimonio edilizio esistente.
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