Annullamento della SCIA in autotutela a lavori finiti, il Comune
può ancora intervenire quando i termini sono scaduti? Se l’ufficio
tecnico contesta il calcolo del volume preesistente, è già falsa
rappresentazione dei fatti? E se il provvedimento è generico, il
Comune può rimediare in giudizio?
La risposta arriva dal Consiglio di Stato con la sentenza n.
7249 del 1 ottobre 2026, che chiarisce un aspetto sottovalutato
dell’annullamento della SCIA in autotutela, ovvero che oltre il
termine di legge il Comune deve indicare in che cosa consista la
falsa rappresentazione dei fatti, senza fermarsi a contestare il
calcolo del volume preesistente. Per chi ha presentato la
segnalazione e chiuso il cantiere, significa che una dichiarazione
di inefficacia tardiva, fondata su generiche «discordanze» e «non
conformità», non regge, anche se il Comune ha chiesto documenti e
inviato diffide durante il procedimento.
Il termine per l’autotutela non si scavalca evocando il falso,
ma indicando nel provvedimento dove stia il falso e perché
l’interesse pubblico imponga di rimuovere il titolo. È la lettura
che i giudici danno dell’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, la
norma che governa l’annullamento d’ufficio una volta scaduti i
termini del controllo.
Né il Comune può recuperare in giudizio, con le proprie difese,
la motivazione che il provvedimento non contiene; e neppure le
diffide inviate durante l’istruttoria obbligano il titolare a
impugnarle subito, perché restano passaggi interni che si
contestano insieme alla decisione finale.
SCIA
alternativa e ampliamento con il Piano Casa: la vicenda
Tutto è cominciato nel 2020, quando un’impresa ha presentato al
Comune una SCIA alternativa al permesso di costruire per lavori di
manutenzione straordinaria con ampliamento, avvalendosi del bonus
volumetrico della legge regionale sulla casa (c.d. Piano Casa), per
insediare uno showroom di automobili con annesso affittacamere,
destinato a sostituire l’originaria attività di ristorazione. La
comunicazione di fine lavori è stata protocollata nel febbraio
2021.
Nell’autunno del 2021 il Comune ha rilevato carenze e criticità,
ha chiesto di documentare lo stato di avanzamento di lavori in
realtà già conclusi e ha ricevuto una relazione tecnica che
giudicava laconica sulla legittimità del fabbricato preesistente.
Ha poi segnalato discordanze tra lo stato assentito e accatastato e
quello dichiarato ante operam, intimando di conformare l’attività
edilizia. Le controdeduzioni del 2022 non hanno convinto l’ufficio
e, nel novembre di quell’anno, la SCIA è stata dichiarata
inefficace.
In primo grado il TAR Puglia (sentenza n. 398/2024) ha accolto
il ricorso dell’impresa, ritenendo che non occorresse impugnare
autonomamente gli atti precedenti e che il termine per
l’annullamento fosse decorso, perché non era stata contestata
alcuna falsa rappresentazione dei fatti e non erano state indicate
le ragioni di interesse pubblico. In appello il Comune ha sostenuto
che le note del 2021 fossero già lesive e andassero impugnate per
tempo, e che la SCIA dichiarasse una consistenza maggiore di quella
reale, perché porzioni demolite nel 2017 sarebbero state
ricostruite e il loro volume usato come base per l’ampliamento del
25%, mentre la rimozione delle pareti di chiusura di una tettoia
avrebbe fatto venir meno il volume chiuso a suo tempo condonato. Ha
aggiunto il contrasto dell’affittacamere con la destinazione
produttiva della zona e ha negato qualsiasi affidamento, perché la
segnalazione si sarebbe basata su una documentazione infedele.
Autotutela sulla SCIA: il termine dell’art. 21-nonies e la falsa
rappresentazione
Il perimetro normativo della vicenda è segnato dall’art.
21-nonies della Legge n. 241/1990, che consente di annullare
d’ufficio un provvedimento illegittimo, sussistendone le ragioni di
interesse pubblico, entro un termine ragionevole. Per i
provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi
economici la legge fissa anche un tetto massimo, ed è su questo
limite che si è giocata la controversia.
Quel tetto è cambiato più volte. La Legge n. 124/2015 lo ha
fissato in diciotto mesi, introducendo anche il comma 2-bis; il
Decreto-Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni bis) lo ha
ridotto a dodici, ed è questa la misura che la sentenza applica in
ragione dell’epoca dei fatti; dal 18 dicembre 2025 la Legge
n. 182/2025 (Legge Semplificazioni 2025) lo ha
portato a sei mesi, nel comma 1 come nel comma 2-bis.
Oltre quel limite opera il comma 2-bis, che consente di
annullare anche dopo i sei mesi i provvedimenti conseguiti sulla
base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni
sostitutive false o mendaci per effetto di condotte costituenti
reato, accertate con sentenza passata in giudicato.
La segnalazione della vicenda era una SCIA alternativa al
permesso di costruire, disciplinata dall’art. 23 del d.P.R. n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia), che va presentata almeno
trenta giorni prima dell’inizio dei lavori; entro quel termine, se
manca una delle condizioni richieste, il Comune notifica l’ordine
motivato di non effettuare l’intervento. La pronuncia esamina
l’inefficacia dichiarata a lavori conclusi alla luce del regime
generale dell’autotutela, senza soffermarsi sulle peculiarità di
quel modello.
Il Comune può annullare la SCIA dopo 12 mesi? I principi del
Consiglio di Stato
Il punto fermo da cui partono i giudici è la documentazione
allegata alla segnalazione, con tutti i titoli di provenienza,
inclusa la concessione in sanatoria del 1994 che, per Palazzo
Spada, cristallizza lo stato legittimo dell’immobile. Secondo i
giudici, né le note del 2021 né il provvedimento finale hanno
considerato che il vano ormai demolito aveva fruito del bonus
volumetrico regionale calcolato sul volume risultante dai lavori
assentiti con la SCIA del 2017.
Il passaggio decisivo è però un altro. Né il provvedimento né le
note precedenti dicono quali siano, nei fatti, la «non conformità»
e le «discordanze» che dovrebbero integrare la falsa
rappresentazione dei fatti, e l’atto non è motivato sotto il
profilo dell’interesse pubblico, come richiede, secondo i giudici,
lo schema dell’art. 21-nonies per legittimare un annullamento oltre
il termine. Il Comune, osserva Palazzo Spada, avrebbe dovuto
chiedere chiarimenti all’interessata per disporre di un quadro
istruttorio compiuto.
Tutt’al più, nel provvedimento si rinviene una contestazione
sulla modalità di calcolo del volume preesistente su cui computare
il bonus, e una contestazione di questo tipo non consente di
superare il termine dei dodici mesi. Le difese svolte in giudizio,
aggiunge il Consiglio di Stato, non possono integrare la
motivazione dell’atto, perché si tratterebbe di un’integrazione
postuma, come tale inammissibile.
Infondato anche il motivo sulla destinazione urbanistica. La
contrarietà dell’ampliamento al piano regolatore compare soltanto
come richiamo a una comunicazione del 2021, senza dire in che cosa
consista, con una motivazione che i giudici d’appello definiscono
pressoché inesistente e che andava invece espressa compiutamente
nell’atto, mentre manca anche negli atti presupposti.
Le note del 2021, infine, sono atti endoprocedimentali, con cui
il Comune diffidava dall’inizio o dalla prosecuzione di lavori
pacificamente già conclusi. Il procedimento si è chiuso soltanto
con la dichiarazione di inefficacia, per cui quelle note sono state
legittimamente impugnate insieme a essa, come atti presupposti.
Calcolo del volume preesistente e stato legittimo: la lettura
tecnica
Dal punto di vista tecnico, il nodo sollevato dal Comune era
tutt’altro che marginale, perché riguardava volumi demoliti e
ricostruiti, la chiusura di una tettoia e la base di calcolo
dell’incremento. La legittimità di quel computo non è stata in
realtà decisa fino in fondo, perché la pronuncia si è arrestata
prima, sul terreno della motivazione e dell’istruttoria,
constatando che l’atto non dice dove stia la falsa
rappresentazione.
Sul piano sistematico, la pronuncia richiama lo stato legittimo
cristallizzato dalla concessione in sanatoria senza soffermarsi
sull’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia, che lo individua nel
titolo che ha previsto o legittimato la costruzione, o in quello,
rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento
sull’intero immobile, a condizione che l’amministrazione abbia
allora verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati
con gli eventuali titoli successivi per interventi parziali. Una
relazione che allega i titoli senza spiegare come se ne ricavi il
volume di partenza lascia spazio alle contestazioni. Su questi
aspetti il volume «Regolarità
edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari» offre un
percorso di verifica dei titoli.
Per gli uffici tecnici l’indicazione è complementare. I dubbi
sul volume preesistente vanno sciolti nei 30 giorni del controllo,
chiedendo chiarimenti al progettista, perché dopo, sulla
segnalazione, resta soltanto la via stretta dell’autotutela, con
l’onere di indicare nell’atto difformità puntuali e interesse
pubblico. Non basta, a termine scaduto,
una semplice declaratoria di inefficacia, come ha ricordato il
TAR Sicilia (sentenza
n. 2207/2026).
SCIA consolidata e affidamento: cosa cambia per Comuni e
progettisti
In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello del
Comune, confermando la sentenza del TAR Puglia che aveva annullato
la dichiarazione di inefficacia della SCIA.
La postura che la pronuncia impone è di metodo. Il Comune che
intende rimettere in discussione una segnalazione consolidata deve
costruire un provvedimento che regga da solo, indicando quali dati
siano falsi e quale interesse pubblico giustifichi il sacrificio
dell’affidamento, senza contare sulle difese in giudizio. Né può
introdurre nel provvedimento finale
contestazioni mai anticipate nell’avvio del procedimento, che
il Consiglio di Stato (sentenza n.
5210/2026) ha già ritenuto illegittime.
In una prospettiva di sistema, la pronuncia va letta accanto a
quelle che hanno ammesso l’intervento sulla SCIA oltre i termini
quando la segnalazione poggiava su
una rappresentazione non veritiera, come Consiglio di Stato
(sentenza n.
6891/2025 e sentenza n.
155/2026). La decisione in commento ne fissa il rovescio,
perché il falso apre la strada solo se l’atto lo individua; intanto
il legislatore ha dimezzato il termine. Passato quel tempo, la SCIA
non diventa intoccabile, ma chi vuole toccarla deve sapere
esattamente dove mettere le mani.
Annullamento della SCIA in autotutela: le domande più
frequenti
Entro quanto tempo il Comune può annullare una SCIA
edilizia?
Per la SCIA disciplinata dall’art. 19 della Legge n. 241/1990,
scaduti i 30 giorni del controllo il Comune può vietare l’attività
o rimuoverne gli effetti solo alle condizioni dell’art. 21-nonies,
cioè per un vizio di legittimità, con ragioni di interesse pubblico
e tenendo conto degli interessi dei destinatari, entro un termine
ragionevole e comunque non oltre sei mesi (dodici prima del 18
dicembre 2025), decorrenti dalla scadenza del termine di controllo
secondo il D.Lgs. n. 222/2016. Restano salve le ipotesi di falso
previste dal comma 2-bis e la vigilanza e le sanzioni del d.P.R. n.
380/2001.
Basta una contestazione sul calcolo del volume preesistente per
superare il termine?
No. Secondo il Consiglio di Stato (sentenza n. 7249/2026), una
contestazione sulle modalità di calcolo del volume preesistente non
consente da sola di superare il termine, perché il provvedimento
deve specificare in che cosa consista la falsa rappresentazione dei
fatti ed essere motivato sull’interesse pubblico.
Il Comune può integrare la motivazione durante il
processo?
Nel caso deciso dal Consiglio di Stato (sentenza n. 7249/2026),
no. Le difese svolte dal Comune in giudizio non possono integrare
la motivazione del provvedimento, perché si tratterebbe di
un’integrazione postuma, come tale inammissibile.
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