I prestiti per l’edilizia sociale vengono erogati più rapidamente.
I flussi di credito destinati all’edilizia sociale mostrano sviluppi positivi, sia in termini di portata dei programmi e importi dei prestiti impegnati, sia per quanto riguarda l’andamento delle erogazioni. Tuttavia, l’accesso al capitale e la solidità finanziaria degli acquirenti di case rimangono questioni da tenere in considerazione, soprattutto nel contesto dell’aumento dei tassi di interesse di mercato.
In una recente conferenza stampa di presentazione dei risultati delle operazioni bancarie del terzo trimestre 2026, la Banca di Stato del Vietnam ha dichiarato che, al 30 settembre 2026, il totale dei crediti in essere dell’intero sistema ha raggiunto i 20,75 milioni di miliardi di dong, con un incremento dell’11,59% rispetto alla fine del 2025 e del 16,69% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Nella gestione del credito, la Banca di Stato del Vietnam continua ad attuare soluzioni per controllare l’inflazione, stabilizzare il quadro macroeconomico e sostenere la crescita. In particolare, l’aumento dei crediti in essere per l’edilizia sociale viene escluso dal calcolo del tasso di crescita del credito immobiliare, creando così le condizioni affinché gli istituti di credito possano allocare capitali a questo segmento.
Secondo quanto affermato dal signor Nguyen Xuan Bac, vicedirettore del dipartimento crediti della Banca di Stato del Vietnam, il programma di prestiti per l’edilizia sociale previsto dalla Risoluzione 33/NQ-CP vede attualmente la partecipazione di 11 banche commerciali, per un importo totale di oltre 153.000 miliardi di VND. Tale importo è aumentato significativamente rispetto ai 120.000 miliardi di VND iniziali, erogati dalle 4 banche commerciali statali. Dopo 6 adeguamenti, l’attuale tasso di interesse sui prestiti è del 7% annuo per i costruttori e del 6,5% annuo per gli acquirenti. Il periodo di validità del tasso di interesse agevolato è di 3 anni per i costruttori e di 5 anni per gli acquirenti.
Nello specifico, gli acquirenti di case di età inferiore ai 35 anni possono beneficiare di politiche preferenziali della durata massima di 15 anni. Queste includono un tasso di interesse sul mutuo inferiore del 2% all’anno per i primi 5 anni e dell’1% all’anno per i successivi 10 anni, rispetto ai tassi di interesse medi sui mutui a medio e lungo termine delle quattro banche commerciali statali.
Secondo i dati aggiornati al 31 agosto 2026, l’importo totale dei prestiti stanziati per il programma ha raggiunto circa 50.300 miliardi di VND, quasi il triplo rispetto alla fine del 2025. Le erogazioni hanno raggiunto circa 17.500 miliardi di VND, con un incremento di circa 9.950 miliardi di VND rispetto alla fine dell’anno precedente, portando il saldo dei prestiti in essere a circa 14.300 miliardi di VND. Nello specifico, i prestiti destinati ai giovani di età inferiore ai 35 anni per l’acquisto di alloggi sociali hanno raggiunto circa 577 miliardi di VND di erogazioni, con un saldo dei prestiti in essere di circa 531 miliardi di VND.
Questi dati dimostrano che i finanziamenti per l’edilizia sociale sono in aumento, mentre sono state implementate politiche di tassi di interesse agevolati rivolte ai giovani. Tuttavia, persiste un divario tra l’entità degli interventi previsti e i capitali effettivamente erogati. L’accesso all’edilizia sociale dipende quindi non solo dai finanziamenti bancari, ma anche dall’andamento dei progetti, dalle condizioni di prestito e dalla capacità di soddisfare le esigenze degli acquirenti.
L’accesso agli alloggi sociali dipende non solo dai finanziamenti bancari, ma anche dall’andamento dei progetti.
Per quanto riguarda i canali di credito per le politiche sociali, il signor Vuong Van Minh, vicedirettore generale della Social Policy Bank, ha dichiarato che alla banca sono stati stanziati 6.305 miliardi di VND per prestiti destinati all’edilizia sociale nel 2026. Al 25 settembre, i prestiti in essere provenienti da questa fonte ammontavano a 5.104 miliardi di VND, pari all’81% del piano. I restanti circa 1.201 miliardi di VND sono riservati per l’erogazione in base all’andamento dei contratti firmati.
Oltre ai finanziamenti del governo centrale, le filiali bancarie, in coordinamento con le autorità locali, hanno mobilitato ulteriori fondi di bilancio stanziati per il programma, con prestiti in essere per un totale di circa 1.849 miliardi di VND alla fine di settembre.
I vertici della Banca per le Politiche Sociali hanno dichiarato di aver completato il 100% del piano di prestiti per l’edilizia sociale previsto per l’anno in corso. La banca ha inoltre proposto un piano di integrazione del capitale: qualora venissero stanziati ulteriori fondi da qui alla fine dell’anno, questi saranno distribuiti in base alle esigenze locali, dando priorità ai contratti già firmati ma per i quali mancano ancora i fondi per la prossima erogazione.
Gli acquirenti di immobili commerciali sono penalizzati dagli alti tassi di interesse.
Mentre i programmi di credito agevolato continuano ad espandersi, il mercato dei mutui immobiliari commerciali rappresenta una difficile sfida finanziaria per coloro che cercano casa ma dipendono fortemente da capitali presi in prestito. Secondo un rapporto del Ministero delle Costruzioni , i tassi di interesse comuni sui mutui immobiliari si attestano tra il 12% e il 14% annuo, con tassi variabili che in alcuni casi raggiungono il 15%-16% annuo. Rispetto al 2025, quando molte banche statali offrivano pacchetti di mutui con tassi di interesse del 5,5%-6,7% annuo per i primi 12-24 mesi, l’attuale livello dei tassi di interesse agevolati è aumentato significativamente.
I dati di DKRA Consulting sul mercato immobiliare mostrano inoltre che, entro settembre 2026, i tassi di interesse fissi per i mutui ipotecari a 12-24 mesi offerti da 11 banche rinomate si aggireranno intorno al 10,9% annuo. Alcune banche offrono tassi più elevati, come VPBank con circa il 13,2% annuo e VIB con circa l’11,1-12% annuo. Dopo il periodo agevolato, i tassi di interesse variabili si attesteranno generalmente intorno al 12-15% annuo.
I finanziamenti agevolati per l’edilizia sociale sono stati ampliati fino a superare i 153.000 miliardi di VND.
La pressione del rimborso del debito è chiaramente illustrata dal caso del signor Tran Van Tuan, residente nella zona di Tay Mo ( Hanoi ). All’inizio del 2025, ha acquistato un appartamento per 3,5 miliardi di VND, contraendo un mutuo di 2,5 miliardi di VND con la banca. Con i tassi di interesse variabili che rimangono elevati, la rata mensile della famiglia, comprensiva di capitale e interessi, si aggira attualmente intorno ai 35 milioni di VND. In precedenza, il reddito combinato del signor Tuan e di sua moglie era di quasi 60 milioni di VND al mese, il che permetteva alla famiglia di coprire le spese e ripagare il debito. Tuttavia, negli ultimi mesi, le difficoltà lavorative hanno portato a una diminuzione del reddito, mentre gli obblighi di rimborso bancario rimangono elevati. Il signor Tuan ha dichiarato di stare valutando la possibilità di vendere la casa per estinguere il debito, mettere da parte il denaro rimanente e affittare un’altra abitazione.
Un altro caso è quello della signora Nguyen Thanh Hue , 39 anni, che vive in affitto in un appartamento nella zona di Cau Giay (Hanoi). La signora Hue ha raccontato che alla fine del 2025 la sua famiglia aveva preso in considerazione l’idea di accendere un mutuo bancario per acquistare un appartamento con un tasso di interesse fisso del 6,5% annuo per i primi 12 mesi. Trascorso questo periodo agevolato, il tasso di interesse sarebbe stato calcolato come il tasso di interesse di un deposito a 24 mesi più un margine del 4%. Tuttavia, all’epoca, molti prevedevano un forte calo dei prezzi degli immobili l’anno successivo, quindi la famiglia della signora Hue decise di aspettare. Ora, con alcuni appartamenti che hanno rivisto al rialzo i prezzi, il costo del mutuo è diventato un fattore che deve riconsiderare.
Secondo la signora Hue, il pacchetto di prestiti, inizialmente offerto al 6,5% annuo, è ora aumentato al 9,5% annuo per i primi 12 mesi. Dopo il periodo agevolato, il tasso di interesse verrà calcolato sulla base del tasso di interesse di un deposito a 24 mesi più un margine del 3,7%. “La casa potrebbe essere più economica, ma la somma che devo pagare alla banca è più alta. Dopo mesi di riflessioni, non riesco ancora a decidere se procedere con il prestito”, ha dichiarato la signora Hue.
Questa realtà dimostra che i prezzi delle case e i costi di capitale sono due fattori che incidono direttamente sulle decisioni di acquisto di un’abitazione. Quando i prezzi degli appartamenti non diminuiscono proporzionalmente all’accessibilità economica e i tassi di interesse sui mutui aumentano, gli acquirenti devono valutare attentamente il proprio reddito, le rate mensili dei debiti e la sostenibilità finanziaria a lungo termine.
Secondo gli esperti finanziari, per chi contrae un prestito per acquistare immobili commerciali, i rischi aumentano in caso di calo del reddito o di spese impreviste. Se sono costretti a vendere l’immobile per ripagare il debito, i mutuatari potrebbero subire ulteriori pressioni se il mercato è illiquido o se il prezzo di vendita non soddisfa le aspettative.
Secondo una ricerca di Yuanta Securities Vietnam, a causa del prolungato impatto della pressione sul rimborso dei debiti, il panorama finanziario personale dei vietnamiti sta subendo un notevole cambiamento, poiché il flusso di cassa sta gradualmente diventando un fattore chiave nelle decisioni di acquisto di beni importanti. Nel medio termine, una parte dei consumatori tende ad adeguare i propri piani finanziari posticipando l’acquisto di una casa, il cambio di auto o optando per beni di minor valore per ridurre il proprio onere finanziario.
Allo stesso tempo, si sta dando priorità all’aumento del rapporto capitale proprio e all’allungamento del periodo di accumulo, il che porta a una maggiore considerazione di opzioni alternative come il noleggio, l’utilizzo di veicoli economici o l’acquisto di auto usate. Tuttavia, si tratta solo di aggiustamenti comportamentali localizzati e non ci sono dati sufficienti per confermare la tendenza generale del mercato.
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