Madrid, 5 ottobre 2026 – La crisi abitativa sta diventando uno dei principali fattori di instabilità politica dell’Occidente. In Spagna ha contribuito ad accelerare la fine della legislatura di Pedro Sánchez, che ha convocato elezioni anticipate dopo la bocciatura dei decreti sulla casa e settimane di mobilitazioni (leggi qui ). Madrid tuttavia rappresenta solo il caso più evidente di un’emergenza che sta lacerando l’Ovest del mondo.
Il problema riguarda ormai gran parte delle metropoli europee. Dove si concentrano occupazione qualificata, università, turismo e investimenti internazionali, il costo dell’abitare cresce più rapidamente dei redditi, i quali restano fermi o il cui potere d’acquisto viene divorato dall’inflazione. Ciò alimenta una migrazione di massa interna che si sviluppa in più direzioni: dalle zone centrali delle grandi città verso i quartieri più periferici, dove una parte consistente della popolazione riesce ancora a trovare alloggio anche grazie all’edilizia popolare, oppure verso i comuni e le città vicine, dove il costo dell’abitare resta più accessibile.
Nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni nell’Unione europea sono aumentati del 4,7% su base annua, mentre gli affitti sono cresciuti del 3%. Nell’ultimo decennio il valore delle case è salito di oltre il 60% e i canoni di più del 20%. È su questa tendenza comune che si innestano però crisi nazionali molto diverse tra loro: dalla scarsità di offerta della Spagna al mercato degli affitti tedesco, fino ai sistemi regolati del Nord Europa.
Emergenza casa, i numeri della crisi
Partiamo proprio dalla Spagna, baricentro della crisi. A fare da miccia lo sfratto di Maricarmen Abascal, 87 anni, costretta a lasciare la casa di Madrid in cui viveva da oltre settant’anni. Il caso è diventato il simbolo di una rabbia già diffusa per l’aumento di affitti e prezzi, la scarsità di abitazioni accessibili e il moltiplicarsi degli sfratti.
Secondo l’Ocse, tra il 2022 e il 2024 sono stati autorizzati circa 345mila nuovi alloggi, contro oltre 604mila nuovi nuclei familiari derivanti dall’aumento della popolazione; la Banca di Spagna ha stimato un deficit accumulato di circa 600mila abitazioni tra il 2022 e il 2025. La pressione è particolarmente forte a Madrid, Barcellona, nelle isole e nelle località turistiche, dove alla crescita demografica si sommano il boom di affitti brevi e la domanda internazionale. A sorpresa, il problema è aggravato da un patrimonio di edilizia popolare molto ridotto rispetto agli standard europei.
In Italia il fenomeno è meno uniforme, ma altrettanto evidente nelle principali aree urbane. Nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 4% su base annua. La crescita ha raggiunto l’8,5% a Torino, il 6,4% a Roma e il 2,4% a Milano. Contemporaneamente l’offerta di immobili disponibili continua a ridursi e i canoni di locazione sono tornati ad accelerare in gran parte del Paese.
Il caso più emblematico resta Milano. Qui il problema non riguarda più soltanto studenti universitari o famiglie a basso reddito, ma si è progressivamente esteso ai lavoratori con redditi ordinari. L’Osservatorio Casa Abbordabile del Politecnico di Milano rileva che prezzi e affitti continuano a crescere più rapidamente dei salari e che la crisi si sta trasferendo dalla città all’intera regione urbana: uscire dai confini comunali permette di risparmiare sulla casa, ma aumenta i costi e i tempi degli spostamenti. Nel 2026 lo stesso Comune ha introdotto contributi fino a 2.400 euro per i lavoratori under 35 che destinano più del 30% del reddito netto all’affitto.
La Germania rappresenta un caso interessante. È il grande Paese europeo degli affittuari: nel 2025 il 52,8% della popolazione viveva in locazione, la quota più alta dell’Unione. L’11,2% dei residenti destinava oltre il 40% del reddito disponibile ai costi dell’abitazione, contro una media europea del 7,7%. La pressione si concentra soprattutto nelle grandi città, dove nel 2025 il 16,9% della popolazione viveva in abitazioni considerate sovraffollate, tre volte la quota delle aree rurali.
Alla domanda elevata di Berlino, Monaco, Amburgo, Francoforte e delle altre grandi aree urbane si contrappone inoltre un settore delle costruzioni in forte rallentamento. Nel 2025 sono state completate 206.600 abitazioni, il 18% in meno rispetto all’anno precedente e il dato più basso dal 2012. Il risultato è un mercato nel quale i vecchi contratti possono ancora proteggere una parte degli inquilini, mentre chi entra oggi sul mercato – giovani, studenti, immigrati e lavoratori che cambiano città – incontra condizioni molto più difficili.
In Francia la crisi non coincide invece con una corsa generalizzata dei prezzi. Nel 2026 il mercato immobiliare nazionale è rimasto relativamente debole rispetto al resto dell’Europa e i prezzi hanno mostrato variazioni contenute. Il problema principale è diventato la scarsità di nuova offerta: nel 2025 sono state avviate circa 265mila abitazioni, contro oltre 400mila nel 2021, mentre gli investimenti nel nuovo residenziale sono diminuiti del 12,9%. Il governo francese parla ormai apertamente di una crisi strutturale dell’abitare.
Parigi mostra meglio di qualsiasi altra città francese la distanza tra il dato nazionale e la realtà delle metropoli. Secondo l’Insee, la metà degli inquilini del mercato privato parigino destina più del 34% del proprio reddito all’affitto; per persone sole e famiglie monoparentali il peso si avvicina al 40%. E nonostante il sistema di controllo dei canoni, circa un nuovo contratto o rinnovo su cinque supera il tetto previsto dalla normativa.
La crisi nel Nord Europa
E il Nord Europa? In Danimarca circa un quinto del patrimonio abitativo è costituito da social housing, ma l’Ocse rileva comunque costi molto elevati nelle grandi città e soprattutto a Copenaghen: oltre un nucleo su cinque supera la soglia del 40% del reddito destinato alla casa. La forte regolamentazione degli affitti protegge chi è già all’interno del sistema, ma contribuisce anche a lunghe liste d’attesa e a una ridotta mobilità.
Per quanto riguarda la Svezia, il Paese dispone di uno dei sistemi di controllo degli affitti più rigidi dell’Ocse: a Stoccolma il tempo medio di attesa per ottenere un appartamento attraverso il mercato regolato ha raggiunto 8,8 anni, mentre nel 2024 oltre 800mila persone risultavano in coda. Il problema, dunque, non è soltanto il livello dei canoni, ma l’accesso stesso agli alloggi disponibili.
In Norvegia la situazione è molto più complicata. Nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni usate sono aumentati del 4,4% su base annua, con differenze molto marcate tra le principali città: appena +0,8% nell’area di Oslo e Bærum, ma +11,3% a Bergen e +10,9% a Stavanger. Il problema è soprattutto strutturale. Secondo l’Ocse, negli ultimi vent’anni i prezzi delle case sono cresciuti in Norvegia più che in qualsiasi altro Paese nordico, mentre tra il 2021 e il 2024 la formazione di nuovi nuclei familiari ha superato la crescita dell’offerta abitativa in tutte le regioni, con uno squilibrio particolarmente evidente nelle maggiori aree urbane. Il peso della casa sui redditi è così salito tra i livelli più elevati dell’area Ocse. A frenare l’offerta contribuiscono i costi di costruzione, i vincoli urbanistici e la scarsità di terreni edificabili, soprattutto nelle zone a maggiore domanda.
C’è però una mosca bianca: la Finlandia. Nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del 3,9% su base annua e a Helsinki del 4,3%; anche gli affitti del mercato libero nell’area della capitale sono leggermente diminuiti. Qui la correzione del mercato e la debolezza della domanda hanno aumentato l’accessibilità per chi entra oggi nel mercato immobiliare.
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