Il 2 ottobre il Congresso ha bocciato i due decreti con cui il Governo Sánchez voleva rafforzare la protezione dagli sfratti per i nuclei vulnerabili, prorogare i contratti di locazione, limitare gli aggiornamenti dei canoni e stringere le maglie degli affitti temporanei e per stanze. Tre giorni dopo Sánchez ha annunciato lo scioglimento delle Camere e convocato elezioni anticipate per il 29 novembre, mentre il Governo si prepara a riproporre in forma modificata parte delle misure.
Nei giorni precedenti, a Madrid, centinaia di persone avevano piantato le tende in Puerta del Sol per protestare contro la crisi della casa e migliaia erano scese in piazza. È un disagio reale e profondo, che sarebbe sbagliato liquidare o ridurre a uno scontro tra proprietari e inquilini.
La domanda da porsi è un’altra e riguarda da vicino anche l’Italia: si può affrontare una crisi abitativa aggiungendo vincoli, proroghe e controlli al mercato della locazione?
I numeri dell’emergenza abitativa in Spagna
I numeri aiutano a capire la dimensione del problema. Secondo l’OCSE, tra il 2022 e il 2024 in Spagna sono stati autorizzati circa 345 mila nuovi alloggi, mentre nello stesso periodo si sono formati circa 604 mila nuovi nuclei familiari. La Banca di Spagna stima inoltre un deficit abitativo cumulato nell’ordine delle 600 mila unità tra il 2022 e il 2025.
Significa che per ogni casa autorizzata ci sono quasi due nuove famiglie. Una distanza che nessuna regola sui contratti può colmare e che inevitabilmente restringe le possibilità di accesso alla casa.
È la stessa OCSE, nel suo Economic Survey sulla Spagna, a sottolineare come le politiche che agiscono sulla domanda, compresi i limiti ai canoni introdotti dalla legge sulla casa del 2023, possano avere un’efficacia limitata se l’offerta non cresce. L’OCSE richiama anche l’esperienza di Barcellona, dove precedenti limiti agli affitti sono stati associati a una contrazione degli immobili disponibili e allo spostamento di una parte dell’offerta verso altre formule.
Le conseguenze economiche dei limiti agli affitti in Spagna
È un meccanismo economico che dovrebbe indurre a riflettere. Un vincolo può certamente proteggere chi ha già un contratto, ma può anche rendere più rischioso, meno prevedibile e meno conveniente offrirne uno nuovo. Di fronte a questa prospettiva, una parte dei proprietari può decidere di vendere, lasciare l’immobile vuoto o orientarsi verso formule diverse.
Il rischio è che, nel tentativo di tutelare l’inquilino di oggi, si renda ancora più difficile l’accesso alla casa per l’inquilino di domani: il giovane al primo contratto di lavoro, la coppia che vuole lasciare la casa dei genitori, la famiglia che si trasferisce per un impiego, lo studente fuori sede o l’infermiere chiamato in un ospedale di un’altra città.
È una parte della società che fatica a trovare spazio nel dibattito pubblico proprio perché un contratto ancora non ce l’ha. Una politica della casa deve occuparsi anche di chi sta cercando di entrare nel mercato, non soltanto di chi è già riuscito a farlo.
L’importanza delle norme sugli affitti
C’è poi un altro aspetto che la vicenda spagnola rende particolarmente evidente: il costo dell’instabilità normativa. Nel 2026 un primo decreto sulla proroga degli affitti è entrato in vigore a marzo ed è stato bocciato dal Parlamento il 28 aprile. A fine settembre sono arrivati due nuovi decreti, rimasti in vigore solo pochi giorni prima della bocciatura del 2 ottobre. Ora il Governo ha annunciato l’intenzione di riproporne parte delle misure in forma modificata, mentre il Paese entra in campagna elettorale.
Proviamo a metterci nei panni di un piccolo proprietario spagnolo: oggi non sa quali regole si applicheranno al suo contratto tra sei mesi. In una situazione del genere, la scelta di non affittare può diventare comprensibile.
Il mercato della locazione vive di fiducia, e la fiducia è la prima cosa che si perde quando le regole cambiano continuamente.
Offerta abitativa in Spagna
Va riconosciuto che la Spagna ha messo in campo anche interventi sul fronte dell’offerta. Il Piano statale per l’edilizia abitativa 2026-2030, dotato di 7 miliardi di euro, triplica le risorse rispetto al programma precedente. Il fondo España Crece punta inoltre a mobilitare fino a 23 miliardi di euro di investimenti pubblici e privati nel segmento dell’affitto accessibile, con l’obiettivo di contribuire alla costruzione di circa 15 mila abitazioni l’anno.
Sono interventi importanti, ma i tempi dell’offerta si misurano in anni, mentre gli effetti delle nuove regole sul mercato possono essere molto più rapidi. Le abitazioni che verranno costruite nei prossimi anni difficilmente potranno compensare nell’immediato quelle che nel frattempo vengono sottratte al mercato della locazione.
Squilibrio tra domanda e offerta in Spagna
Anche la Commissione europea, nel Country Report sulla Spagna, individua un grave squilibrio tra domanda e offerta. Il patrimonio di edilizia sociale rappresenta appena l’1,5-1,7% dello stock abitativo spagnolo, contro una media europea del 6-7%. Le indicazioni di Bruxelles vanno nella direzione di aumentare la disponibilità di aree, accelerare le autorizzazioni, ridurre i colli di bottiglia amministrativi e ampliare significativamente il patrimonio sociale e accessibile.
È questo il vero insegnamento che arriva da Madrid: la crisi della casa non si risolve amministrando la scarsità, ma combattendola.
Analogie con l’Italia: il Piano Casa
L’Italia, con il Piano Casa approvato definitivamente il 1° luglio, ha scelto una strada più equilibrata: il recupero di circa 60 mila alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi non disponibili, il rilancio dell’edilizia sociale, il coinvolgimento dei privati nell’edilizia convenzionata e la semplificazione delle procedure. È una direzione condivisibile, ma occorre andare oltre.
Le case che mancano, infatti, non sono soltanto quelle da costruire: sono anche quelle che esistono già e restano fuori dal mercato. Riportare almeno una parte di questo patrimonio nel circuito della locazione permetterebbe di aumentare l’offerta senza consumare nuovo suolo.
Per farlo serve un vero Piano nazionale degli affitti, con incentivi fiscali per chi immette immobili sul mercato a canoni sostenibili, garanzie efficaci contro la morosità, tempi certi per il rilascio degli immobili e strumenti capaci di riportare nel circuito locativo le abitazioni oggi inutilizzate. A questo dovrebbe accompagnarsi un rafforzamento deciso del canone concordato.
Il canone concordato dimostra da anni in Italia che tutela dell’inquilino e convenienza del proprietario possono convivere nello stesso contratto: un canone più contenuto in cambio di una fiscalità più favorevole. È un meccanismo fondato sulla convenienza reciproca anziché sull’imposizione.
Confronto sulla tutela dell’inquilino
C’è infine un elemento della vicenda spagnola che merita attenzione. Proprio Junts, uno dei partiti decisivi nella bocciatura dei decreti, ha presentato una proposta alternativa che punta, tra l’altro, su proroghe volontarie dei contratti accompagnate da incentivi fiscali e su detrazioni per l’affitto dell’abitazione principale.
Il confronto, dunque, riguarda anche due modi diversi di intendere la tutela dell’inquilino: affidarla prevalentemente all’obbligo oppure creare le condizioni perché proprietario e inquilino abbiano entrambi convenienza a mantenere l’immobile sul mercato.
La seconda strada ha un vantaggio decisivo: può contribuire ad aumentare l’offerta anziché comprimerla.
Proprietà e diritto all’abitare non sono interessi da contrapporre, ma esigenze che una buona politica della casa deve saper tenere insieme. Quando la regolazione finisce per sostituirsi alle politiche dell’offerta, il rischio è proteggere chi una casa in affitto ce l’ha già rendendo ancora più difficile trovarne una a chi la sta cercando.
La casa ha bisogno di più offerta, più investimenti e più fiducia, non di una guerra tra proprietari e inquilini. In Spagna se ne discuterà nelle urne. In Italia abbiamo ancora il tempo di farlo prima.
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