La domanda – Buongiorno, vorrei un parere
su una pratica di condono edilizio che sto esaminando in Sicilia.
Su un unico lotto di terreno insistono tre corpi di fabbrica
distinti e separati, ciascuno con propri identificativi
catastali.
- una villa, il corpo principale, per la quale è pendente
un’istanza di condono presentata ai sensi della Legge n.
47/1985; - due corpi accessori, realizzati successivamente, oggetto di
due distinte istanze presentate con il condono del 2003 (D.L. n.
269/2003).
Il tecnico incaricato ha redatto un’unica perizia giurata ai
sensi dell’art. 28 della L.R. n. 16/2016, con la quale chiede di
definire contestualmente tutte e tre le pratiche. È una scelta
corretta, oppure occorre una perizia giurata per ciascuna istanza
di condono? A mio avviso ne servirebbero tre, trattandosi di tre
unità immobiliari accatastate, soggette a leggi e procedure
diverse.
La risposta dell’esperto: conta il numero delle istanze, non delle
unità immobiliari
Quante perizie giurate servono quando sullo stesso lotto pendono
più domande di condono? E il criterio da seguire è il numero delle
unità immobiliari accatastate o quello delle istanze presentate?
L’art. 28 della L.R. n. 16/2016, che dal 2016 consente in Sicilia
di chiudere le pratiche di condono edilizio rimaste ferme negli
uffici attraverso la perizia giurata di un tecnico abilitato, su
questo punto non dice nulla, e quando la norma tace l’unica strada
è leggerla per come è stata costruita.
La conclusione del lettore è giusta, le perizie devono essere
tre, ma il motivo non è il numero delle unità accatastate. Le
perizie sono tre perché tre sono le istanze, e l’intero meccanismo
dell’art. 28 ruota attorno alla singola istanza.
Cosa dice l’art. 28 della L.R. n. 16/2016 e perché tutto ruota
attorno alla singola istanza
Conviene partire dal testo. Il comma 1 consente ai titolari
degli immobili che hanno presentato istanza di condono edilizio di
depositare una perizia giurata, firmata da un tecnico abilitato e
iscritto all’albo, che attesti il pagamento dell’oblazione e degli
oneri di urbanizzazione e il rispetto di tutti i requisiti
necessari per ottenere la concessione in sanatoria, insieme alla
copia dell’istanza presentata ai sensi della Legge n. 47/1985,
della Legge n. 724/1994 o della Legge n. 326/2003 e, ove previste,
alle ricevute dei tributi comunali sugli immobili e sui rifiuti per
il periodo 2008-2013. Il comma 2 prevede controlli a campione su
almeno il 5 per cento delle perizie presentate. Il comma 3, nel
testo oggi vigente dopo le modifiche della L.R. n. 23/2021 e della
L.R. n. 2/2022, stabilisce che se entro 90 giorni dal deposito
della perizia che asseveri la contestuale presenza di tutte le
condizioni, i requisiti e i presupposti di legge non arriva un
provvedimento di accoglimento o di diniego, si applica l’art. 20
della Legge n. 241/1990, cioè il silenzio-assenso, che però non
opera per gli abusi su immobili vincolati.
Basta rileggere il comma 1 per accorgersi che la perizia non
vive di vita propria. Non apre un nuovo procedimento ma ne chiude
uno già avviato, quello nato con la domanda di condono, di cui deve
allegare copia e di cui deve attestare versamenti e requisiti. Il
legislatore regionale non ha scritto che serve una perizia per ogni
istanza, è vero, ma ha costruito tutto lo strumento prendendo
l’istanza come unità di misura, e da questa scelta discende il
resto.
Tre domande di condono significano tre procedimenti e tre titoli
taciti
Il punto decisivo sono gli effetti. Con la Circolare n. 4/2022
il Dipartimento regionale dell’Urbanistica ha precisato che,
trascorsi i 90 giorni, il silenzio dell’amministrazione equivale
all’accoglimento della domanda di condono, e che il titolo da
spendere è l’attestazione che il Comune deve rilasciare su
richiesta del privato ai sensi dell’art. 20, comma 2-bis, della
Legge n. 241/1990 o, se il Comune non risponde entro dieci giorni,
la dichiarazione sostitutiva resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R.
n. 445/2000. Il meccanismo ha già superato il vaglio del TAR
Sicilia, che con la sentenza n. 573/2025 ha riconosciuto la
formazione del titolo tacito a fronte di un diniego arrivato fuori
tempo.
Il silenzio-assenso si forma su un procedimento preciso e
produce un titolo riferito a quella domanda e alle opere che ne
sono oggetto. Tre istanze restano tre procedimenti, ciascuno con il
suo termine, la sua istruttoria e il suo esito, e nessuna norma
consente al privato di fonderli in uno solo con un proprio atto.
Una perizia cumulativa non unifica nulla, si limita a rendere
incerto quale titolo si sia formato e su quali opere, che è poi la
prima cosa che vorrà sapere chi un domani acquisterà l’immobile,
chi dovrà concedere un mutuo o chi ci dovrà mettere le mani con un
nuovo intervento.
Legge n. 47/1985 e terzo condono, due discipline che non si possono
asseverare insieme
Nel caso del lettore c’è un elemento in più che spinge nella
stessa direzione, perché le tre domande non appartengono nemmeno
allo stesso condono. La villa ricade nel primo, i due accessori nel
terzo, cioè nell’art. 32 del D.L. n. 269/2003, convertito dalla
Legge n. 326/2003 e recepito in Sicilia dall’art. 24 della L.R. n.
15/2004. Su questo fronte conviene fare attenzione alle raccolte
normative non aggiornate, perché l’art. 25 bis della L.R. n.
16/2016, inserito dalla L.R. n. 19/2021 come norma di
interpretazione autentica per allargare il terzo condono alle aree
vincolate, è stato travolto dalla sentenza della Corte
costituzionale n. 252/2022, come ha ricordato anche il
TAR Sicilia con la sentenza n. 1255/2025. La disciplina di
riferimento resta dunque l’art. 24 della L.R. n. 15/2004, da
leggere insieme all’art. 32 del decreto statale, che ha requisiti
propri a partire dal termine di ultimazione delle opere e dai
limiti volumetrici del comma 25, riferiti per le nuove costruzioni
residenziali alla singola richiesta di titolo abilitativo edilizio
in sanatoria. Anche il legislatore statale, insomma, ragiona
domanda per domanda.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 50318 del 18 dicembre
2023, ha ribadito che ogni legge di condono lascia immutate le
regole dettate per i condoni precedenti, che restano autonomi.
Tradotto in termini pratici, il tecnico deve asseverare tre
posizioni diverse con regole diverse, calcolare oblazione e oneri
secondo criteri diversi e dare conto degli eventuali vincoli, che
il comma 3 dell’art. 28 tiene fuori dal silenzio-assenso, e non ha
molto senso costringere tutto questo dentro lo stesso atto. La
Circolare n. 4/2022 aggiunge che per gli edifici nelle aree
tutelate ai sensi dell’art. 142 del D.Lgs. n. 42/2004, privi di
intrinseco valore storico, artistico o architettonico, la perizia
può essere utilizzata solo se il nulla osta dell’autorità preposta
al vincolo è stato rilasciato con provvedimento espresso, del quale
la perizia stessa deve dare atto.
La villa con il condono ancora aperto e gli accessori costruiti
dopo
C’è poi un aspetto che il quesito lascia sullo sfondo ma che
pesa parecchio sulla redazione delle perizie. La circolare
regionale chiede al tecnico, quando l’immobile con condono in
itinere è stato interessato da altri interventi, di verificare e
attestare se si tratti di opere di completamento dell’immobile
abusivo ai sensi dell’art. 35, comma 8, della Legge n. 47/1985,
come recepito dall’art. 26 della L.R. n. 37/1985. Nel caso
descritto gli accessori sono stati realizzati dopo la villa, quando
il primo condono non era ancora definito, ma trattandosi di corpi
separati con istanze autonome non possono essere qualificati come
completamento della villa e seguono le regole del 2003. La perizia
della villa deve però attestare che il corpo principale non ha
subito trasformazioni ulteriori rispetto a quanto dichiarato nella
domanda originaria, perché la giurisprudenza amministrativa più
recente, come conferma la
sentenza del Consiglio di Stato n. 7918/2025, considera ogni
opera eseguita sul manufatto nelle more del condono un nuovo abuso,
capace di impedire la definizione della sanatoria.
Perché una sola perizia mette a rischio anche le pratiche in
regola
C’è anche un problema molto pratico. Il comma 2 sottopone a
controllo le pratiche ma ne calcola la percentuale sulle perizie
presentate, dando per scontato che a ogni pratica corrisponda una
perizia, e un atto unico per più domande fa saltare questa
corrispondenza. Il rischio vero, però, è un altro. Se anche una
sola delle tre posizioni ha un difetto, per esempio un accessorio
che non poteva accedere al terzo condono, ipotesi tutt’altro che
remota in area vincolata, dove il D.L. n. 269/2003 consente di
sanare soltanto gli abusi minori delle tipologie 4, 5 e 6
dell’Allegato 1, oppure un vincolo che nessuno ha considerato, il
Comune si trova davanti a un unico atto da contestare, e un diniego
o un annullamento in autotutela ai sensi dell’art. 21-nonies della
Legge n. 241/1990 rischia di travolgere anche le pratiche
regolari.
E non va dimenticato chi firma. La circolare richiama la
responsabilità del privato e del tecnico per dichiarazioni mendaci
e false attestazioni, e una perizia che mescola tre pratiche rende
difficile perfino ricostruire, a distanza di anni, che cosa sia
stato asseverato e su quale opera.
Una
domanda, una perizia: come procedere nel caso del lettore
L’art. 28 della L.R. n. 16/2016 non vieta in modo espresso un
documento unico, ma ne lega contenuto ed effetti alla singola
istanza, e per questo la strada corretta è depositare tre perizie
giurate distinte, impostate nel modo seguente:
- una perizia per ciascuna istanza, con la copia della relativa
domanda e l’indicazione della legge di condono applicabile; - oblazione, oneri di urbanizzazione e requisiti di ammissibilità
asseverati separatamente, secondo le regole di ciascun
condono; - nella perizia della villa, l’attestazione che il corpo
principale non ha subito trasformazioni successive all’istanza, o
la loro descrizione, insieme al rapporto con i corpi realizzati
dopo, alla luce dell’art. 35 della Legge n. 47/1985; - in presenza di vincoli, la verifica del nulla osta espresso,
senza il quale il silenzio-assenso non opera.
Il criterio da tenere a mente è il numero delle domande, non
quello delle unità immobiliari, tanto che più unità comprese in
un’unica istanza richiederebbero comunque una sola perizia. Una
circolare regionale che lo dica espressamente non c’è, e forse
sarebbe utile averla, ma la norma letta per quello che è non lascia
molti dubbi, perché a ogni domanda di condono deve corrispondere la
sua perizia.
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