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NUOVO DECRETO CASA: IL MOROSO PUÒ RESTARE, IL PROPRIETARIO CONTINUA A PAGARE MUTUO, TASSE E SPESE. E IL CONTO? CARO CONTRIBUENTE, LO PAGHI ANCHE TU!

In Spagna anche un lavoratore con 1.700 euro di reddito può essere riconosciuto economicamente vulnerabile. Il nuovo decreto consente, in determinate circostanze, che lo Stato si faccia carico degli affitti non pagati. Ma cosa succede se il proprietario è un pensionato che vive proprio grazie a quell’affitto?

Un’analisi di BATTIMO SERVICE – Global Strategy, Real Estate Investment & Tax Advisor
Il decreto è già in vigore. Ma abbiamo davvero capito chi rischia di pagarne le conseguenze?
Dall’8 ottobre 2026 è in vigore in Spagna il Real Decreto-ley 29/2026, soggetto alla necessaria convalida parlamentare.

Il provvedimento introduce nuovi strumenti per proteggere gli inquilini economicamente vulnerabili, compreso un meccanismo che può obbligare la pubblica amministrazione a farsi carico dei canoni non pagati.
La protezione delle persone in reale difficoltà economica è necessaria.
Ma la domanda è un’altra: chi protegge il piccolo proprietario che, a causa della morosità, rischia di trovarsi a sua volta in difficoltà?
E chi finanzia l’intervento pubblico?

Noi di Battimo Service abbiamo simulato un caso concreto, utilizzando i criteri previsti dalla legislazione spagnola.
L’esempio è ipotetico, ma giuridicamente possibile. Le fonti legislative ufficiali sono riportate alla fine dell’articolo.
Primo protagonista: Mario, 38 anni, lavora e guadagna 1.700 euro
Mario vive a Madrid, è single, non ha figli, non presenta disabilità e lavora regolarmente.
Il suo reddito familiare mensile, computato ai fini della verifica, è di 1.700 euro.
Paga 700 euro di affitto e 120 euro di utenze e telecomunicazioni.
Le spese abitative ammontano a 820 euro, cioè al 48,2% del reddito.
Ebbene, anche Mario potrebbe essere considerato economicamente vulnerabile ai fini di una procedura di sfratto.
L’articolo 441.7 della Ley de Enjuiciamiento Civil consente infatti al giudice di considerare la spesa per abitazione superiore al 30% del reddito familiare e redditi inferiori a tre volte l’IPREM.
Nel 2026 tale soglia generale è pari a 1.800 euro mensili.
Mario rientra in entrambi i parametri.
Attenzione: non è sufficiente superare queste soglie per ottenere automaticamente la tutela. Occorre un accertamento giudiziario che consideri le circostanze concrete e anche la situazione del proprietario.

Il punto importante è che non occorre necessariamente essere disoccupati, invalidi o privi di qualsiasi reddito per poter essere riconosciuti economicamente vulnerabili.
Questi criteri esistevano già dal 2023. Il nuovo decreto interviene sulle conseguenze della vulnerabilità accertata.
Secondo protagonista: Giuseppe, 74 anni, pensionato, proprietario di un solo appartamento
Ed ecco l’altra faccia della storia.
Giuseppe ha lavorato tutta la vita.
Con anni di sacrifici ha acquistato un piccolo appartamento, l’unico immobile di sua proprietà.
Oggi vive presso la figlia e affitta quell’appartamento per integrare una pensione modesta.
Ha ancora un mutuo da rimborsare.
Immaginiamo questa situazione economica:
Pensione mensile: 950 euro.
Affitto che dovrebbe incassare: 700 euro.
Rata del mutuo: 400 euro.
IBI, quota mensile equivalente: 45 euro.
Condominio: 70 euro.
Assicurazione: 25 euro.
Giuseppe sostiene dunque 540 euro mensili di uscite legate all’appartamento.
Se l’inquilino paga regolarmente, dopo tali uscite gli rimangono 1.110 euro fra pensione e canone, prima delle altre spese personali.

Ma cosa succede se Mario smette di pagare?
Il pensionato continua a ricevere soltanto 950 euro di pensione, mentre il mutuo e le altre spese rimangono dovuti.
Gli restano appena 410 euro mensili, prima ancora di pagare alimentazione, trasporti, eventuali farmaci e le altre necessità quotidiane.
Immaginiamo che Mario non paghi quattro mensilità.
Giuseppe si trova con 2.800 euro di affitti non incassati e 2.160 euro di uscite sostenute nello stesso periodo per l’appartamento.
Non tutte queste somme rappresentano perdite economiche definitive: una parte del mutuo rimborsa capitale e il credito per gli affitti rimane esistente.
Ma il problema finanziario è concreto.
Il pensionato potrebbe non avere più la liquidità necessaria per rispettare tutte le proprie scadenze e sostenere dignitosamente le spese quotidiane.
Ecco un possibile paradosso: un sistema nato per proteggere una persona economicamente vulnerabile potrebbe, se i pagamenti pubblici non arrivassero tempestivamente, mettere in grave difficoltà un altro cittadino.
Un pensionato che non è un fondo immobiliare.
Non è una banca.
Non è un grande investitore.
È semplicemente una persona che ha comprato un appartamento con i risparmi di una vita.
Ma il piccolo proprietario non dovrebbe essere escluso?
Il nuovo decreto contiene effettivamente una tutela speciale per le persone fisiche proprietarie di non più di due abitazioni.
Tuttavia, bisogna distinguere due meccanismi differenti.
L’articolo 2.2 disciplina particolari sospensioni degli sfratti e contiene una specifica protezione per i piccoli proprietari.
Il nuovo articolo 22.6 della Ley de Enjuiciamiento Civil disciplina invece l’intervento dell’amministrazione per il pagamento degli affitti insoluti, quando sussistono le condizioni stabilite dalla legge.
Il fatto di possedere un solo appartamento non esclude automaticamente il proprietario da quest’ultimo meccanismo.
Giuseppe può far valere la propria vulnerabilità economica davanti al giudice e beneficiare delle garanzie applicabili al suo caso.
Ma non può presumere che il semplice fatto di possedere un unico appartamento impedisca l’attivazione del nuovo sistema di intervento pubblico.
L’inquilino non paga: interviene lo Stato. Ma dopo quanto tempo?
Il nuovo articolo 22.6 prevede che, quando la vulnerabilità economica dell’inquilino è accertata e ricorrono i requisiti previsti, l’amministrazione competente abbia un massimo di due mesi dalla relativa comunicazione per offrire un’alternativa abitativa adeguata oppure pagare i canoni dovuti e le spese processuali previste.
Durante questo periodo la procedura di sfratto viene sospesa.
Se l’amministrazione paga integralmente, l’azione per morosità viene arrestata e il contratto prosegue.

Se invece non offre un’alternativa abitativa e non paga integralmente entro i due mesi, la legge stabilisce il subentro automatico dell’amministrazione nella posizione debitoria dell’inquilino.
In tale situazione non si procede al rilascio e il contratto rimane in vigore fino alla sua scadenza, finché persiste la vulnerabilità.

Giuseppe conserva il diritto a ricevere quanto dovuto. Ma questo non significa che riceva immediatamente il denaro sul conto corrente.
Il termine di due mesi comincia dopo l’accertamento della vulnerabilità e la comunicazione all’amministrazione, non quando viene saltato il primo pagamento.
Inoltre, il subentro giuridico dell’amministrazione non equivale necessariamente al pagamento materiale immediato.

Il decreto prevede interessi per i ritardi, ma non abbiamo ancora dati applicativi sufficienti per stabilire quanto impiegheranno realmente le amministrazioni a liquidare le somme.
E allora sorge una domanda:
Se il pensionato non può aspettare, chi lo aiuterà nel frattempo?
Perché la banca potrebbe continuare a reclamare le rate, il condominio le proprie quote e il comune le imposte.

Il rischio di una grave crisi di liquidità per il piccolo proprietario merita di essere considerato.
CARO CONTRIBUENTE, HAI CAPITO CHI FINANZIA IL DEBITO DEL MOROSO?
Qui arriva un altro aspetto che riguarda tutti.
Anche chi non possiede immobili.
Anche chi paga regolarmente il proprio affitto.
Il decreto dispone che l’Amministrazione generale dello Stato compensi le comunità autonome per i costi sostenuti nell’applicazione del nuovo meccanismo, con le specifiche eccezioni previste per gli interessi di mora.
In altre parole, quando ricorrono le condizioni di legge e l’amministrazione assume il pagamento degli affitti insoluti, vengono impiegate risorse pubbliche.
Caro contribuente, quando lo Stato assume un debito privato utilizzando denaro pubblico, quel costo viene finanziato anche dalle tasse che paghi tu.
Non stiamo affermando che tutti gli inquilini possano smettere di pagare.
Non stiamo dicendo che ogni morosità venga automaticamente trasferita allo Stato.
E non è dimostrato che per finanziare questo provvedimento le aliquote fiscali aumenteranno necessariamente.

Ma il meccanismo comporta potenziali obblighi di spesa pubblica, il cui costo complessivo dovrà essere quantificato e finanziato.
Quanti contribuenti conoscono questo dettaglio?
Quale sarà il costo annuo?
Quanti procedimenti comporteranno l’intervento dell’amministrazione?
E soprattutto, riuscirà il nuovo sistema a tutelare contemporaneamente l’inquilino vulnerabile e il piccolo proprietario?

Intanto, trovare una nuova casa diventa sempre più difficile

Secondo uno studio pubblicato da Idealista il 7 ottobre 2026, gli annunci di locazione residenziale permanente sul portale sono passati da 902.664 nel 2018 a 510.091 nel 2025.
Quasi 393.000 annunci in meno, pari al 44%.
Nella Comunità di Madrid la riduzione rilevata è stata del 54%.
Questi numeri riguardano gli annunci pubblicizzati nei periodi esaminati e non dimostrano che un numero equivalente di case sia stato definitivamente ritirato dal mercato.
Soprattutto, non possono essere attribuiti a un decreto entrato in vigore soltanto nell’ottobre 2026.

Ma evidenziano una situazione di forte tensione già esistente.
E allora bisogna chiedersi: quanti piccoli proprietari, preoccupati dalle possibili conseguenze di una morosità, potrebbero scegliere in futuro di non affittare più?
Quanti potrebbero vendere il proprio appartamento?
Quanti potrebbero richiedere garanzie economiche sempre più rigorose, nei limiti consentiti dalla legge?

Queste sono ipotesi da verificare, non conseguenze già dimostrate.
Il decreto introduce anche misure per favorire un’offerta abitativa più ampia e accessibile, che dovranno essere valutate insieme agli eventuali effetti indesiderati.
Ma esiste un rischio economico che non possiamo ignorare:

proteggere maggiormente chi una casa l’ha già trovata, senza aumentare sufficientemente l’offerta, potrebbe rendere ancora più difficile trovare un’abitazione per chi oggi ne è privo.
La riflessione di Battimo Service
La tutela degli inquilini realmente vulnerabili è un obiettivo necessario.
Ma anche il pensionato Giuseppe, che possiede un solo appartamento, paga le tasse e continua a sostenere un mutuo, merita protezione.
Non possiamo considerare ogni proprietario un grande investitore dotato di risorse illimitate.
Né possiamo immaginare che il riconoscimento di un credito verso la pubblica amministrazione risolva automaticamente le difficoltà di chi ha bisogno di incassare regolarmente per vivere.
Un sistema abitativo equilibrato deve proteggere chi rischia di perdere la casa, senza creare nuove situazioni di grave difficoltà economica per chi quella casa la mette a disposizione.
Dobbiamo garantire un patrimonio pubblico adeguato, sostegni tempestivi, maggiore offerta abitativa e certezza delle regole.
Altrimenti rischiamo di proteggere un diritto producendo nuove fragilità.
Per questo, prima di giudicare il nuovo decreto soltanto dalle sue intenzioni, sarebbe opportuno conoscere tutte le sue conseguenze.
Chi paga? Quando paga? Chi protegge il piccolo proprietario? E quante abitazioni saranno disponibili domani?

Perché quando il conto passa allo Stato, non scompare.
Diventa una responsabilità della collettività.

Fonti legislative e documentali
Real Decreto-ley 29/2026, del 6 ottobre 2026. Articoli 2 e 5.Dos, in materia di sospensione degli sfratti, tutela dei piccoli proprietari e intervento dell’amministrazione sui canoni insoluti.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20823
Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. Articoli 441.7 e 22.6, sui criteri di vulnerabilità economica e sull’intervento pubblico.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323
Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Modifiche alla valutazione della vulnerabilità economica.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
SEPE – IPREM 2026. Valore mensile: 600 euro.
https://www.sepe.es/…/prestaciones…/Cuantias-anuales
Idealista, 7 ottobre 2026. Studio sulla diminuzione degli annunci di locazione permanente tra il 2018 e il 2025.
https://www.idealista.com/…/917703-espana-perdio-393…
© Battimo Service – Global Strategy, Real Estate Investment & Tax Advisor
Analisi aggiornata all’8 ottobre 2026. I personaggi e gli importi riportati costituiscono una simulazione ipotetica, non un caso giudiziario realmente accaduto. La normativa citata è vigente alla data indicata, salvo successiva convalida parlamentare. L’applicazione delle singole disposizioni dipende dalle condizioni legali e dall’accertamento giudiziario.

A Cura di Battimo Service