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Il condono edilizio richiede una verifica complessiva degli abusi riconducibili a un unico intervento, senza possibilità di suddividere artificiosamente le domande per aggirare i limiti volumetrici. In una recente sentenza, il TAR Lazio chiarisce che ampliamenti e cambi di destinazione d’uso realizzati su più piani devono essere valutati unitariamente quando concorrono alla trasformazione dell’immobile in residenziale. Il caso riguarda opere al quinto e sesto piano e il superamento del limite di 200 metri quadrati previsto dalla legge regionale del Lazio n. 12/2004.
E’ possibile presentare due istanze di condono edilizio ‘separate’, inerenti le opere edilizie abusive da ‘sanare’ realizzate al quinto e sesto piano di un edificio, per ‘bypassare’ il limite volumetrico massimo e rientrare nel perimetro della sanatoria straordinaria?
A questa domanda, assolutamente attuale, risponde il Tar Lazio nella sentenza 14828/2026, dove scopriremo come, in realtà, il condono è da considerarsi ‘unitariamente’ e quindi qualsiasi tentativo di frazionare le richieste non è ammesso per ottenere la regolarizzazione degli abusi, indipendentemente da quale sia il limite volumetrico (regole nazionali o regionali, ancor più restrittive).
Condoni e sanatorie: presupposti diversi! Le regole in breve
Condono e sanatoria sono termini che si sovrappongono e che spesso si possono confondere, ma a livello normativo si riferiscono a procedure – con requisiti – molto diversi tra loro.
Ciò che contraddistingue i condoni è l’eccezionalità dell’evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).
La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull’accertamento di conformità e sugli abusi ‘formali’: serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.
Quindi, l’eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.
La ristrutturazione edilizia da condonare
Tutto nasce dall’impugnazione di un diniego di condono ex DL 269/03 (c.d. terzo condono) per opere abusive consistenti nel cambio di destinazione d’uso in residenziale (piano quinto) e nell’ampliamento di un’unità immobiliare (piano sesto), mediante la realizzazione di una veranda attraverso la chiusura di una tettoia aperta (locale soggiorno) per mq 95,81 di s.u.r. con una volumetria calcolata pari a mc 287,70.
Il diniego è motivato dal superamento della volumetria assentibile (mc 200) a norma dell’art. 2, comma 1, lett. a), L.R. Lazio n. 12/04.
In questo caso, quindi, il rifermento è al limite regionale, che è assai più restrittivo di quello nazionale, fissato dalla legge 724/1994 (secondo condono) in 750 metri cubi.
Quinto e sesto piano: abusi da considerare separatamente?
Secondo il ricorrente, l’amministrazione avrebbe erroneamente qualificato le opere oggetto della richiesta di sanatoria, con conseguente erronea applicazione dei limiti volumetrici, omettendo di distinguere le opere del quinto piano (ampliamento di una superficie esistente) da quelle del sesto piano (realizzazione ex novo di una camera e di una veranda su una superficie precedentemente non edificata, configurabile come nuova costruzione su area non edificata).
Ciò avrebbe condotto ad una valutazione globale ed indifferenziata degli abusi, con difetto di istruttoria e di analitica considerazione di entrambi sotto il profilo volumetrico.
Quindi, sempre per il ricorrente, nei casi in cui all’interno di un unico compendio immobiliare sia possibile individuare abusi ontologicamente diversi, è possibile per essi presentare distinte richieste di condono, ciascuna delle quali soggiace al limite volumetrico di riferimento.
Pertanto, nel caso di specie, la domanda di condono avrebbe dovuto essere considerata come riferita a due tipologie distinte di abuso edilizio, per natura ed essenza edilizia – nuova costruzione e ampliamento – ciascuna disciplinata dalla normativa specifica ad essa applicabile.
Per quel che concerne l’ampliamento del soggiorno al quinto piano, troverebbe applicazione l’art. 2 lett. a) della L.R. Lazio n. 12 del 2004, rientrando nei limiti di volumetria condonabile. Infatti, il volume dell’intervento (mc 66,04) è inferiore sia al limite di 200 mc sia a quello del 20% della volumetria originaria dell’unità immobiliare, pari a mc 226,20, considerato che il piano quinto, attico, ha una superficie utile residenziale di mq 315,29, una superficie utile lorda di mq 353,44, per un Volume lordo di mc 1131,00. Pertanto, il massimo volume condonabile sarebbe di mc 1131,00 x 20%= mc 226,20.
Con rifermento al sesto piano invece, trattandosi di superattico di superficie non residenziale lorda di mq 50,00, le realizzazioni ex novo della camera e della veranda su una superficie non residenziale rientrano nell’ambito della nuova costruzione ai sensi dell’art. 2 lett. b), n.1 legge Regione Lazio n. 12 del 2004, considerato che sono riferite ad unità immobiliare adibita a prima casa del richiedente. Essendo il volume lordo totale delle nuove costruzioni in questione pari a mc 264,87 (mc 51,07 della camera + mc 213,80 della veranda), l’intervento rientrerebbe pienamente nel limite di volumetria condonabile, fissato dalla norma a 450 mc.
Il condono è uno: vietato presentare più istanze per eludere il limite volumetrico!
Il Tar è categorico: la sanatoria frazionata non è ammessa.
Relativamente alla qualificazione degli abusi e alla loro considerazione unitaria, che il ricorrente ritiene illegittima, occorre considerare infatti il dato fondamentale per cui l’istanza di condono è unica, così come è unico l’intervento edilizio realizzato.
Gli interventi realizzati sia al quinto che al sesto piano hanno dato luogo alla radicale trasformazione di un’area originariamente a destinazione non residenziale in area residenziale, da un lato conglobando al preesistente appartamento un’area precedentemente adibita ad uso terrazzo (quinto piano) e, dall’altro, rendendo abitabile uno spazio che originariamente aveva funzione di mera soffitta (sesto piano).
Infatti: al quinto piano veniva ampliato il soggiorno dell’appartamento attraverso la chiusura e il conglobamento di una parte del terrazzo; al sesto piano veniva mutata la destinazione del locale ad uso soffitta che veniva resa abitabile, tramite un ampliamento di 86 mq e la realizzazione di due camere, bagno, soggiorno, altro bagno, veranda e tettoia.
Consegue che in entrambi i casi si è in presenza di un evidente ampliamento della superficie residenziale, cosicché le opere in questione ricadono necessariamente nell’alveo della previsione di cui alla lettera a) dell’art. 2, comma 1, della L. Reg.Lazio n. 12/2004, vale a dire delle “opere realizzate in assenza del o in difformità dal titolo abilitativo edilizio… , che non abbiano comportato un ampliamento del manufatto superiore al venti per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, superiore a 200 metri cubi”, e non, come sostiene parte ricorrente, nella previsione della lettera b) che, diversamente, concerne le “opere di nuova costruzione a destinazione esclusivamente residenziale” realizzate in assenza del o in difformità dal titolo abilitativo edilizio.
Alla luce dei principi richiamati, deve dunque ritenersi che l’intervento oggetto di istanza di condono vada considerato unitariamente, con conseguente computo complessivo della volumetria realizzata ai fini della verifica del rispetto dei limiti di legge.
Ne discende che, essendo stato accertato il superamento del limite previsto dall’art. 2, comma1, lett. a), L.R.n.12/2004, correttamente l’Amministrazione ha escluso la sanabilità delle opere, non potendo trovare ingresso interpretazioni volte a frazionare artificiosamente l’abuso al fine di eludere il limite volumetrico normativamente imposto.
FAQ TECNICHE: Condono edilizio, limite volumetrico e sanatoria frazionata | Ingenio
1. È possibile presentare più domande di condono per abusi realizzati su piani diversi dello stesso edificio?
No, quando le opere costituiscono un unico intervento edilizio. Secondo il TAR Lazio, la suddivisione delle richieste non può essere utilizzata per aggirare i limiti volumetrici previsti dalla normativa sul condono.
2. Come si calcola la volumetria ai fini del condono edilizio?
Quando gli abusi sono riconducibili a un intervento unitario, occorre considerare complessivamente i volumi realizzati. Non è consentito separare artificialmente ampliamenti e trasformazioni per ricondurre ciascuna opera entro i limiti di condonabilità.
3. Quali limiti volumetrici si applicavano nel caso esaminato dal TAR Lazio?
La controversia riguardava il limite di 200 m³ previsto dall’art. 2, comma 1, lettera a), della legge regionale Lazio n. 12/2004, riferito agli ampliamenti. Il ricorrente invocava anche il diverso limite previsto per le nuove costruzioni residenziali, ma il TAR ha ritenuto applicabile la disciplina degli ampliamenti.
4. Il cambio di destinazione d’uso da soffitta a residenza può incidere sulla valutazione del condono?
Sì. Se il cambio d’uso si accompagna ad ampliamenti e alla creazione di nuovi spazi abitabili, l’intervento deve essere valutato considerando la trasformazione complessiva dell’immobile. La qualificazione delle opere non può prescindere dalla loro effettiva consistenza e funzione.
5. Quali indicazioni operative derivano dalla sentenza per gli uffici tecnici comunali?
Nell’istruttoria delle domande di condono occorre ricostruire l’insieme delle opere, verificare il collegamento funzionale tra gli interventi e calcolare la volumetria complessiva. Se emerge un frazionamento artificioso volto a eludere i limiti normativi, le richieste non possono essere valutate come abusi autonomi.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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