Il caso spagnolo
In Spagna la casa è diventata uno dei principali problemi sociali. La vicenda di Maricarmen Abascal, un’anziana di Madrid sfrattata dal suo appartamento e deceduta in seguito in ospedale, ha dato il via a una serie di proteste talmente profonde da innescare una crisi di governo che, il primo ottobre, ha portato alle dimissioni del governo Sanchez.
Come riportato da un articolo pubblicato su Internazionale, nell’ultimo decennio il reddito medio pro capite della Spagna è aumentato del 50% e i salari di circa il 30%, ma nello stesso periodo il prezzo delle abitazioni è cresciuto dell’80% e quello degli affitti dell’87%. Nelle aree dove la domanda è più forte, come Madrid, le isole Baleari e la Catalogna, l’aumento è stato ancora maggiore. Gli effetti sono particolarmente evidenti tra i giovani e le giovani: oggi il 69% degli spagnoli tra i 18 e i 34 anni vive ancora con i genitori, contro il 52% del 2010.
Dietro questa tendenza ci sono diversi fattori: la crescita della popolazione, concentrata soprattutto nelle grandi città, l’esplosione del turismo e degli affitti brevi, la crescente domanda di immobili da parte degli acquirenti stranieri e la trasformazione della casa in un investimento sempre più redditizio. Dal 2015 la popolazione spagnola è aumentata di oltre tre milioni di persone, mentre i pernottamenti nelle abitazioni destinate agli affitti turistici sono raddoppiati. Nel 2025 le compravendite immobiliari sono tornate a circa 750mila unità, gli acquisti effettuati da stranieri non residenti hanno invece superato quota 500mila dal 2015.
Non è quindi soltanto una questione di prezzi. È il rapporto tra redditi, mercato immobiliare e diritto all’abitare a essere entrato in crisi. La protesta esplosa in Spagna racconta così un problema che va ben oltre i confini del Paese: cosa succede quando il costo della casa cresce molto più rapidamente della capacità delle persone di sostenerlo? E soprattutto, quanto è ancora possibile considerare l’abitazione un diritto fondamentale quando una parte crescente del patrimonio immobiliare viene trattata come un’attività finanziaria, turistica o di investimento? È una domanda che riguarda da vicino anche l’Italia. Nonostante il nostro Paese non sia stato (per ora) contagiato dalla protesta spagnola – che nel frattempo si è saldata con quella degli studenti francesi -, presenta diversi elementi in comune con il Paese iberico.
L’emergenza casa in Italia
Anche per milioni di italiani e italiane trovare un alloggio a prezzi sostenibili è diventato uno dei problemi principali. Dal 2015, il mercato immobiliare italiano si è mosso in maniera del tutto sbilanciata. Se a livello nazionale i prezzi delle abitazioni sono cresciuti lentamente, fino a circa il 17% (quota che varia in base alle stime), nelle aree metropolitane si è verificata una vera e propria impennata: a Milano i prezzi di vendita sono aumentati di circa il 60% nell’ultimo decennio, seguiti da significativi rincari a Bologna e Firenze.
Parallelamente, l’Ocse certifica che l’Italia è rimasta l’unico grande paese europeo in cui i salari reali sono rimasti stagnanti o in lieve calo negli ultimi 30 anni, rendendo il divario tra reddito e costo della casa sempre più difficile da colmare.
Anche qui, le prime vittime di questo divario sono i giovani e le giovani. Secondo l’analisi Eurostat sulle condizioni abitative dei giovani in Europa, in Italia circa il 70% dei cittadini tra i 18 e i 34 anni vive ancora con i genitori, con un’età media di “uscita” vicina ai 30 anni, del tutto paragonabile alla Spagna. La precarietà contrattuale unita ai requisiti sempre più stringenti per l’ottenimento di un mutuo frena inoltre l’autonomia abitativa delle nuove generazioni.
La crisi demografica non incide sulla domanda
A differenza della Spagna, l’Italia affronta una marcata crisi demografica. Tuttavia, il calo demografico non ha limitato la domanda nelle grandi città, in particolare a causa di una forte concentrazione della popolazione nelle aree urbane. Un fenomeno identificato come “polarizzazione urbana”. Milano, Bologna, Roma e le principali province del Nord Italia continuano a registrare una forte attrazione di studenti, lavoratori e cittadini stranieri, come evidenziato nel Rapporto sulle migrazioni dell’Istat, riducendo la disponibilità di alloggi a fronte di una domanda in continua crescita nei poli produttivi.
Questo non significa, però, che in Italia manchino semplicemente le abitazioni. Il problema riguarda anche la loro distribuzione e il loro utilizzo. Secondo l’Alleanza Italiana per lo Sviluppo Sostenibile (ASviS), nelle città e nei Comuni più densamente popolati circa 1,8 milioni di abitazioni risultano non occupate. Allo stesso tempo, le politiche pubbliche a sostegno della locazione rimangono limitate: il canone concordato svolge un ruolo marginale e le risorse destinate al disagio abitativo sono limitate. Per l’ASviS è dunque necessario intervenire sulla regolamentazione del settore per riequilibrare la distribuzione degli alloggi e ridurre la pressione sui prezzi per i residenti, anche utilizzando in modo più efficace le risorse disponibili e quelle destinate all’efficientamento energetico delle abitazioni. Il punto, quindi, non è soltanto quante abitazioni esistano, ma a quale uso siano destinate e quale valore venga attribuito alla loro funzione.
A questa pressione sul mercato residenziale si aggiunge la crescita esponenziale del mercato degli alloggi turistici. I dati di agosto 2026 relativi agli alloggi disponibili per gli affitti brevi sul territorio nazionale riportano un numero di 571.982, il 7,2% in più rispetto all’agosto 2025. Nelle città d’arte come Firenze, Venezia e Roma, l’alta redditività di queste locazioni ha sottratto decine di migliaia di appartamenti al mercato residenziale di lungo termine, spingendo al rialzo i canoni per residenti e studenti.
Infine, c’è il peso dei compratori esteri non residenti: le analisi indicano che gli acquisti effettuati da cittadini stranieri rappresentano circa l’8%-10% del totale delle transazioni nazionali, concentrandosi prevalentemente in Toscana, Puglia, nei grandi laghi del Nord e in Sardegna.
Non tutti questi fattori hanno lo stesso peso né producono gli stessi effetti, ma insieme contribuiscono a trasformare la casa da bene destinato innanzitutto all’abitare in un asset d’investimento da cui trarre enormi profitti nel breve termine, anche a discapito del diritto alla casa di cittadine e cittadini.
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