Dopo l’acquisizione gratuita dell’area di sedime al patrimonio
comunale, basta aver presentato la domanda di condono per riaverla?
Se il Comune non risponde alla diffida di restituzione, si può
ricorrere contro il silenzio? Se la pratica di condono resta ferma
per anni, l’area rimane al Comune?
La risposta arriva dal Consiglio di Stato con la sentenza n.
7329 del 5 ottobre 2026, che chiude la porta a una lettura
diffusa, affermando che dopo l’acquisizione
gratuita dell’area di sedime il diritto alla restituzione
previsto dal secondo condono nasce soltanto con il rilascio del
titolo e non con la presentazione della domanda. Chi ha visto il
proprio terreno passare al Comune e confida nella pratica di
sanatoria ancora aperta può quindi restare senza titolo per
riaverlo anche dopo decenni, perché non bastano i versamenti
eseguiti, le perizie depositate o l’ammissione dello stesso Comune
che la domanda è stata presentata.
La domanda di condono, insomma, non congela la sanzione e non
rimette in gioco la proprietà. L’art. 39, comma 19,
della Legge n. 724/1994 lega il diritto all’annullamento
dell’acquisizione alle opere «divenute sanabili», e Palazzo Spada
legge quella condizione come rilascio effettivo del titolo, non
come semplice pendenza della pratica. Né basta chiamare diffida ciò
che, davanti a un’acquisizione ormai definitiva, resta una
richiesta di ripensamento alla quale il Comune non è tenuto a
rispondere, e il ricorso contro il suo silenzio non può quindi
essere accolto; e neppure si può pretendere un’udienza pubblica
quando la richiesta di riavere l’area è il naturale completamento
di quello stesso ricorso.
Acquisizione gratuita dell’area di sedime e condono pendente: la
vicenda
Al centro della controversia c’è un’area di circa 600 metri
quadrati con un fabbricato composto da piano terra e primo piano,
per il quale la proprietaria ha presentato nel 1995 domanda di
condono ai sensi della Legge n. 724/1994 (il c.d. secondo condono),
che non risulta mai sfociata nel rilascio del titolo. Per i tre
piani aggiunti in seguito in sopraelevazione il Comune ha ordinato
la demolizione nel 2004 e, nel 2005, ne ha disposto l’acquisizione
gratuita per inottemperanza.
Per l’amministrazione, però, il fabbricato originario e la sua
area di sedime erano già stati acquisiti nel 1991, dopo un ordine
di demolizione rimasto ineseguito. Tra il 2023 e il febbraio 2024,
in esecuzione degli ordini di demolizione disposti in sede penale,
l’intero edificio è stato abbattuto e l’area consegnata agli uffici
comunali.
La proprietaria ha allora diffidato il Comune a restituirle
l’intera area, sostenendo che la domanda di condono avesse sospeso
o reso inefficaci gli atti sui primi due piani e che l’acquisizione
del 2005 non potesse andare oltre la sopraelevazione e il solaio su
cui poggiava. Davanti al silenzio si è rivolta al TAR Campania,
chiedendo la condanna del Comune a provvedere e l’accertamento del
suo diritto alla restituzione.
Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo l’area definitivamente
acquisita con atti mai impugnati, sui quali la domanda di condono,
di esito non provato, non aveva inciso, e leggendo la diffida come
richiesta di riesame in autotutela, senza obbligo di provvedere. In
appello la proprietaria ha contestato entrambe le conclusioni e
anche la scelta di decidere tutto in camera di consiglio, che a suo
dire aveva invertito l’ordine delle domande.
Restituzione dell’area acquisita: cosa prevedono la Legge n.
724/1994 e il codice del processo
Il perimetro normativo della vicenda è segnato anzitutto
dall’acquisizione gratuita, che nel 1991 era regolata dall’art. 7,
terzo comma, della Legge n. 47/1985 e che oggi trova la sua
disciplina, con la medesima regola di fondo, nell’art. 31, comma 3,
del d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia). Se il responsabile non demolisce entro
novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime sono
acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune.
Su questo assetto si innesta l’art. 39, comma 19, della Legge n.
724/1994. Per le opere «divenute sanabili», la norma riconosce al
proprietario che ha adempiuto agli oneri della sanatoria il diritto
di ottenere l’annullamento delle acquisizioni dell’area di sedime e
delle opere disposte in base all’art. 7 della legge del 1985, e la
cancellazione delle relative trascrizioni, dietro esibizione del
certificato comunale che attesta la presentazione della domanda.
Restano salvi i diritti dei terzi e del Comune quando le opere
siano state destinate ad attività di pubblica utilità entro il 1°
dicembre 1994.
Sul versante processuale, l’art. 31, comma 3, del Codice del
processo amministrativo (D.Lgs. n. 104/2010) consente al giudice
del silenzio, che decide con il rito camerale dell’art. 117, di
pronunciarsi anche sulla fondatezza della pretesa quando l’attività
è vincolata o non residuano margini di discrezionalità né
adempimenti istruttori. L’art. 87 impone la pubblicità delle
udienze a pena di nullità fuori dai giudizi riservati alla camera
di consiglio, mentre l’art. 32 ammette il cumulo di domande
connesse e affida al giudice la qualificazione dell’azione in base
ai suoi elementi sostanziali.
Domanda di condono e acquisizione al patrimonio comunale: cosa
decide il Consiglio di Stato
Il punto fermo da cui partono i giudici, e che le parti non
contestano, è che l’atto rilevante non è l’acquisizione del 2005,
riferita ai piani sopraelevati, ma quella del 1991, l’unica che
estende i suoi effetti all’area di sedime di cui si chiede la
restituzione. Il nodo è se quell’atto conservi efficacia dopo la
domanda di condono presentata quattro anni più tardi.
Per Palazzo Spada la norma non dice che la sola domanda faccia
tornare il bene al privato, perché richiede che l’opera sia
«divenuta sanabile», condizione che si realizza soltanto con il
rilascio del condono. I giudici fanno propria la lettura del
Consiglio di Stato (sentenza n.
2584/2024). Per quel precedente il diritto a ottenere
l’annullamento dell’atto e la restituzione del bene è
sospensivamente condizionato al rilascio del titolo, malgrado la
lettera ambigua della norma.
Quel precedente la definisce una lettura costituzionalmente
orientata. Se bastasse la domanda, opere poi dichiarate non
condonabili tornerebbero all’ex proprietario, svuotando la sanzione
e premiando la sola prontezza nel presentare l’istanza. L’interesse
del privato è invece già tutelato dalla pendenza della pratica.
Ne deriva che l’acquisizione del 1991, mai travolta da un
condono rilasciato e mai impugnata nei termini, si è consolidata, e
la proprietà dell’area di sedime resta del Comune. Tutte le
ulteriori censure proposte con il motivo restano assorbite.
Lo stesso presupposto decide il profilo del silenzio. Una
diffida diretta a riavere un’area acquisita con un provvedimento
definitivo presuppone la rimozione d’ufficio di quell’atto in
autotutela. E
per giurisprudenza costante non esiste un obbligo di provvedere
sulle istanze di riesame di atti sfavorevoli, data la natura
officiosa e ampiamente discrezionale, soprattutto nell’an, di quel
potere.
Quanto al rito, i giudici d’appello escludono che il ricorso
contenesse una graduazione vincolante. Le due domande erano
equiordinate e, qualificate dal giudice come consente l’art. 32 del
codice, formavano un’unica azione sul silenzio con cognizione
estesa alla fondatezza della pretesa. L’azione era quindi
interamente attratta nel rito camerale, senza lesione del diritto
di difesa né violazione della pubblicità delle udienze.
Area di sedime acquisita e condono mai definito: cosa deve
verificare il tecnico
Guardata con gli occhi del tecnico, la pronuncia sposta
l’attenzione dalla pratica di condono, spesso vissuta come uno
scudo, ai
provvedimenti repressivi che l’hanno preceduta. Il primo
accertamento riguarda quindi l’esistenza e la definitività
dell’atto acquisitivo, prima ancora dello stato della
sanatoria.
Va però avvertito che la sentenza non stabilisce se i due piani
originari fossero condonabili. Non si sofferma neppure
sull’estensione dell’acquisizione, perché tratta l’area di cui si
chiede la restituzione come il sedime interessato dall’acquisizione
del 1991.
Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo affronta,
leggere il comma 19 come diritto sospensivamente condizionato
significa che lo strumento utile per il privato è la definizione
della pratica di condono, non la diffida alla restituzione. Merita
una verifica anche il silenzio-assenso previsto dal comma 4 dello
stesso art. 39, che la norma subordina tra l’altro al pagamento
dell’oblazione e degli oneri e alla completezza della
documentazione. La sentenza però non dice se un titolo così formato
basti ai fini della restituzione, né se una sanatoria possa ancora
intervenire su un edificio già demolito.
Condono non rilasciato e area acquisita: le conclusioni
operative
In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e ha
confermato la sentenza del TAR Campania, che aveva negato sia
l’obbligo del Comune di pronunciarsi sulla diffida sia il diritto
della proprietaria alla restituzione dell’area.
La postura che la pronuncia impone è quella di chi non confonde
la pendenza di un procedimento con il suo esito. Per chi segue un
immobile coinvolto in una vecchia sequenza repressiva, e a maggior
ragione per chi ne verifica la commerciabilità prima di un atto,
una domanda di condono non definita non neutralizza un’acquisizione
divenuta definitiva. È uno dei profili da far emergere prima del
rogito, secondo il metodo di verifica proposto nel volume Regolarità
edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari.
La decisione si allinea al precedente del 2024 nel negare
effetti restitutori alla mera presentazione dell’istanza e tiene
ferma l’inoppugnabilità degli atti non contestati in tempo. Una
domanda di condono è una porta che il legislatore ha lasciato
socchiusa, ma per rientrare in possesso del terreno serve che il
Comune la apra davvero, rilasciando il condono.
Acquisizione gratuita e condono edilizio: le domande più
frequenti
La domanda di condono presentata dopo l’acquisizione gratuita
fa tornare l’area al proprietario?
No. Secondo il Consiglio di Stato (sentenza n. 7329/2026), il
diritto all’annullamento dell’acquisizione dell’area di sedime
riconosciuto dall’art. 39, comma 19, della Legge n. 724/1994 è
sospensivamente condizionato al rilascio del condono e non matura
con la sola presentazione della domanda.
Il Comune è obbligato a pronunciarsi sulla diffida con cui si
chiede la restituzione di un’area acquisita?
No, se l’acquisizione è divenuta definitiva per mancata
impugnazione nei termini e il condono non è stato rilasciato. In
questo caso, per il Consiglio di Stato, la diffida serve soltanto a
sollecitare l’annullamento in autotutela dell’atto acquisitivo, un
potere officioso e discrezionale sul quale non esiste un obbligo di
provvedere tutelabile con il ricorso contro il silenzio.
Se il condono del 1994 viene rilasciato dopo l’acquisizione, il
proprietario può riavere l’area?
L’art. 39, comma 19, della Legge n. 724/1994 riconosce al
proprietario che ha adempiuto agli oneri della sanatoria il diritto
di ottenere l’annullamento delle acquisizioni dell’area di sedime e
delle opere disposte per mancata demolizione in base alla Legge n.
47/1985 (e, per interpretazione autentica, alla Legge n. 10/1977) e
la cancellazione delle relative trascrizioni. Restano salvi i
diritti dei terzi e del Comune quando le opere siano state
destinate ad attività di pubblica utilità entro il 1° dicembre
1994. Nella lettura accolta dal Consiglio di Stato quel diritto è
sospensivamente condizionato al rilascio del condono, che è quindi
il presupposto perché la restituzione possa essere chiesta.
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