Un ordine di demolizione già notificato perde davvero efficacia
se il proprietario chiede subito la sanatoria dell’abuso? Una
domanda di condono e un’istanza di accertamento di conformità
pesano allo stesso modo? E dopo il diniego, il Comune deve
concedere altri 90 giorni per demolire?
Le tempistiche in edilizia sono scandite dal d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia) e, quando c’è di mezzo un ordine di
demolizione, lasciano margini molto stretti, ma non tutte le
domande presentate dal proprietario producono gli stessi effetti. È
così che spesso viene in aiuto la giustizia amministrativa a fare
luce sulle zone grigie della normativa.
È il caso della sentenza
n. 663 del 30 settembre 2026, con la quale il Consiglio di
Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (CGARS) chiarisce
uno degli aspetti più sottovalutati dell’ordine di demolizione,
ovvero che l’accertamento di conformità, a differenza del condono,
non lo travolge ma ne sospende soltanto l’efficacia. Chi riceve
l’ingiunzione e chiede il permesso in sanatoria ex art. 36 ottiene
quindi una semplice pausa, finita la quale può ritrovarsi a dover
demolire nei pochi giorni che gli restavano, pena l’acquisizione
del bene al patrimonio comunale. Non lo protegge il silenzio
dell’amministrazione, perché dopo 60 giorni la domanda si intende
respinta, né l’idea che, chiusa la partita della sanatoria, il
Comune debba notificargli un nuovo ordine con un nuovo termine
pieno.
La sanatoria ordinaria non è, insomma, un modo per rimettere a
zero il conto dei 90 giorni fissato dall’art. 31 del Testo Unico
Edilizia. Quell’effetto la giurisprudenza lo riconosce al solo
condono, leggendo in questo senso la sospensione dei procedimenti
sanzionatori prevista dalla sua legge speciale, mentre per l’art.
36 non esiste alcuna regola analoga.
Né basta contestare il diniego sostenendo che il manufatto è
precario o pertinenziale, senza dire quali regole urbanistiche lo
consentirebbero e senza una perizia, perché tocca a chi chiede la
sanatoria provare che l’opera era in regola sia quando è stata
costruita sia al momento della domanda; e neppure una sospensiva
del giudice, poi superata dal rigetto del ricorso, fa ripartire da
capo i 90 giorni.
Ingiunzione a demolire dopo il diniego di condono: la vicenda
Il caso oggetto della sentenza riguarda un prefabbricato di
circa 160 mq, con struttura metallica su plinti in cemento armato,
realizzato senza titolo in un’area a destinazione agricola. Il
proprietario aveva presentato nel dicembre 2004 una domanda di
condono, respinta dal Comune quasi undici anni più tardi,
nell’ottobre del 2015.
Nel marzo del 2016 è arrivata l’ingiunzione a demolire e, poco
più di due mesi dopo, il proprietario ha chiesto il permesso in
sanatoria tramite accertamento di conformità. Anche questa istanza
è stata respinta con un provvedimento espresso, che gli assegnava
un termine residuo di 22 giorni per demolire.
Le censure, respinte dal TAR Sicilia e riproposte in appello,
toccavano tempi e merito. Secondo l’appellante, l’ordine sarebbe
stato adottato in pendenza delle domande di sanatoria e, chiuso il
procedimento, ne sarebbe servito un altro con un nuovo termine; le
opere, precarie e pertinenziali, sarebbero state regolarizzabili
anche senza doppia conformità, malgrado il contrasto con la
destinazione agricola, il diniego non avrebbe confutato
puntualmente le osservazioni presentate dopo il preavviso di
rigetto e il termine avrebbe dovuto essere di 90 giorni anziché di
22.
Condono edilizio e accertamento di conformità: cosa prevede la
legge per l’ordine di demolizione
Per comprendere la decisione occorre partire dall’art. 31, comma
3, del Testo Unico Edilizia, che assegna al responsabile dell’abuso
90 giorni dall’ingiunzione per demolire, prorogabili dal Comune
fino a 240 giorni solo in casi eccezionali di salute, bisogno o
disagio socio-economico, scaduti i quali il bene e l’area di sedime
sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del
Comune.
Entro lo stesso termine l’art. 36 consente di ottenere il
permesso in sanatoria se l’intervento è conforme alla disciplina
urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione
sia al momento della domanda (c.d. doppia conformità), e il comma 3
prevede che, decorsi 60 giorni senza pronuncia, la richiesta si
intenda rifiutata, regole già vigenti all’epoca dei fatti.
Su un binario diverso corre il condono, la sanatoria
straordinaria della Legge n. 47/1985, le cui regole sono state
richiamate dalla Legge n. 724/1994 e dal Decreto-Legge n. 269/2003,
convertito dalla Legge n. 326/2003. L’art. 38 della legge del 1985
prevede che la domanda presentata nei termini, accompagnata dal
versamento dell’oblazione, sospenda il procedimento penale e quello
per le sanzioni amministrative, e l’art. 44 sospende i procedimenti
fino alla scadenza dei termini per presentarla.
L’accertamento di conformità sospende l’ordine di demolizione? I
principi del CGARS
Alla luce di questo quadro, i giudici ricordano che la parola
sanatoria, nella prassi, è diventata atecnica, perché indica due
istituti con effetti diversi sulle ingiunzioni già notificate.
Richiamando un precedente del Consiglio di Stato, il CGARS
sottolinea che, per i principi di legalità e tipicità, soltanto la
legge può far cessare di diritto l’efficacia di un atto per effetto
di una successiva iniziativa del destinatario.
La domanda di condono presentata dopo l’ordine di demolizione,
nei casi previsti e in presenza dei presupposti, lo rende
inefficace e, in caso di diniego, obbliga il Comune a emettere una
nuova ingiunzione con nuovi termini. È illegittimo, poi, l’ordine
adottato mentre la domanda è pendente o il termine per presentarla
non è scaduto, perché l’amministrazione deve esaminare per prima la
domanda di condono. L’istanza ex art. 36, invece, non ha effetto
caducante e determina la sola temporanea inefficacia e
ineseguibilità dell’ordine, dopo il cui rigetto riprende a
decorrere il termine per demolire; in caso di inottemperanza il
Comune può disporre l’acquisizione senza nuova ingiunzione né altri
90 giorni, come già affermato da Palazzo Spada.
Nel caso esaminato il condono era stato respinto prima
dell’ingiunzione, che quindi non è stata adottata in pendenza di
alcuna domanda, mentre l’istanza ex art. 36, successiva alla
notifica, ha prodotto un effetto sospensivo transitorio, limitato
al periodo che la legge assegna per definire il procedimento.
Decorsi 60 giorni la domanda doveva intendersi rifiutata, e il
diniego espresso adottato in seguito vale come conferma del rigetto
già formato per silenzio. I primi due motivi sono quindi
infondati.
Infondato è anche il motivo sui 22 giorni, perché il termine è
sospeso e non interrotto. I giudici trovano conferma nell’Adunanza
Plenaria n. 7/2026, secondo cui neppure la pronuncia cautelare
o la sentenza di primo grado favorevole al ricorrente, poi
superata, interrompe i 90 giorni, che riprendono dalla
comunicazione della decisione di segno contrario, salve la verifica
della possibilità di eseguire nel tempo residuo e la facoltà di
chiedere l’accertamento di conformità o un ulteriore congruo
termine.
Sul diniego, il CGARS rileva la genericità del motivo, che non
indica i parametri urbanistici in base ai quali le opere sarebbero
regolarizzabili e non è sostenuto da una perizia di parte. Lo
stesso appellante, del resto, ammette che le opere richiederebbero
allo stato una regolarizzazione, il che è incompatibile con la
doppia conformità. L’onere di dimostrarla grava interamente sul
richiedente, come ricorda il Consiglio di Stato, e il provvedimento
è vincolato, per cui, anche rispetto alle osservazioni presentate,
basta la motivazione sulla corrispondenza o meno dell’opera alle
prescrizioni urbanistico-edilizie nei due momenti rilevanti.
Termine residuo per demolire e onere della prova: cosa deve
verificare il tecnico
Sul piano tecnico, la vicenda è una lezione di aritmetica. Dalle
date indicate in sentenza, dalla notifica dell’ingiunzione al
deposito dell’istanza erano trascorsi 68 giorni, e i 22 assegnati
dal Comune sono esattamente quelli che mancavano a 90. Ogni giorno
speso prima di depositare la domanda è quindi sottratto al tempo
per demolire, e un’istanza presentata a ridosso dei 90 giorni,
termine che per l’accertamento di conformità resta
perentorio, lascia dopo il rigetto margini quasi nulli.
La natura precaria o pertinenziale del prefabbricato non è stata
in realtà decisa, perché la pronuncia si è arrestata prima, sul
terreno della genericità del motivo e della prova.
Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo affronta, va
ricordato che dopo il Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva
Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, l’art. 36 riguarda gli
interventi senza permesso di costruire o in totale difformità,
mentre parziali difformità, variazioni essenziali e abusi su SCIA
ordinaria passano dall’art. 36-bis, con doppia conformità attenuata
e, per il permesso in sanatoria, silenzio-assenso a 45 giorni. Per
un manufatto realizzato interamente senza permesso di costruire la
strada resta l’art. 36, mentre il confine tra totale difformità e
36-bis è ancora discusso, come mostra una recente
ordinanza cautelare del Consiglio di Stato.
Ordine di demolizione dopo il rigetto della sanatoria: le
conclusioni operative
In conclusione, il CGARS ha respinto l’appello, lasciando in
piedi la sentenza del TAR e, con essa, l’ingiunzione a demolire e
il diniego di accertamento di conformità.
Chi riceve un’ingiunzione deve trattare la domanda ex art. 36
non come una via di fuga dal termine ma come una parentesi da
aprire presto e riempire di prove.
La decisione si inserisce in un orientamento stabile, che lo
stesso CGARS ha ribadito pochi giorni prima nella pronuncia sulla
sanatoria condizionata. Che la sosta venga dal giudice o dal
procedimento di sanatoria, il tempo per demolire funziona come una
clessidra che si può coricare su un fianco, ma che solo il condono
ha il potere di capovolgere.
Ordine di demolizione e termine per demolire: le domande più
frequenti
Se il Comune non risponde all’istanza di accertamento di
conformità ex art. 36, l’ordine di demolizione resta sospeso?
Solo per 60 giorni. Secondo il CGARS (sentenza n. 663/2026),
decorso questo termine dal ricevimento dell’istanza la domanda si
intende respinta ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001,
l’ordine torna eseguibile e il diniego espresso adottato in seguito
vale come semplice conferma.
Dopo il rigetto dell’accertamento di conformità serve una nuova
ingiunzione a demolire?
No. Il termine di 90 giorni è sospeso e non interrotto, per cui
riprende a decorrere soltanto per la parte non ancora trascorsa al
momento della domanda e, se il proprietario non ottempera, il
Comune può disporre l’acquisizione senza adottare un nuovo
ordine.
La domanda di condono ha lo stesso effetto sull’ordine di
demolizione?
No. Per la giurisprudenza richiamata dal CGARS, la domanda di
condono presentata nei termini e con i presupposti di legge rende
inefficace l’ordine adottato in precedenza e, se viene respinta, il
Comune deve emetterne uno nuovo con un nuovo termine. Le finestre
dei tre condoni edilizi sono però chiuse da tempo, per cui la
regola riguarda soltanto le domande già presentate.
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