Emergenza casa, una soluzione potrebbe arrivare dal patrimonio immobiliare pubblico dismesso, sottoutilizzato e inutilizzato. Un’opportunità nella quale la Cna costruzione intravede le giuste opportunità per le piccole e medie imprese del settore e per rispondere alle esigenze, sempre più pressanti, di famiglie, studenti e lavoratori, come ha ricordato Riccardo Roccati, presidente di Cna costruzioni al convegno organizzato sul tema.
Ma come può un immobile inutilizzato dallo Stato trasformarsi in una risorsa? Lo strumento individuato è il Partenariato pubblico privato (Ppp) ovvero una sinergia tra progetti e strumenti differenziati, capaci di accompagnare sia gli interventi più contenuti sia il recupero dei grandi complessi. A supportare questo partenariato pubblico-privato una banca dati e un vademecum di orientamento.
La seconda domanda è: che cosa motiva l’interesse delle imprese di Cna? La risposta a questo quesito si trova nei numeri che si traducono in un insieme di potenzialità, imponente in termini di investimenti e progetti. In pratica, si tratta di un ecosistema che può tornare a generare servizi, attività economiche e occupazione attraverso interventi di recupero e valorizzazione.
I numeri del patrimonio immobiliare inutilizzato
Ebbene, secondo una ricerca realizzata da Nomisma – che ha interrogato 21 database del Mef – per Cna Costruzioni e presentata martedì 7 ottobre a Roma, in Italia c’è un 16% del patrimonio immobiliare pubblico costituito da immobili dismessi, pari a 227.262 unità immobiliari dismesse – che il Mef definisce «inutilizzate o inutilizzabili» – di cui 206.069 non utilizzate (il 90,7% del totale) e 21.193 inutilizzabili. Numeri che si sintetizzano in una superficie complessiva di 40,2 milioni di metri quadrati.
Oltre 141mila unità, pari al b del totale, appartengono al patrimonio disponibile. Una base significativa sulla quale avviare valutazioni di recupero, verificando per ciascun intervento condizioni tecniche, vincoli e sostenibilità economica. Sono 76.913, (il 33,8% del totale), invece, le unità che rientrano nel patrimonio indisponibile che comprende beni pubblici destinati per leggi a funzioni istituzionali o di pubblico interesse come sedi di uffici pubblici, caserme, beni culturali e armamenti. Al Demanio, infine, appartengono 7.610 unità.
Per quanto riguarda la divisione per classi di superfici prevalgono gli immobili di piccole dimensioni. Oltre il 76% delle unità rientra nelle classi fino a 100 metri quadrati: il 42,9% ha una superficie fino a 50 mq mentre il 33,2% tra i 50 e i 100 mq, mentre gli immobili superiori a 2.000 metri quadrati, appena l’1,3% del totale, concentrano il 47,6% della superficie.
Il ruolo dei Comuni e delle amministrazioni
Le amministrazioni locali rappresentano l’interlocutore principale con 141.967 unità e a fare la parte da leone sono i Comuni che hanno nella propria disponibilità ben 122.241 unità pari al il 53,8% del totale, e il 56,7% della superficie censita. Le amministrazioni centrali – ministeri e presidenza del Consiglio dei ministri, agenzie fiscali e organi costituzionali – “collezionano”, invece, un patrimonio immobiliare inutilizzato pari a 5.169 unità, il 2,3% del totale e il 4,4% della superficie ovvero 1.755.905 mq.
A voler distribuire un po’ di immobili sulla carta geografica italiana, il grosso delle bandierine finirebbero sulla Campania con il 30,2% pari a 68.581 unità immobiliari. Seguono la Sicilia con il 10,3% del totale (23.442 unità) e la Lombardia con l’8,8% del totale (19.987 immobili). Chiude il Molise con “appena” 836 unità immobiliari (lo 0,4% del totale).
Una sorta di mappa catastale degli immobili dello Stato sulla quale trovano posto ovviamente le abitazioni – sono 117.553, oltre la metà delle unità censite – ma figurano anche locali commerciali, magazzini, uffici, edifici scolastici e impianti sportivi, così come carceri, castelli. Ma anche 53.888 unità tra cantine, soffitte, rimesse, box, garage e posto auto: il 23% del totale del patrimonio pubblico inutilizzato per una superficie totale di 1.086.992 mq.
Le opportunità per le piccole e medie imprese
Una mole di numeri che offre spazi per le micro e piccole imprese. Le Pmi, infatti, fanno notare dalla Cna Costruzioni, possono contribuire non soltanto all’esecuzione dei lavori, ma anche alla manutenzione, all’efficientamento energetico e alla gestione dei beni e dei servizi.
Cna Costruzioni indica una rotta da seguire e propone di rendere accessibili e aggiornate le informazioni sui beni, individuare insieme agli enti locali gli interventi prioritari, costruire procedure e requisiti proporzionati alle caratteristiche dei progetti e favorire la partecipazione delle piccole imprese, anche attraverso consorzi e reti. A questo percorso «devono affiancarsi competenze tecniche, economiche e finanziarie, a supporto delle amministrazioni e delle imprese». Questo perché «la presenza di un immobile inutilizzato non basta a garantire la fattibilità di un progetto». Servono «una domanda reale, un equilibrio economico-finanziario credibile e la tutela dell’interesse pubblico».
«Con questo lavoro disponiamo da oggi di una base conoscitiva concreta dalla quale partire per costruire, insieme agli enti locali e a tutti gli attori interessati, risposte ai bisogni reali delle comunità», sottolinea Riccardo Roccati, Presidente di Cna Costruzioni. «Pensiamo, ad esempio, a un tema particolarmente urgente come l’emergenza abitativa: una parte del patrimonio pubblico oggi inutilizzato può rappresentare, laddove ne ricorrano le condizioni, un’opportunità per recuperare immobili, rigenerare aree e mettere a disposizione nuove soluzioni abitative».
Il confronto con le istituzioni
Richieste condivise da Veronica Nicotra, segretario generale Anci, che punta il dito contro la mancanza di risorse ma sottolinea anche come il Pnrr possa essere d’esempio nel rapporto tra pubblico e privato. Sulla partita delle risorse Manuela Rinaldi, presidente Itaca nonché assessore della Regione Lazio ai Lavori pubblici, cede a un cauto ottimismo sull’utilizzo di fondi da estrarre tra i vari piani finanziati dall’Unione Europea. «Utilizzare al meglio ciò che abbiamo» è il concetto che sintetizza, infine, il saluto portato dal sottosegretario al ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Tullio Ferrante.
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