Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6982/2026, chiarisce cosa accade quando un edificio è stato realizzato sulla base di un permesso di costruire successivamente annullato e, nel frattempo, la disciplina urbanistica dell’area è cambiata, rendendo l’intervento conforme alle nuove previsioni del Piano degli interventi.
La pronuncia chiarisce quale disciplina si applica alle opere realizzate sulla base di titoli edilizi successivamente annullati, verificando se debbano essere considerate abusive fin dall’origine, con conseguente applicazione dell’accertamento di conformità ex art. 36, oppure se trovi invece applicazione la disciplina specifica dell’art. 38 del D.P.R. 380/2001, prevista per gli interventi eseguiti sulla base di un permesso di costruire poi annullato.
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Il caso: sopraelevazione e titolo edilizio successivamente contestato
Nel 2012 il Comune aveva rilasciato ai proprietari di un edificio il permesso di costruire, autorizzando una serie di interventi tra cui la sopraelevazione del fabbricato con la realizzazione di un nuovo piano abitabile e di un sottotetto destinato a soffitta.
Il progetto prevedeva anche la realizzazione di una nuova unità abitativa con accesso indipendente, modifiche alla distribuzione interna e alla configurazione prospettica dell’edificio, variazioni delle quote dei solai e delle scale, la modifica della pendenza del tetto e la costruzione di un balcone. Erano inoltre previste opere esterne, tra cui una nuova pavimentazione e una scaletta per raggiungere la terrazza.
Con lo stesso provvedimento, il Comune aveva convalidato un precedente permesso di costruire relativo alla realizzazione di un parapetto sulla terrazza e aveva disposto la sanatoria di alcune opere eseguite in difformità dal titolo edilizio del 2002. Gli interventi oggetto di sanatoria comprendevano modifiche volumetriche e di altezza, assentite in applicazione della legge regionale del Veneto n. 21/1996, oltre a modifiche distributive e interne.
I proprietari degli immobili confinanti avevano impugnato i provvedimenti davanti al TAR per il Veneto, contestando, tra l’altro, l’applicazione dell’art. 38 del D.P.R. 380/2001. Secondo i ricorrenti, i vizi degli originari titoli edilizi non potevano essere rimossi attraverso i successivi provvedimenti adottati dal Comune. Era stata inoltre denunciata la violazione delle norme sulle distanze dai confini previste dagli strumenti urbanistici comunali.
Il TAR aveva accolto il ricorso, valorizzando l’originaria illegittimità dell’edificazione, anche in relazione alla disciplina delle distanze.
I titolari della sopraelevazione hanno quindi proposto appello al Consiglio di Stato, contestando, oltre all’ammissibilità e alla legittimazione del ricorso di primo grado, l’interpretazione fornita dal TAR degli artt. 36 e 38 del D.P.R. 380/2001. Nell’appello è stata inoltre contestata la ricostruzione del giudice di primo grado in materia di distanze dai confini.
Il Consiglio di Stato è stato quindi chiamato a stabilire quale disciplina debba essere applicata alle opere realizzate sulla base di titoli edilizi successivamente annullati e, in particolare, se tali opere debbano essere considerate abusive fin dall’origine, con conseguente applicazione della disciplina dell’accertamento di conformità, oppure se trovi applicazione la specifica disciplina prevista dall’art. 38 del D.P.R. 380/2001 per gli interventi eseguiti sulla base di un permesso di costruire successivamente annullato.
Opere realizzate con permesso poi annullato: art. 36 o art. 38 del D.P.R. 380/2001?
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che, nel caso esaminato, trovasse applicazione l’art. 38 del D.P.R. 380/2001 e non l’art. 36. Il Collegio ha inoltre precisato che, ratione temporis, non poteva farsi valere il principio della doppia conformità, dovendosi valutare il provvedimento comunale alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale esistente al momento della sua adozione.
Un elemento decisivo è stato il mutamento della disciplina urbanistica intervenuto nel tempo. Quando era stata rilasciata la concessione edilizia poi annullata, l’immobile ricadeva in parte in zona agricola e in parte in zona a verde privato. Successivamente, il Piano degli interventi aveva riclassificato l’area come tessuto con edificazione mista, rendendo conformi le opere alla pianificazione sopravvenuta.
La sentenza, tuttavia, non afferma che la sola conformità urbanistica sopravvenuta consenta in via generale di regolarizzare qualsiasi intervento originariamente illegittimo. Il ragionamento riguarda una fattispecie specifica: opere realizzate sulla base di un titolo edilizio esistente e successivamente annullato.
Il Consiglio di Stato richiama, inoltre, il filone giurisprudenziale che ammetteva l’applicazione dell’art. 38 anche nei casi di annullamento del titolo per vizi sostanziali, distinguendo tale disciplina dalla sanatoria ex art. 36 proprio per la non necessaria applicazione della doppia conformità. La sentenza precisa, peraltro, che nel caso concreto non sembrava neppure configurabile un vero vizio sostanziale.
Alla luce di queste circostanze, il Collegio ha escluso che il Comune avesse illegittimamente sanato un intervento ancora incompatibile con la pianificazione urbanistica. Il manufatto, infatti, era stato realizzato sulla base di un titolo allora esistente e, al momento della nuova valutazione, risultava conforme alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie sopravvenute.
Per questo motivo, il provvedimento comunale è stato ritenuto sostanzialmente legittimo e coerente con l’interesse pubblico a un ordinato sviluppo del territorio secondo la pianificazione vigente. La riconosciuta legittimità sostanziale delle strutture e degli atti comunali ha inciso anche sulla questione della demolizione: gli ulteriori profili controversi sono stati ricondotti a possibili irregolarità procedurali o edilizie, comunque non rilevanti ai fini della demolizione delle opere.
Quali norme si applicano alle distanze per le sopraelevazioni realizzate in aderenza o sul confine?
Quanto alle distanze, il Consiglio di Stato ha osservato che le prescrizioni urbanistiche richiamate nel giudizio facevano salve le norme del codice civile che disciplinano la sopraelevazione in aderenza e sul confine e le relative conseguenze. La disciplina civilistica deve pertanto trovare applicazione nella regolazione dei rapporti tra le parti, anche sotto il profilo economico, ma tali rapporti restano estranei all’oggetto del giudizio amministrativo.
Alla luce delle conclusioni raggiunte, il Consiglio di Stato ha ritenuto superfluo esaminare gli ulteriori motivi di appello, prevalentemente di natura formale e procedimentale.
L’appello è stato quindi accolto e, in riforma della sentenza del TAR, il ricorso di primo grado è stato respinto, con conseguente conferma della legittimità degli atti comunali impugnati.
Approfondimenti
Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato a Permesso di costruire
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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/titolo-annullato-quale-disciplina-si-applica-alle-opere-gia-realizzate/
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